Как быстро погасить ипотеку

Как быстро погасить ипотеку – 6 способов досрочного погашения ипотечного кредита

Как быстро погасить ипотеку

В последние годы ипотечный кредит стал для россиян одним из немногих реальных способов приобрести квартиру. Однако, оформление подобной ссуды всегда сопровождается серьезной финансовой нагрузкой на заемщика.

Логичным следствием этого выступает стремление должника быстро выплатить ипотеку, что позволяет не только полноценно распоряжаться семейным бюджетом, не отдавая его значительную часть банку, но и снять обременение с квартиры или дома, купленного в кредит.

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Действующее в стране законодательство предоставляет любому заемщику право досрочно погасить ипотеку.

Банк не может воспрепятствовать этому при помощи каких-либо штрафных санкций, дополнительных комиссий и других видов платежей.

Единственное, что разрешается кредитной организации – предусмотреть в договоре процедуру досрочного погашения ипотеки, не важно при этом, частичного или полного.

Например, практически все солидные финансовые учреждения устанавливают определенный срок до следующего очередного платежа по кредиту, до наступления которого клиент обязан предупредить банк о досрочном погашении. В противном случае оно будет осуществлено во время следующей регулярной выплаты.

Важно! Любые штрафы, финансовые санкции и дополнительные комиссии за досрочное погашение ипотечного кредита, даже включенные в договор, могут быть оспорены в суде.

Существующая на данный момент арбитражная практика наглядно демонстрирует, что такие дела практически всегда выигрываются заемщиком.

Поэтому банки, как правило, не доводят конфликт до суда, соглашаясь на законные требования клиента.

Время для досрочного погашения ипотеки

Достаточно часто заемщиков интересует вопрос о том, через сколько можно погасить ипотеку.

Его актуальность связана с тем, что до недавнего времени многие банки разрешали вносить досрочные платежи, начиная с определенного момента времени после подписания кредитного договора.

Однако, этот условие также не является законным, поэтому начинать досрочные платежи разрешается в течение всего срока действия соглашения с банком.

Вместе с тем, принимая решение о внесении денежных средств раньше предусмотренного графиком платежей срока, следует понимать, какова конкретная выгода от подобных действий. Далеко не всегда погашение имеющихся кредитных обязательств следует признать грамотным расходованием финансовых ресурсов семейного бюджета.

Стратегия погашения ипотеки

Определяя выгодность решения досрочно погасить долг по ипотеке перед банком, необходимо учитывать несколько факторов. В их число входят:

  • Тип регулярных выплат – аннуитетный или дифференцированный. Этот критерий будет подробно рассмотрен ниже для каждого из двух видов платежей;
  • Соотношение процентной ставки и уровня инфляции. Сегодня вполне реально оформить ипотеку под 6-9% годовых. Более того, некоторые специалисты считают, что в ближайшее время ставка может снизиться до 4-5%. Целесообразно ли при таких условиях отдавать свободные денежные средства банку, если реальная инфляция находится на близком к указанному уровне? Наверное, нет, ведь подобная ситуация означает постепенное обесценивание долга перед финансовой организацией;

Справка. Уровень инфляции в России 2014-2015 годах составлял по официальным данным, соответственно, 11,36% и 12,91%. В период с 2002 по 2008 год он колебался между 9% и 15,06%. Даже в относительно спокойные промежуток времени между двумя кризисами с 2009 по 2013 год показатель инфляции равнялся 6,45-8,8%.

  • Валюта кредита и ее финансовая стабильность. Сегодня практически никто не оформляет ипотеку в иностранной валюте, что стало следствием очередной девальвации рубля, случившейся в 2014-2015 годах. Произошедший в начале апреля 2018 года после введения антироссийских санкций обвал рубля на 10-15% в течение пары дней привел не только к тому, что российская валюта в очередной раз потеряла в цене. Фактически, обесценились и все долги заемщиков перед банками. Правда, необходимо отметить, что этот фактор выступает в качестве положительного только в том случае, если доход должника привязан к иностранной валюте или своевременно индексируется.

Предсказать уровень инфляции или стабильность отечественной денежной единицы достаточно сложно. Поэтому при принятии решения о досрочном погашении ипотечного кредита заемщики ориентируются, главным образом, на тип регулярных выплат.

Аннуитетные платежи

Этот вид регулярных выплат подразумевает их равный размер на протяжении всего срока действия кредитного договора. Главным плюсом аннуитетных выплат является простота их планирования.

Недостатки графика с такими ежемесячными выплатами намного весомее и заключаются в том, что в течение нескольких лет в структуре платежей преобладают проценты, а основной долг по займу гасится в крайне малом размере.

Естественно, такой вариант намного выгоднее банкам, так как позволяет получить им прибыль по осуществленной финансовой сделке в первые годы действия ипотечного договора. В результате, снижаются риски кредитной организации. Не удивительно, что именно этот вид выплат активно применяют сегодня практически все банки.

Применительно к вопросу о досрочном погашении ипотечного кредита необходимо отметить следующее. Вносить средства заранее при такой схеме выплат имеет смысл в первые годы займа. Чем ближе становится окончание срока действия договора, тем менее выгодно досрочно гасить долг.

Дифференцированные платежи

Этот вариант ежемесячных выплат предусматривает начисление процентов на всю сумму основного долга клиента перед банком. В результате, максимального размера платеж достигает в первые месяцы ипотеки, постепенно уменьшаясь к концу срока действия договора.

Очевидно, что досрочно гасить кредит при такой схеме регулярных выплат намного выгоднее. Вместе с тем, дифференцированные платежи практически не применяются на практике, так как попросту не предусмотрены условиями ипотечного кредитования в большинстве банков. Поэтому всерьез рассуждать о целесообразности подобных действий не приходится.

Что выгоднее уменьшать: сумму или срок?

Ответ на вопрос, поставленный в названии раздела, достаточно прост. Снижать при досрочном погашении ипотеке сумму ежемесячного платежа целесообразно только в одном случае – если он является чрезмерным финансовым бременем для семейного бюджета заемщика.

Совет. Рассчитать новые условия ипотечного кредита сегодня предельно просто. Для этого можно воспользоваться одним из многочисленных онлайн-калькуляторов, которые размещаются как на сайтах банков, так и на различных тематических ресурсах, посвященных банковскому рынку страны. Несколько вариантов расчетов позволят подобрать наиболее выгодный для заемщика вариант.

Во всех остальных ситуациях намного выгоднее пересмотреть условия кредитного договора с целью уменьшения срока его действия. При таком подходе клиенту банка удается максимально сократить итоговую сумму переплаты по займу и, как следствие, снизить реальную процентную ставку по ипотеке.

Способы досрочного погашения ипотеки

На практике применяется несколько вариантов, позволяющих грамотно произвести досрочное погашение ипотечного займа. Ключевым вопросом при выборе конкретного способа выступает происхождение финансовых средств. Наиболее очевидным в подобной ситуации является использование собственных накоплений заемщика. Однако, существуют и другие, не менее реальные варианты.

Собственные средства заемщика

Речь в данном случае может идти как о разовом внесении определенной суммы, так и о пересмотре графика регулярных выплат в сторону увеличения их сумм. Второй вариант нередко применяется при появлении у клиента банка дополнительных источников доходов.

В обоих случаях внесение денежных средств позволяет изменить условия ипотечного договора в лучшую для заемщика сторону. Главное при этом – подбирать такой вариант, чтоб максимально снизить итоговую переплату по кредиту.

Налоговый вычет

Простой и весьма эффективный вариант разом получить серьезную денежную сумму – это оформление налогового вычета. Действующее законодательство предусматривает возможность возврата ранее уплаченных физическим лицом налогов в размере 13% от стоимости приобретенного в ипотеку жилья.

Материнский капитал

Еще одним достаточно распространенным в последнее время вариантом досрочно погасить ипотеку выступает оформление сертификата на получение материнского капитала. Он выдается молодым семьям, в которых появился второй или третий ребенок.

Величина маткапитала в 2020 году составляет вполне приличную сумму в размере 466617 тыс. рублей на первенца и 616617 при рождении второго ребенка. Она может быть потрачена как в качестве первоначального взноса по ипотеке, так и для досрочного погашения уже взятого кредита на приобретение жилья.

Рефинансирование ипотеки

Серьезную популярность в последние годы прибрели такие виды банковских услуг как рефинансирование и реструктуризация кредита. Они предполагают оформление займа на более выгодных для клиента, чем существующие, условиях, но в первом случае это происходит в другом банке, а во втором – в рамках одного финансового учреждения.

Фактически, рефинансирование предусматривает необходимость взять кредит, чтобы погасить ипотеку.

При этом объект недвижимости по-прежнему остается в залоге, но уже у другого банка, на обслуживание в который переходит заемщик.

Использовать этот вариант целесообразно, если по новым условиям процентная ставка ниже, как минимум, на 2-3 пункта или кредитная организация предложила какие-то другие льготы и преференции.

Важно. Крупные участники банковского рынка предлагают в апреле 2018 года такие условия рефинансирования ипотеки: Сбербанк – от 9,5%, ВТБ – от 8,8%, Россельхозбанк – от 9,05%. Учитывая тот факт, что еще 3-4 года назад стандартная ставка по ипотеке равнялась 12-13%, процедура рефинансирования подобных кредитов может оказаться весьма выгодной.

Другими словами, рефинансирование предоставляет возможность погасить ипотеку другой ипотекой, оформленной на более выгодных условиях. Процедура реструктуризации намного проще, так как происходит в рамках одной кредитной организации.

При этом клиент за счет досрочного погашения части долга может рассчитывать на существенное улучшение процентной ставки или других параметров займа.

Банки в современных условиях нередко идет на реструктуризацию, так как в противном случае могут попросту потерять клиента, который перейдет в стороннюю финансовую организацию, воспользовавшись услугой рефинансирования.

Потребительский кредит

Решение погасить ипотеку потребительским кредитом сложно назвать экономически оправданным. Дело в том, что в подавляющем большинстве случаев процентная ставка по новым финансовым обязательствам оказывается существенно выше.

Поэтому прибегать к подобной схеме имеет смысл только в крайнем случае. Например, при желании погасить ипотеку и продать квартиру, так как после снятия обременения владелец получает возможность для подобной сделки.

В этом случае часть полученных от продажи денежных средств направляется на погашение потребительского кредита, что исключает необходимость платить повышенные проценты.

Естественно, такая схема ведет к потере объекта недвижимости, но в некоторых ситуациях подобное решение становится далеко не самым худшим.

Государственные субсидии

Вполне реальным способом досрочно погасить ипотечный кредит является участие в одной из государственных программ помощи в приобретении жилья для отдельных категорий граждан.

Сегодня действует сразу несколько подобных программ, реализация которых сопровождается либо субсидированием части расходов или процентов по ипотечному кредиту за счет бюджета, либо выделением определенной суммы.

Ее величина может составлять до 30-40%, а в случае военной ипотеки – даже до 100% от стоимости жилья.

Сегодня участвовать в подобных программах могут следующие категории потенциальных заемщиков:

  • Молодые семьи, в которых супругам не исполнилось 35 лет;
  • Семьи, имеющие двух или более детей;
  • Молодые специалисты. Эти программы часто разрабатываются отдельными регионами и финансируются как из федерального, так и из местного бюджета;
  • Военнослужащие и приравненные к ним категории граждан, например, сотрудники Росгвардии, ОМОНа, СОБРа;
  • Работники различных бюджетных организаций и учреждений;
  • Участники боевых действий в горячих точках и т.д.

Участие в какой-либо государственной программе позволяет внести весьма серьезную сумму ранее срока или получить существенные льготы даже по действующему ипотечному кредиту. Например, вполне реально за счет бюджета в полном объеме погасить ипотеку жилищным сертификатом, который оформляется для участников ВНИС (военной накопительной ипотечной системы).

Что делать после погашения ипотеки

После досрочного погашения ипотечного кредита бывший заемщик должен предпринять следующие достаточно простые действия:

  • Получить справку в банке о полном возврате задолженности по ипотеке;
  • Подать документы непосредственно в регистрационную палату или, что удобнее, в МФЦ на снятие обременения с квартиры или дома, заложенного в банке;
  • Получить выписку из реестра о праве собственности на жилье, приобретенное в ипотеку.

Выполнение перечисленных нехитрых операций предоставляет владельцу квартиры или другого объекта недвижимости возможность распоряжаться им по собственному усмотрению. При этом отсутствуют какие-либо ограничения, существовавшие во время действия ипотечного кредитного договора.

Источник: https://kredity-tut.ru/stati/kak-bystro-pogasit-ipoteku

Как досрочно погасить ипотеку – полезные советы и рекомендации

Как быстро погасить ипотеку

Сейчас наверное почти все население нашей страны имеет действующий кредит, а то и не один. И не малая часть из них — ипотечный кредит. Ипотека достаточно серьезное дело и платить нужно не один год. Но если вас не устраивает эта кабала практически на всю жизнь и вы задумывались над тек как бы побыстрее рассчитаться с ней, то эта статья для вас.

Из статьи вы узнаете:

  • можно и стоит ли выплачивать ипотечный кредит досрочно
  • наиболее предпочтительный  способ погашения ипотечного кредита
  • откуда взять деньги на досрочное погашение
  • советы и рекомендации по досрочному погашению, как правильно погасить ипотеку
  • что делать, когда ипотека погашена

Виды кредитных платежей

Существует 2 вида платежей: аннуитетный и дифференцированный.

Дифференцированный платеж — сумма долга разбивается на количество месяцев, на которые взят кредит. И конечно же, начисляемые проценты на остаток по долгу.  Недостатки — это максимально высокие платежи в начале срока. Но они постепенно со временем, по мере выплаты основного долга, уменьшаются.

Пример. Если вы взяли 1 200 000 рублей на 10 лет под 12% годовых, то в первый месяц ваш платеж составить 10 тысяч за основной долг, плюс к этому начисленные проценты на оставшуюся сумму кредита, а именно 12 000 рублей. Итого за первый месяц ваш платеж составит 22 000 рублей.

Далее сумма будет уменьшаться и в последний, 10-й  год ваши платежи составят всего 11-12 тысяч.

Но в последнее время такой вид платежей практически не встречается. Это связано с тем, что для многих такие вариант ипотеки непосилен, ввиду огромных платежей на начальном периоде срока кредитования.

Аннуитетные платежи. Такой вид кредита подразумевает разбитие суммы долга и начисляемые проценты на равные части. Т.е. каждый месяц вы должны заплатить одну и ту же сумму, независимо от того на каком сроке вы находитесь: в начале, в конце, без разницы.

Аннуитетные платежи имеют только один положительный момент — вы сразу понимаете, как и сколько вы будете платить в течение всего срока,  и самое главное, равными платежами. Т.е. вы заранее знаете, какую часть своего дохода у вас будет уходить на погашение основного долга.

Но в тоже время такие платежи, по сравнению с дифференциальными, менее выгодны заемщику. Сумма основного долга будет уменьшаться на начальном сроке весьма незначительно. В основном платеже, доля начисленных процентов по кредиту будет достигать 80-90%.

Пример. 200 000 рублей на 15 лет под 12% годовых. Но в отличие от первого примера, платежи будут уже аннуитетные — равные на всем сроке. Ежемесячный платеж составит — 24 тысячи, из них только 4 тысячи будет уходить на погашение основного долга, а 20 000 тысяч — это начисленные проценты.

С каждым платежом, доля основного долга будет незначительно уменьшаться. За 1-й год при такой схеме, заплатив почти 300 тысяч, вы уменьшите свой долг всего на 45 тысяч. По истечении второго года — сумма вашего долга уменьшится на 120 000 тысяч, при выплате банку 600 000 рублей и т.д.

Где взять денег на досрочное погашение

Для того, чтобы быстрее рассчитаться с ипотечным кредитом нужны дополнительные деньги, которые вы должны будете вносить сверх установленных платежей. И тут возникает резонный вопрос — а где взять денег для этих целей? Ниже рассмотрим наиболее реальные и эффективные варианты получения денег для этих целей.

Собственные накопления

Ну здесь все понятно. Определите для себя какую часть своего дохода вы можете выделять для таких целей. Главное, не переборщить с размером, чтобы дополнительные платежи не сильно сказывались на вашем уровне жизни. Принцип такой, чем большую сумму вы будете вносить, тем быстрее сможете рассчитаться по кредиту и тем меньше будет конечная переплата.

Но даже если вы не можете выделять значительные суммы, даже совсем небольшие дополнительные взносы способны сэкономить вам немало средств.

Всего лишь дополнительная тысяча рублей, но уплачиваемая каждый месяц, за период в 5 лет поможет вам уплатить на пару-тройку сотен тысяч меньше.

Только за счет того, что у вас будет постоянно уменьшаться сумма основного долга и как итог начисленные проценты будут меньше.

Рефинансирование кредита

Рефинансирование кредита является еще одной возможностью уменьшить платежи по кредиту, либо срок. Если у вас есть текущий ипотечный кредит в одном банке, то вы можете сделать рефинансирование в другом банке под более выгодные условия.

Смысл рефинансирования следующий. Банк у которого вы хотите рефинансировать кредит, выкупает у вашего первого банка ваш долг, т.е. гасит ваш кредит перед ним. А взамен дает вам новый, под свои, более выгодные условия.

Пример. Если у вас есть ипотека под 14% годовых, а в другом банке можно взять ее под 12%, то имеет смысл рассмотреть такой вариант. Разница в 2% весьма существенна. От суммы в 2 млн. — это составит 40 000 рублей. Это экономия всего лишь за один год. А несколько лет? Опять же несколько сотен тысяч можно сэкономить.

Но перед тем как бежать делать рефинансирование,  нужно все хорошенько взвесить. Насколько это выгодно будет вам? Если у вас остался небольшой срок до окончания платежей (год-два), то наверное нет смысла. Больше времени и денег потеряете на переоформление кредита.

Но если платить еще много лет, то такой вариант вполне подойдет.

При рефинансировании кредита есть такой нюанс, про который все забывают и в итоге даже не то что не выигрывают, а даже теряют много денег.

При рефинансировании кредита вы теряете право на получение налогового вычета по всем выплаченным процентам. Т.е. когда второй банк гасит ваш долг по ипотеке, считается, что вы его выплатили и соответственно, на новый (рефинансированный) кредит вы не имеете право получать вычет (как на основной кредит, так и на начисляемые проценты).

Как выгоднее погасить ипотеку

Исходя из видов ваших платежей, можно сделать вывод, что наиболее выгодно досрочно погашать ипотеку когда у вас аннуитентные платежи.

Особенно на начальном этапе, когда размер начисляемых процентов составляет львиную долю в размере вашего ежемесячного платежа. Хотя, к слову сказать, досрочное погашение всегда выгодно.

Сумма основного долга будет уменьшаться и начисленных процентов будет меньше, и соответственно меньше будет ваша конечная переплата.

При досрочном внесении дополнительных средств, сверх установленного размера платежа у вас есть 2 варианта, либо уменьшить размер последующих платежей, либо уменьшить срок кредита. Что же выбрать?

Безусловно, уменьшение срока кредита более предпочтительно. Чем быстрее вы расплатитесь с кредитом, тем меньше по времени на ваш долг перед банком будут начисляться проценты. Все это положительно скажется на основной сумме переплаты по кредиту.

Как было сказано уже выше, особенно в начале сроке. На этом можно сэкономить весьма значительные суммы. Если взять предыдущий пример (2 млн. на 15 лет под 12%) и внести  в начале срока досрочно 100 000 рублей, общий срок кредитования уменьшится на 2 года. За эти 2 годы вы выплатили бы 580 тысяч в виде платежей.

В итоге ваша экономия на переплате составит почти полмиллиона!!!! А если на протяжении всего срока сделать несколько таких досрочных платежей? Ваша конечная переплата по кредиту способна уменьшится на семизначное число!!!!

Второй вариант при досрочном погашении — это уменьшение размера платежа. Но это не совсем выгодный вариант в плане конечной переплаты по кредиту. Он наиболее предпочтительный для тех семей, у которых упал совокупный доход и тяжело выплачивать первоначальный ежемесячный платеж и нужно всякими способами стараться его уменьшить.

Как быстро погасить ипотеку — советы и рекомендации

Для того, чтобы как можно быстрее погасить ипотеку и переплатить меньше денег в виде постоянно начисляемых процентов, нужно следующее:

  • при внесении досрочного платежа всегда уменьшаем срок, так как это наиболее выгодно для нас
  • не обязательно вносить досрочно большие суммы денег в десятки тысяч. Даже пара тысяч уплаченных в виде дополнительного платежа по ипотеке сразу же экономят в общем достаточно солидную сумму. Поэтому, намного выгоднее платить дополнительно хоть и немного, но каждый месяц, чем один раз в год, но большой суммой.
  • не забывайте по налоговый вычет по ипотеке. Полученные деньги также используйте для того чтобы быстрее рассчитаться по кредиту.
    Совет. Сдавайте налоговую декларацию сразу в начале года. Так вы быстрее получите деньги, которыми погасите часть долга. Для примера. Если внести, допустим, 100 000 сейчас или через полгода, то суммарная разница по переплате на начальном сроке составит около 30-40 тысяч. Просто за то, что вы подадите декларацию чуть раньше. За несколько лет, такая оперативность способна вам сэкономить несколько сотен тысяч. Заметьте, что при этом от вас не требуются дополнительные вложения.
  • если есть возможность сделать рефинансирование кредита на более привлекательные условия — обязательно стоит рассмотреть такой вариант. Даже разница в 1% способна сэкономить вам десятки тысяч рублей

После погашения ипотеки

Ну вот  настал тот счастливый момент, когда вы внесли последний платеж по ипотеке. Что же дальше? Погашения ипотеки нужно сделать следующие действия:

  • взять справку из банка от отсутствии задолженности по ипотечному кредиту. Иными словами то, что вы полностью рассчитались по кредиту
  • отнести эту справку в регистрационную палату. Далее в течение определенного времени (обычно 1-2 недели), а некоторых случаях и сразу, с вас снимут обременение на вашу собственность и выдадут новый документ, подтверждающий право собственности на вашу недвижимость.

И все, теперь вы счастливый обладатель ВАШЕЙ СОБСТВЕННОЙ КВАРТИРЫ!!!

Источник: https://vse-dengy.ru/semeiny-budzhet/kak-pogasit-dolg-po-ipoteke-sovetyi-i-rekomendatsii.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.