Как из одной квартиры сделать две

Содержание

Как правильно: Разделить квартиру на две

Как из одной квартиры сделать две

Нередко разделить просторную квартиру на две поменьше желают, например, семьи из двух поколений. Варианты разные: трехкомнатную — на две однокомнатные, выделить квартиру-студию для студента или чтобы сдавать.

При этом недвижимость в документах может быть обозначена как квартира (редко) или доля — часть квартиры (значительно чаще).

Случается это потому, что перепланировку с разделением квартиры далеко не всегда можно узаконить.

Факт: Таунхаусы — по сути те же «пригородные» квартиры — довольно часто делят на части по уровням с отдельным входом. Согласовывать это придется только с застройщиком и, как правило, проекты сразу имеют два входа.

В каких случаях перепланировка с разделением возможна?

#1 Первый жилой этаж

Едва ли не главная сложность, о которую разбиваются мечты о перепланировке с разделением, — кухни и санузлы нельзя располагать над жилыми комнатами, а санузлы над кухнями. При перепланировке можно задействовать коридоры, но только их обычно «не хватает». Сложно разделить одну квартиру так, чтобы в ней появились две кухни, два санузла и при этом они не оказались над соседскими жилыми комнатами.Арина ВолковаВажно: Если у вас была двухуровневая квартира, в ней допускалось размещение уборной над кухней. Но стоит вам заявить о своем желании разделить квартиру на две, каждый ваш этаж будет рассматриваться как отдельная квартира, и права «нижней» в этом случае должны быть соблюдены. То есть, под «мокрыми зонами» должны располагаться только нежилые помещения — те же кухни или прихожие.

Единственный (и почти стопроцентный) шанс получить разрешение на перепланировку на втором этаже и выше — если ранее аналогичную перепланировку удалось легализовать соседям снизу.

#2 Технические возможности подведения коммуникацийЗдесь тоже множество ограничений. Если стояки водоснабжения и канализации проходят рядом с будущей кухней или санузлом, и есть возможность до них «дотянуться», то проблем нет. Но проводить канализацию через жилые комнаты вам не разрешат. И это тоже один из аргументов в пользу первого этажа: коммуникации можно разместить под полом, в подвале.

Провести в новую кухню газ — даже не пытайтесь: только электроплита и накопительный бойлер. Недостаток энергомощностей (стандартный вариант для старых домов — 3 кВт на квартиру) — тоже проблема, но в большинстве случаев она решаема.

#3 Минимальные размерыТребования к набору обязательных помещений и их параметрам размыты. Согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», площадь квартир социального использования государственного и муниципального жилищных фондов должна быть не менее:

  • общей жилой комнаты в однокомнатной квартире — 14 кв.м;
  • общей жилой комнаты в квартирах с числом комнат две и более — 16 кв.м;
  • спальни — 8 кв.м (на двух человек — 10 кв.м);
  • кухни — 8 кв.м; кухонной зоны в кухне (столовой) — 6 кв.м (если ссылаться на СП 54.13330.2016, п. 5.7, то не менее 5 кв.м).

Факт: Bсе квартиры должны быть оборудованы кухней с мойкой посуды и плитой для приготовления пищи; ванной комнатой с ванной (душем) и раковиной (умывальником), туалетом с унитазом или совмещенным санузлом (СП 54.13330.2016, п. 5.9).Обычно чиновники, ответственные за согласования, требуют, чтобы все вышеуказанное соблюдалось. И здесь вот какой момент. В упомянутом СНиПе речь не о частных квартирах, а о государственном жилфонде.Возможны ли поблажки для «частника»? Да, но незначительные. Почему? — Чтобы не дать хитрому частнику повода признать помещение непригодным для проживания, встать на очередь по улучшению жилищных условий и потребовать расселения.

#4 Куда выходят окна

Проект перепланировки, в результате которой появится квартира, где все окна выходят на север, скорее всего, «зарубят» из-за несоответствия нормам инсоляции.

Фото «До»

Анна Лесик

#5 Отдельный вход
Если коридор выделяемой квартиры граничит с лестничной площадкой — нет проблем. Но если дверной проем придется делать в несущей стене, потребуется техническое заключение автора проекта (либо, если дом старый, — уполномоченной проектной организации).

Когда из просторной квартиры делают две или более, общая прихожая может быть упразднена — превратится в тамбур, из которого есть входы во вновь образованные квартиры. Интересно, что этот тамбур присоединяется к общему имуществу собственников многоквартирного дома. И согласие 100% собственников МКД для этого не требуется.

Оно необходимо, когда общее имущество уменьшается, а не увеличивается (ЖК РФ, ст. 36, п. 3). Например, при присоединении к квартире части общего имущества (лестничной площадки, общего коридора и т.п.).

Внимание! Если вы передумаете и решите объединить ранее разделенные квартиры, обратного пути не будет: в реальной жизни согласие всех собственников, в том числе из других подъездов — результат недостижимый.

Как оформить? Процедура согласования перепланировки стандартна. Собственник объекта должен заказать проект архитекторам, получить необходимые согласования, экспертные заключения (Санэпиднадзор и Госпожарнадзор) и передать его в соответствующую чиновничью инстанцию (как правило, это районная администрация). Получив разрешение, вы производите работы. Затем, после их завершения — обращаетесь в БТИ: сделать замеры и получить новый технический паспорт, на основании которого вносятся изменения в кадастровый паспорт.Несанкционированную перепланировку можно согласовать и задним числом — через суд. Но при одном условии: если она выполнена без нарушений.
Почему чиновники перестраховываютсяНа практике все сложнее. В общих чертах, получившиеся в результате перепланировки помещения должны быть пригодными для проживания, соответствовать нормам ЖК РФ, санитарным и противопожарным требованиям. А сама модернизация не должна ухудшать условия проживания других жильцов многоквартирного дома.

Но единого «кодекса перепланировок», или свода правил в российском законодательстве нет. Поэтому у чиновников имеется множество оснований наложить вето на проект. Понять перестраховщиков можно: неумелые «перепланировщики» способны не только осложнить жизнь соседям, но и довести квартиру до нежилого состояния, а сам дом — до аварийного.

На фото: пример из Швеции. Согласовать подобную студию в России невозможно — спальня в квартире с газовой плитой по нормам нашей страны должна иметь дверь

На практике, даже если потенциальный объект перепланировки соответствует обозначенным критериям, человеку сложно пройти весь путь в одиночку. Сложности возникают даже у профессионалов из проектных организаций, которые специализируются на согласованиях и знают местную специфику. Процесс растягивается на месяцы, а в случае, если вопросы приходится решать в суде, то на годы.

Людмила ОрёлПример на фото: в многоквартирном доме делать кухню на лоджии, выносить на лоджию (над головами соседей) мойку — незаконно. Проект можно попытаться согласовать, если квартира на первом этаже, а лоджия как минимум 6 кв.м

Что будет, если перепланировку не узаконить?

Часто — ничего: незаконная перепланировка даже не препятствие для продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости. Но есть нюансы.

  • Под залог объекта с незаконной планировкой покупатель не получит ипотечный кредит.
  • Если предмет продажи не квартира, а доля (часть квартиры), первоочередное право покупки имеют другие собственники. И только в случае их отказа — все остальные. К тому же, если вы решите зарегистрировать на такой площади съемщика, также потребуется согласие соседей.
  • Серьезные нарушения — это повод для судебных разбирательств и, как правило, с неблагоприятным для собственника исходом: штрафом и судебным требованием привести объект в исходное состояние.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…

Источник: https://www.houzz.ru/statyi/kak-pravilyno-razdelity-kvartiru-na-dve-stsetivw-vs~117035877

Как из однушки сделать двушку? 14 реальных проектов

Как из одной квартиры сделать две

Площадь жилья – всего 40 квадратных метров. В исходной планировке квартира делилась на большую кухню и жилую комнату, которая служила одновременно гостиной и спальней. Роль кровати выполнял раскладной диван. Чтобы получить отдельное помещение, дизайнер Ирина Носова предложила частично перенести кухню в зону прихожей.

В итоге из однушки получилась комфортная двухкомнатная квартира с небольшой спальней, куда ведёт дверь со стеклянными вставками. Во второй комнате задействовали эркер, превратив подоконник в широкий письменный стол. Зону готовки визуально разделили плиточным покрытием на полу и потолочными рейками. Подробнее об этом проекте читайте здесь.

Двушка с искусственным окном

Московская квартира площадью 53 квадратных метра изначально имела свободную планировку. Здесь поселилась молодая семья с четырёхлетним ребёнком.

Родители стремились, чтобы у малыша было своё пространство, но и собственную спальню они хотели видеть изолированной.

Дизайнер Айя Лисова смогла сделать из однокомнатной квартиры двухкомнатную, поделив пространство на кухню-гостиную, детскую (площадью 14 кв.м) и спальню (9 кв.м).

Между спальней и детской возвели перегородку с окном из матового стекла 2х2,5 метра. Таким образом в комнату попадает естественный дневной свет, а одна из створок открывается для проветривания. За счёт утеплённой лоджии и установки прозрачных дверей удалось расширить кухню и обустроить дополнительное место для отдыха. 

Евродвушка из однушки

Квартира площадью 45 кв.м, рассчитанная на кухню и комнату, превратилась из бетонной коробки в удобное пространство с кухней-гостиной, спальней и продуманной системой хранения. Дизайнеру Виктории Власовой удалось сделать из однушки двушку всего за 4 месяца, включая согласование с БТИ.

Там, где раньше располагалась кухня, спланировали спальню, а само место для готовки обустроили в гостиной, присоединив часть прихожей. Несущая конструкция между комнатами осталась нетронутой. Чтобы узкое пространство казалось шире, дизайнер воспользовалась сразу несколько приёмами:

  • Установила встроенные системы хранения до потолка.
  • Повесила широкое зеркало в кухне-гостиной, отражающее пространство и увеличивающее естественное освещение.
  • Использовала однотонную отделку.
  • Установила раздвижные двери вместо распашных.

Хрущёвка с отдельной спальней

Площадь этой квартиры, превратившейся из однушки в двушку, всего 34 квадратных метра. Авторы проекта – дизайнерское Buro Brainstorm. Главное преимущество этой хрущёвки – угловое расположение, благодаря которому в жилой части удалось обустроить гостиную, спальню и гардероб. Свет из трёх окон проникает в каждую зону.

Чтобы узаконить перепланировку, газифицированную кухню отделили выдвижной перегородкой на рельсах со створками от шкафа-купе. Телевизор закрепили на поворотном кронштейне, чтобы его можно было смотреть из любой точки кухни-гостиной. В спальне выделили место для гардеробного шкафа глубиной 90 см с зеркальным фасадом. Подробнее об этом проекте читайте здесь.

Из однокомнатной квартиры 33 кв.м в двушку

Владелица квартиры всегда мечтала об отдельной спальне с окном, и дизайнер Никита Зуб сумел осуществить  желание молодой девушки. Он решил поменять местами кухню и спальню, выделив помещение под гардероб. Перепланировка однокомнатной квартиры в двухкомнатную обошлась без бюрократических проволочек – под ней располагается нежилой первый этаж, а газового снабжения в новостройке нет.

На кухне сделали барную стойку, отделившее место для готовки и гостиную зону. Кухонную мебель расположили вдоль противоположных стен — получились две рабочие поверхности и много мест для хранения. Фасады выбрали глянцевые, отражающие свет. 

Двушка для холостяка

Ценитель простоты и функциональности и любитель больших компаний попросил дизайнеров Диану Карнаухову и Викторию Карякину из MAKEdesign создать интерьер с большой кухней, гостиной и отдельной спальней. Площадь однокомнатной квартиры 44 кв.м.

Небольшую спальню с окном отделили от кухни-гостиной матовыми сдвижными перегородками и кирпичной стеной, сохранив приватность и не слишком жертвуя площадью гостиной. Интерьер получился минималистичным за счёт простых и чётких линий, а также продуманной системы хранения. Монотонность обстановки разбавили натуральными материалами: кирпичом и деревом.

Двушка с компактной кухней

По замыслу застройщиков, квартира площадью 51 кв.м делилась на огромную кухню и узкую комнату со скошенной стеной. Дизайнер Наталья Широкорад предложила хозяйке распорядиться метрами неоправданно большой кухни иначе и выделить ещё одну комнату.

Между кухней и спальней проделали внутреннее окно, чтобы в помещение попадал дневной свет. Большой балкон утеплили и разместили там гардеробную, отделив его от комнаты французскими дверями.

Гостиную поделили на столовую и диванную. Несмотря на небольшой размер кухни, она получилась функциональной – со шкафчиками до потолка и посудомоечной машиной.

В столовой зоне также выделили место для рабочего уголка.

Однокомнатная квартира для 4 человек

Грамотная планировка, разработанная дизайнером Ольгой Подольской, стала решающей в создании нового интерьера для большой и дружной семьи – мамы, папы и двоих детей. Площадь квартиры – 41 кв.м. После перепланировки однушки в двушку в ней появилась ниша для кровати родителей и небольшая детская комната.

Зону спальни для взрослых отгородили плотной драпировкой. Столовую вынесли в гостиную, где поставили небольшой диван и кресло. Шкафы с зеркальными фасадами и комод играют роль закрытых систем хранения. Стиральная машинка и гардероб находятся в коридоре.

В небольшой детской комнате, которую выкроили за счёт уменьшения кухни, установили двухъярусную кровать и столы для занятий. В ней живут два мальчика двух и трех с половиной лет.

Двушка из однушки в доме серии п-44

Перепланировки в квартирах этой серии требуют много хлопот и средств, так как стена, разделяющая кухню и комнату, несёт нагрузку перекрытия. Поэтому дизайнер Жанна Студенцова оформила квартиру площадью 37,5 кв.м. максимально просто, разграничив комнату текстильной перегородкой.

Комната для проживания пожилой женщины совмещает в себе гостиную и спальню, но зонирование создаёт эффект приватного пространства.

Если в однушке живёт семья с ребёнком, идеальным решением станет кровать-чердак. Второй этаж послужит спальным местом, а свободная зона внизу – рабочим кабинетом.

Вот ещё несколько примеров перепланировки однушки в двушку без сноса несущей стены.

Архитекторы предлагают возвести перегородку из гипсокартона, но одна комната останется без света, а дополнительный проём в капитальной стене придётся укреплять и согласовывать.

Если наличие тёмной комнаты не устраивает, между спальней и гостиной можно смонтировать лёгкую стенку из матового стекла. Ещё один вариант – реечная перегородка, не доходящая до конца стены.

Задача перед дизайнером Полиной Аникеевой стояла непростая – сделать из вытянутой комнаты 13,5 кв.м два отдельных пространства. Всё, что в ней было до переделки – два маленьких окошка, ломаные стены, две большие ниши и два выступа.

Визуально увеличить окна помогло цветовое решение: оконные проёмы и простенки выкрасили в белый, а от штор отказались. Узкую комнату разделили двумя шкафами ИКЕА, так появилась спальня, гостиная и два места для хранения одежды. Зоны разделили разными цветами.

Однушка 44 квадрата переделанная в двушку

Дизайнер Анна Крутова оформила эту квартиру для себя и мужа. Владельцы снесли имеющиеся стены и возвели новые, получив две комнаты. На месте оставили только мокрые зоны, присоединили лоджию, а часть кухни отвели под спальню. 

В гостиной сосредоточено всё, что нужно: кабинет, обеденная группа, телевизор на кронштейне и диван. Стены окрашены в белый цвет для оптического расширения пространства. Кухня оказалась в нише, но благодаря солнечной стороне и большому окну она не кажется тёмной.

Необычная двушка с поворотной стеной

Владелец однокомнатной квартиры площадью 64 кв.м хотел, чтобы помимо кухни в ней уместились столовая, рабочий кабинет, гостиная и спальная комната. Дизайнеры студии “Градиз” решили эту проблему неординарно: в центре комнаты они установили перегородку, которую можно вращать вокруг своей оси. 

Внутри конструкции появились полки для хранения вещей, а на ней – место для телевизора. Получилась отдельная маленькая спальня с полноценной кроватью и зеркальными шкафами для одежды, комната для приёма гостей и кабинет, скрытый за плотными текстильными шторами.

 Двухкомнатная квартира 50 кв.м из однушки

Дизайнер Наталья Широкорад разместила очень компактную рабочую поверхность на месте входа в бывшую кухню. Гостиную зонировали на телевизионную и обеденную зону, расширив пространство с помощью зеркал. Хозяйка квартиры редко готовит, поэтому маленькая кухня не стала проблемой. Зато удалось выделить отдельную просторную спальню с гардеробом.

 Двухкомнатная квартира 43 кв.м

Владелица однушки, молодая девушка, любит принимать гостей, но нуждалась в закрытой от посторонних глаз спальне. Благодаря присоединению лоджии, дизайнер Анна Моджаро уместила в этом пространстве не только две комнаты, но и гардеробную.

В квартире разместили два шкафа – один в спальне, занявший всю стену, другой в прихожей. Дверь в спальню замаскировали художественной росписью. Открытое пространство поддержали за счёт светлого цвета стен и одинаковой плитки на полу и коридоре.

При перепланировке однушки в двушку нужно учитывать не только потребности всех членов семьи, но и саму возможность переделки, которую необходимо согласовать в БТИ. Приведённые в статье фото и схемы проектов доказывают, что благодаря арсеналу дизайнерских идей можно превратить тесное пространство в комфортное и функциональное.

Источник: https://design-homes.ru/kvartiry/kak-iz-odnushki-sdelat-dvushku

Законная перепланировка: из однушки делаем двушку. СЕРИЯ ||-18/12 Б

Как из одной квартиры сделать две

Как сделать законную перепланировку и возможно ли из однушки сделать двухкомнатную квартиру?

Сегодня я подробно разберу однокомнатную квартиру в типовом блочном доме (серия ||-18/12 Б) и покажу три варианта законной перепланировки.

Серия ||-18/12 Б получила большое распространение и такие дома строили во многих городах. Здания блочные и крепкие, сейчас во время капитального ремонта дома реставрируют и обновляют фасады.

Перспективы сноса домов этой серии нет. Рассмотрим варианты законной перепланировки на примере однокомнатной квартиры.

Планировка

Квартира состоит из одной жилой комнаты, кухни, прихожей, объединенного санузла и балкона. Общая площадь квартиры – 36 кв.м.

Внутри нет капитальных стен, но квартира газифицирована, соответсвенно варианты законной перепланировки сильно ограничены.

Первый вариант: без перепланировки

Исходную планировку можно назвать удачной: просторная кухня площадью 9,5 кв.м. позволяет разместить все оборудование.

Но в этой квартире есть проблема в санузле – он очень маленький. Для того, чтобы исправить этот недостаток можно демонтировать стены сан.кабины.

Демонтаж сан.кабины позволяет увеличить площадь без расширения мокрой зоны. При демонтаже допускается снос внутреннего контура перегородок и потолка, поэтому физическая площадь увеличивается.

Демонтировать нижнюю часть сан.кабины нельзя, поскольку она обеспечивает гидроизоляцию мокрой зоны.

При сносе сан.кабины сантехнический узел становится просторнее. Я рекомендую использовать скрытую инсталляцию для унитаза, а стиральную машину разместить под раковиной.

В этом варианте кухня установлена по длинной стене, а жилая комната разделена на две зоны.

Деление комнаты происходит за счет открытого стеллажа, который организует зону спальни, а светлую часть квартиры оставляет для гостиной.

В квартире мало пространсва, поэтому места для хранения организованы в высоких шкафах. Если подобрать цвет шкафов под цвет стен, то они станут незаметными и сохранится ощущение пространства.

Второй вариант: минимальные изменения

Здесь я решил организовать больше мест для хранения и немного расширил прихожую.

В прихожей появилось место для консоли и пуфа, а также есть шкаф для хранения верхней одежды.

Спальное место осталось в нише. В зоне гостиной можно разместить не только диван, но и организовать рабочее место.

Важно: во всех вариантах я не задействую балкон, поскольку в этой серии домов балкон является аварийным выходом. Часто серия ||-18/12 Б стоит на стилобате (нежилая часть здания где располагаются элементы инфраструктуры). Стилобат выходит на 30-50 метров от контурных стен дома, что затрудняет эвакуацию людей из квартир в случае ЧП.

Проектировщики разместили на балконах люки и пожарные лестницы. Их ни в коем случае нельзя демонтировать или заваривать, поскольку это единственный путь к спасению в случае пожара.

Из-за длины стилобатной части дома стрела пожарной машины не доходит до верхних этажей (выше шестого этажа). Поэтому будьте внимательны и не рискуйте самым главным.

Третий вариант: делаем двухкомнатную квартиру

Внутри этой квартиры не проходят капитальные стены, поэтому перегородки можно сносить.

Так как квартира газифицирована, то я не расширял площадь кухни и оставил вход в исходном месте. По нормам запрещено организовывать выход из газифицированной кухни сразу в жилую комнату.

Оборудование кухни размещено по двум стенам, что делает кухню удобнее и эргономичнее.

Для того, чтобы организовать две комнаты можно поставить перегородку из легкого материала и разделить жилую часть на две зоны.

В своем варианте я поставил перегородку только за диваном, чтобы солнечный свет проникал в зону гостиной.

При таком планировочном решении получилось организовать открытую гостиную, а в зоне спальни сделать систему хранения и разместить рабочее место.

Получилась компактная, но очень функциональная квартира, где работает каждый сантиметр площади.

К вопросу перепланировки нужно подходить основательно, ни в коем случае нельзя допускать нарушений или вмешательства в конструктивные элементы (капитальные стены).

Для того, чтобы сделать квартиру удобнее и адаптировать ее под свои требования не обязательно нарушать жилищное законодательство – намного рациональнее обратиться к талантливому проектировщику, который грамотно спланирует пространство, найдет все скрытые резервы и заставит пространсво работать.

Даже маленькая квартира в типовом доме может быть удобной и уютной.

5 подвесных полок, которые сделают удобнее любую квартиру

ДОПУСТИМАЯ НАГРУЗКА НА ПЛИТУ ПЕРЕКРЫТИЯ: фатальный просчет, который допускают многие

Рабочий стол для школьника: 5 идей, которые понравятся даже взрослым

автор: Руслан Кирничанский

Я очень хочу, чтобы мои советы были полезны вам, а для того, чтобы быстрее всех получать новые статьи можно подписаться на мой канал “Дневник архитектора”

Instagram Telegram

Источник: https://zen.yandex.com/media/architectordiary/zakonnaia-pereplanirovka-iz-odnushki-delaem-dvushku-seriia-1812-b-5ba1f5cfc0ee7000ab183b99

Разделить квартиру на две квартиры, можно ли сделать из одной квартиры две

Как из одной квартиры сделать две

Последние изменения: Февраль 2020

На практике часто возникает необходимость объединить несколько обособленных жилых помещений в одно и, наоборот, разделить квартиру на две квартиры. Первая ситуация реализуется гораздо чаще второй.

Причины – сложности технического характера, требующие изначальной планировки объекта недвижимости, дающей возможность для реконструкции в соответствии с нормативными требованиями, получение согласия от соседей и контролирующих инстанций.

Можно ли сделать из одной квартиры две

Необходимость раздела объекта недвижимости на два обособленных жилых помещения продиктована причинами семейного или материального характера.

К мотивирующим факторам относят:

  1. Развод супругов. Совместно нажитая собственность, сила привычки проживать по конкретному адресу и нежелание встреч друг с другом делают оптимальным разделение квартиры на две.
  2. Получение недвижимого имущества в качестве наследства несколькими сонаследниками. Наличие собственных семей и нежелание заниматься продажей с последующим разделением денежных средств сопутствует выбору раздела на обособленные жилые помещения.
  3. Взросление детей и создание ими собственных семей. Раздел квартиры на две – идеальный вариант для получения отдельной площади старой и молодой семье.
  4. Вопрос экономии средств. Покупка одного объекта недвижимости по цене обойдётся гораздо дешевле двух независимых этого же метража.

Можно ли разделить одну квартиру на две квартиры, зависит от технических характеристик объекта недвижимости. При наличии условий и требуемых согласований для утверждения проекта возможен раздел «по вертикали» для двухуровневых обособленных жилых помещений и «по горизонтали» для одной большой квартиры, желательно имеющей два санузла.

Раздел одного жилого помещения на обособленные с технической точки зрения относится к перепланировке, требующей внесения изменений в технический паспорт.

Чтобы разделить большую квартиру на две в пределах метража помещения, необходимо изменение конфигурации, включающее демонтаж перегородок, дверных и оконных проёмов, обустройство санузлов и кухонь.

Процесс раздела квартиры на две будет существенно различаться, если квартиры ранее были обособленными с дальнейшим объединением в единый объект или было единое жилой помещение.

Раздел ранее объединённых квартир

Ошибочно полагать, что для разделения квартиры на две достаточно поставить на прежнее место снятую перегородку. Поскольку к процессу объединения и узаконивания подключались сторонние организации, то для придания законности новому решению необходимо:

  1. Получить проект перепланировки в проектной организации с отражением:
    • возведения на прежнее место ранее ликвидированной перегородки;
    • восстановления закрытого входа в одну из квартир с лестничной площадки;
    • возврата кухни и санузла при их ликвидации в процессе объединения.
  1. Разделить объединённую систему водоснабжения и электроснабжения на две, получив разрешительные документы в предоставляющих услуги организациях.
  2. Получить разрешение в местном органе власти. Если разделение квартиры на две производится вследствие слияния изначально существовавших обособленных помещений, то проблем с властями не возникает.
  3. Осуществить строительные работы в соответствии с проектом, получить новый технический план в БТИ.
  4. Оформить право собственности на каждую вновь ставшую отдельной квартиру, получить выписку из Росреестра.

Раздел больших обособленных квартир

Если при разделении ранее объединённых жилых помещений достаточно узаконить и вернуть на «круги свои» новшества реконструкции, то, чтобы разделить большую квартиру на две, необходимо для планировки санузлов и кухонь – обязательных квартирных атрибутов, переводить часть жилой площади, где располагались комнаты, в нежилую.

Обустройство отдельного выхода на лестничную клетку помимо укрепления несущей конструкции, требует обязательного согласования с соседями. Отсутствие в делимом объекте двух санузлов создаёт препятствие в виде отказа местных властей в перепланировке даже при наличии технической возможности установки.

Существуют законодательные ограничения при планировке кухонь:

  • Запрет на проектирование кухни, если этажом ниже расположена жилая комната вследствие ухудшения условий граждан на нижнем этаже. В качестве выхода из ситуации может служить столь нелюбимый первый этаж, поскольку находящиеся подвальные помещения, даже сдаваемые в аренду для осуществления предпринимательской деятельности, не относятся к жилым.
  • Запрет на установку газовой плиты в кухне-нише жилой комнаты. Перед тем, как разделить двухкомнатную квартиру на две однокомнатные, необходимо позаботиться о выделении места для кухни-ниши на территории коридора или холла, либо отказаться от использования газовой плиты ввиду признания помещения нежилым.
  • Запрет на обустройство кухни, если в квартире этажом выше расположены санузлы и ванные комнаты. Выход – расположение объекта недвижимости на последнем этаже многоэтажного дома.

Разделение двухуровневой квартиры на две независимых реальнее, чем большой одноуровневой исходя из требований, невыполнение одного из которых ставит «табу» на всю процедуру.

Алгоритм процедуры разделения

 

Перед проведением процедуры необходимо обращение в проектную организацию для составления проекта. Инженеры-проектанты подскажут, как разделить одну большую квартиру на две, существуют ли технические возможности для раздела, составят проект с согласованием в инстанциях. Затем производится процедура технически и регистрируются новые объекты недвижимости.

Составление проекта

Стадия проектирования включает выезд инженера на территорию объекта для сверки характеристик с техническим паспортом и проведения дополнительных обмеров.

На начальном этапе специалист составляет техническое заключение, в котором отражаются:

  • конструктивные данные об объекте недвижимости;
  • описательная часть жилого помещения с выявленными дефектами при наличии;
  • выводы о возможности раздела квартиры на две либо запрета на проведение процедуры.

Заключение проектной организации о невозможности разделить квартиру на две ставит точку на проведении процесса. Самовольный раздел не только не позволит провести регистрацию, но и чреват подачей иска в судебные инстанции местными властями с требованиями в срочном порядке вернуть жилью первоначальный вид и отнесением всех издержек за счёт ответчика.

Если процедура технически возможна, то следующим этапом будет составление проекта, включающего:

  1. Обустройство отдельного входа для второй квартиры. Поскольку стены по периметру являются капитальными, то при организации отдельного входа требуется усиление несущей конструкции, а также согласия новых соседей по лестничной площадке. Как вариант можно использовать проектирование тамбура.
  2. Проектирование санузлов и кухонь с учётом перечисленных ограничений по этажности с приложениями планов проектов:
    • чертежа первичного жилого помещения;
    • вида после разделения на два независимых объекта;
    • схемы конструкций, подлежащих демонтажу;

Описательная часть содержит перечень мероприятий для осуществления перепланировки. Готовый проект скрепляется печатью проектной организации и служит основанием для проведения дальнейших действий.

Согласование с местными властями

Запланированное мероприятие по разделению в обязательном порядке должно быть согласовано с местными органами власти, иначе проведённые работы будут считаться незаконными.

Для получения разрешения необходимо представить следующие документы:

  • заявление, подписанное всеми собственниками и содержащее описание мотивирующих факторов для проведения процедуры раздела квартиры на две;
  • правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на жилое помещение;
  • технический план жилищного объекта;
  • техническое заключение с выводами проектной организации о возможности перепланировки и проект реконструкции;
  • согласие соседей при планировке отдельного входа для второй квартиры;
  • разрешение газовых служб при установке или переносе оборудования;
  • разрешение служб электроснабжения и водоснабжения на установку новых приборов учёта (счётчиков на воду и электроэнергию).

После согласования разделения квартиры на две можно приступить к выполнению работ.

Составление акта и введение в эксплуатацию

После завершения работ владельцы обязаны сообщить в муниципалитет о проведённой реконструкции.

Назначенный сотрудник жилищной инспекции выезжает на место с целью проверки:

  • соответствия перепланировки составленному проекту;
  • доступности инженерных коммуникаций;
  • соблюдения строительных нормативов и правил;
  • прочности использованных строительных материалов и их соответствия стандартам.

Результат разделения квартиры на две квартиры оформляется актом приёмки вторичных квартир, который передаётся в БТИ для составления нового технического плана помещений. После фиксации перепланировки в БТИ собственники могут получить новые правоподтверждающие документы.

Часто местные органы самоуправления отвечают необоснованным отказом на проведение процедуры, который оспаривается в судебных инстанциях. Квалифицированные юристы помогут подготовить пакет документов, составить исковое заявление и представить интересы в суде.

Возможна ситуация, когда собственники не могут прийти к соглашению о разделе. При составлении грамотного иска суд может возложить обязанности сделать реконструкцию на обоих владельцев жилья. В составлении искового заявления вам помогут наши специалисты.

Обращайтесь через форму ниже или чат.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/pravo-sobstvennosti/razdelit-kvartiru-na-dve-kvartiryi/

Как по закону объединить смежные квартиры в одну?

Как из одной квартиры сделать две

Приобрел две однокомнатные квартиры рядом друг с другом. Хочу узаконить — объединить и оформить. Монолитных и несущих стен между ними нет. Т—Ж, подскажите, пожалуйста: как, что, где и почем?

Nick

Вы не пишете, что именно у вас — новостройка или вторичное жилье. Поэтому расскажу про оба варианта.

В этом случае сам застройщик проведет сам все изменения и согласует в экспертизе. Скорее всего, он возьмет за это плату, но зато сам переделает все бумаги. И это все равно будет дешевле, чем согласовывать объединение квартир уже после постройки дома. А вы сразу получите объединенную квартиру.

Если дом уже сдали — тоже не страшно. Вот ваш застройщик, вот свежая экспертиза, проектная организация тоже еще жива, и ее легко найти. А дальше действуете по алгоритму, который мы уже описали в статье «Как узаконить перепланировку в новостройке».

Это намного труднее, чем с новостройкой. Часто план дома утерян или проектной организации давным-давно нет. Точность обмеров, которые были раньше, тоже оставляет желать лучшего. Поэтому на последнем этапе может выясниться, что конечная площадь объединенной квартиры не совпадает с суммой площадей этих квартир, если их сложить.

Порядок действий будет такой:

  1. Собрать все документы.
  2. Заказать в проектной организации проект перепланировки.
  3. Согласовать проект и получить разрешение на проведение строительных работ. Этим занимается обычно сам проектировщик.
  4. Получить разрешение на перепланировку.
  5. Провести ремонтные работы.
  6. Сдать работы надзорным органам.
  7. Получить новый техпаспорт на объединенные квартиры.
  8. Внести изменения в ЕГРН и получить новую выписку.
  9. Объединить лицевые счета.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Объединение — это тоже перепланировка. Только такая перепланировка затрагивает не одну, а две квартиры. Часто можно встретить мнение, что не любая перепланировка требует согласования. А если изменения незначительные, например, сносят ненесущую стену или закладывают дверной проем, дескать, можно только уведомить надзорные органы. Такую процедуру еще называют «по уведомлению» или «по эскизу».

Однако на практике ситуация в каждом регионе разная. Поэтому сказать заранее, примут ли у вас изменения без проекта перепланировки, по одному эскизу, или не примут, — невозможно.

В некоторых городах, например в Москве, есть упрощенная схема согласования перепланировок. Поскольку квартир и жителей в Москве очень много, город принял особые правила. Они разрешают перепланировку по эскизу, если она незначительная. Возможно, такие правила есть и в других городах, но я о них не знаю.

Возможны три варианта объединения:

  1. Сделать дверь между квартирами в смежной стене и этим ограничиться. При этом у каждой квартиры останется свой отдельный вход.
  2. Убрать межквартирную стену, если она не несущая. Это практически то же самое, что и первый вариант. Теоретически можно представить, что это стена между квартирами в разных подъездах и она несущая, но я такого не встречал.
  3. Помимо внутреннего объединения можно сделать единый вход в обе квартиры за счет общего тамбура. Это вариант подразумевает, что вы уменьшите площадь общедомового имущества, поэтому в теории нужно проводить общее собрание жильцов. Об этом я писал в ответе на вопрос об установке общей двери на лестничной клетке.

В ваших двух квартирах как минимум два санузла и две кухни. Если соберетесь переносить сети и коммуникации, это будет считаться не только перепланировкой, но и переустройством. Там свои проблемы. Например, нельзя увеличивать санузлы, уменьшать воздуховоды и вентиляционные шахты, переносить кухню в жилую комнату и прочее. О том, как учесть эти моменты, я тоже уже писал.

В результате объединения двух квартир сразу два помещения изменят конфигурацию. При этом одна квартира вообще исчезнет как самостоятельное помещение. Получается, что изменятся не только данные в техническом паспорте помещения. Изменения также придется внести в ЕГРН, и вновь созданной большой квартире будет присвоен новый кадастровый номер.

В блочных и панельных домах с этим всегда много проблем. Практически все стены или несущие, или разгрузочные. Проще всего с этим в домах с монолитной конструкцией — там действительно нет несущих стен, но есть и колонны, и диафрагмы жесткости и прочие штуки, которые трогать запрещено.

Если вы ошиблись и сделали перепланировку без проекта, вас могут заставить все исправить за свой счет. И на вас ляжет вся тяжесть процедуры согласования самовольно произведенной планировки без проекта в суде.

В поэтажном плане отражены несущие стены, коммуникации и другая технически важная информация.

Срок действия паспорта не регламентирован, но обычно это не больше трех лет. Если свежего технического паспорта нет — нужно заказать. Причем можно заказать отдельно поэтажный план и экспликацию, а не весь паспорт целиком.

Вам понадобятся:

  1. Правоустанавливающие документы на квартиры. Например, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. На всякий случай возьмите и оригиналы и копии.
  2. Паспорт.
  3. Выписка из домовой книги и выписка с лицевого счета каждой квартиры. Их выдает УК. Эти два документа просят не всегда, поэтому лучше уточнить сразу, нужно ли их получать.

Если дом ввели в эксплуатацию после 1 марта 2008 года, первичный технический учет на него уже произведен. Так что вы сможете получить свежую копию поэтажного плана с экспликацией помещения без проволочек. Если же дом построили раньше, придется заказывать услугу по созданию экспликации помещения. Ее стоимость зависит от площади квартиры.

Если не хочется гадать о репутации проектировщиков — обращайтесь к государственным службам. Проекты, как правило, делают коммерческие отделы БТИ или различные муниципальные проектные организации. О том, как найти проектную организацию и узнать, есть ли у нее допуски СРО, мы уже рассказывали.

Сколько будет стоить проект перепланировки при объединении квартир — зависит от региона, количества запланированных изменений, площади квартир и даже от типа дома, где располагается квартира. Например, проект в доме, где старые и сложные конструкции, будет стоить дороже современного дома.

Дешевле всего спроектировать новый дверной проем. Это стоит от 10 тысяч рублей. Если собираетесь сносить стены и строить новые — это дороже. Еще дороже — вносить изменения в несущие конструкции и проектировать замещающие.

Дальше проект нужно будет согласовать — в СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре. Обычно это делает сам проектировщик, если не хотите бегать по инстанциям сами.

В Москве согласовать объединение квартир в надзорных органах будет стоить от 70 до 150 тысяч рублей. За согласование проема в ненесущей стене — 40 тысяч, а в несущей — 60. Если надумаете объединить квартиры по вертикали — придется отдать до 250 тысяч рублей. И это только за процедуру согласования. Стоимость проекта — отдельно.

Подать заявление можно лично, через МФЦ или госуслуги. В Москве заявление подают в Мосжилинспекцию. В регионах может быть жилинспекция, а если ее нет — через БТИ.

В зависимости от обстоятельств могут спросить еще следующие документы:

  1. Согласие проживающих при условии, что жилье используют в рамках договора о социальном найме. Такое, конечно, маловероятно, если объединяете две квартиры рядом и обе снимаете в рамках такого договора. Но такой вариант возможен, если делаете перепланировку в одной квартире.
  2. Согласие органов, охраняющих культурное и архитектурное наследие, если многоквартирный дом имеет историческую, архитектурную или культурную ценность.
  3. Решение общего собрания многоквартирного дома и реестр собственников, если перепланировка затрагивает общее имущество всех жильцов.

Заявление рассматривают до 30 дней.

В перепланировке могут и отказать, даже если у вас есть проект и документы, которые нужны по закону. Как правило, для этого есть несколько причин:

  1. Заявитель предоставил не все дополнительные документы.
  2. Представленный проект переустройства или перепланировки не соответствует требованиям законодательства. Например, нарушает нормы снипа по устройству мокрых зон, как указал суд в Москве.

Вы приступаете к строительным работам. Когда все закончите — сдаете работы по акту выполненных работ все той же строительной инспекции. Дальше изготавливают новый технический паспорт на объединенное помещение, и подаете заявление в МФЦ. В нем просите внести изменения в ЕГРН, слить лицевые счета и поставить на учет новую квартиру.

Общий срок всех согласований вряд ли будет меньше полугода.

Запомните:

  1. Не стоит рисковать и пытаться согласовать «по уведомлению». В вашем случае это не получится.
  2. Озаботьтесь свежим техпаспортом. Он понадобится в любом случае.
  3. Найдите хорошую проектную организацию. Она снимет с вас сразу множество проблем.
  4. Мой главный совет — запаситесь терпением, деньгами и начните с проекта.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/smezhnye-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.