Как купить земельный пай сельхозназначения

Содержание

Порядок продажи земельного пая сельхозназначения – особенности сделки и правовые отношения сторон

Как купить земельный пай сельхозназначения

Владельцы земельных паев должны представлять, как проходят сделки по продаже наделов сельскохозяйственных назначений.

Расскажем подробнее, как можно и кому продать пай, сколько будет стоить земля, какие документы понадобятся, а также определим, почему сделка может потерять юридическую силу и стать недействительной.

статьи:

Что такое земельный пай после реорганизации колхозов – правовое определение, права собственника

Земельный пай представляет собой земельный участок, объект сельскохозяйственного назначения. Согласно земельному законодательству РФ, пай может быть выдан по решению компетентных госорганов.

Как правило, земля имеет особое целевое назначение и целевой статус, поэтому использовать ее можно лишь для решения хозяйственных, исследовательских, научных и учебных задач.

К землям сельскохозяйственного назначения причисляют:

  1. Пастбища.
  2. Пашни.
  3. Луга под сенокос.
  4. Залежи.
  5. Места насаждений, в том числе искусственных, находящихся под государственной охраной. Например, лесополосы, заповедники и т.д.

Земельный налог в России – последние новости, ставки и порядок уплаты налогов на землю всеми категориями граждан

Владельцем земельного пая может быть любое физическое лицо, которое постоянно или сезонно проживает в сельской местности и использует участок под садоводство, городничество, цветоводство и т. д.

Также владеть землей могут:

  1. Специализированные учебные учреждения.
  2. Предприниматели, сельские граждане, ведущие коммерческую деятельность на участке.
  3. Фермеры.
  4. Общественные, коммерческие или религиозные организации, использующие сельскохозяйственный пай под подсобное хозяйство.

  5. Иностранные граждане или организации, занимающиеся огородничеством, садоводством в коммерческих целях.

Владелец земельного пая может распоряжаться им, как и любым недвижимым имуществом. Он может подарить, обменять его, сдать в аренду, завещать, оформить в залог.

Право каждого пайщика на долевую собственность подтверждается свидетельством.

Правила и порядок продажи паевого надела земли сельхозназначения

Продажа сельскохозяйственного пая — задача непростая, хоть и подразумевает обычную сделку купли-продажи. Обычно без помощи квалифицированного, практикующего юриста граждане не обходятся.

Если же вы решили самостоятельно продавать земельный пай, то стоит учитывать такие правила продажи паевого надела:

  1. Выбирайте покупателя с умом, проверяя всю документацию. Помните, что вы не сможете продать землю лицам, не имеющим гражданство РФ, так как земля относится к категории государственного имущества.
  2. Покупателя или арендатора стоит предупредить, что надел можно эксплуатировать в сельскохозяйственных целях.

    В случае, если перед продажей участок использовался в других целях, об этом тоже не стоит умалчивать. Муниципальные органы могут вернуть сельскохозяйственный надел в государство, если он в течение 3 лет не использовался по своему прямому назначению.

  3. Совладельцев обязательно следует уведомить о том, что вы собрались продавать свою часть.

    Совладельцы пая обладают правом преимущественного выкупа. Если после 1 месяца они ответили на ваше предложение отказом, то вы можете продать пай любому гражданину или организации.

  4. Необходимо также поставить в известность местную власть о продаже земельного пая. Если муниципалитет – совладелец, то срок ожидания ответа также 1 месяц.

    Местные власти должны дать согласие на продажу, – или выкупят пай.

  5. Нужно обязательно подать объявление в СМИ, например, в местную газету, и сообщить о продаже пая, указав его размеры и местоположение.
  6. Получите ответ с общего собрания дольщиков. После того, как вы всех уведомите письменным обращением, организуется собрание всех дольщиков.

    В результате вы можете получить протокол с подписями совладельцев, что они не имеют претензий и согласны с продажей.

  7. Если земля не была выделена, то стоит пройти процедуру межевания, установить границы участка, получить акт о размежевании земли. Также обязательно иметь техническую документацию — кадастровый план хотя бы. Его можно получить в Кадастровой палате.

В случае, если возникли проблемы, то вопросы можно решать в судебной инстанции.

Порядок оформления сделки купли-продажи земельного пая сельхозназначения

Рассмотрим, каков порядок оформления сделки купли-продажи надела сельскохозяйственного назначения:

Этап 1. Уведомление всех совладельцев и местную власть.

Этап 2. Получение согласий на продажу.

Этап 3. Заключение договора купли-продажи у нотариуса или юриста.

Этап 4. Получение акта приемки. В документе указываются все существенные моменты сделки. Стороны фиксируют, что взаимных претензий не имеют, что она действительно происходила законно. Акт приемки обязательно должен быть на руках у покупателя.

Этап 5. Обращение в Росреестр. Покупатель должен предоставить договор купли-продажи в Росреестр для оформления прав на недвижимость. Специалисты делают отметку о том, что владелец участка сменился.

Образец договора купли-продажи земельного участка сельхозназначения, образец уведомления о продаже земельного пая

Проблема с продажей может возникнуть, если земельный пай находится в залоге у кредитной организации. По сути, сделка купли-продажи такой земли недействительна. Она будет возможно только после отмены обременения.

Также вопросы будут у покупателя, если земельный участок не был выделен.

Для выделения участка потребуется обратиться в МФЦ или кадастровую палату для того, чтобы специалисты провели межевание и оформили соответствующую техническую документацию.

После этого сделка будет возможна.

Правила оформления договора для купли-продажи земельного пая, список документов

При оформлении договора купли-продажи покупатель должен внимательно изучать все документы.

Как правило, продавец должен предоставить на рассмотрение оригиналы:

  1. Паспорта.
  2. Выписки из ЕГРН, свидетельства о праве собственности.
  3. Свидетельства, подтверждающего владения паем.
  4. Протокола совместного собрания либо другие бумаги, которые подтверждают наличие уведомления иных совладельцев.

  5. Согласия супруга на продажу земельной доли.
  6. Справки, подтверждающей отсутствие долгов в ФНС.
  7. Квитанций об уплате пошлины.
  8. Акта оценки данного участка, если независимый эксперт определял стоимость надела.

В договоре купли-продажи обязательно должна быть прописана вся актуальная информация.

В договоре ошибки исключаются. Если они есть, документ недействителен.

Учитывайте, что в договоре купли-продажи пая должны быть прописаны все важные сведения, иначе документ потеряет своей юридической силы.

Например, без такой информации не обойтись:

  1. Данных о покупателе и продавце.
  2. Номеров земельного пая из паевого свидетельства.
  3. Назначения земли.
  4. Точных данных площади.
  5. Порядке и способе проведения платежей за покупку.

Как правило, продажа земельного пая заверяется у нотариуса по месту, где территориально находится земля.

Но вы можете обратиться к любому юристу.

Если же у вас остались вопросы, звоните нашим специалистам. Консультация бесплатна.

Вопрос стоимости земельного пая сельхозназначения

Те, кто сталкивается с продажей земельного пая, часто задается вопросом о цене земельного надела.

Здесь отметим, что стоимость пая может быть совершенно разной по регионам. То есть, в одном крае можно продать пай по разным ценам – за 50 000 рублей, или за миллион.

Отчего же зависит цена? Прежде всего, от рыночной стоимости. Как у любой недвижимости, у участка будет кадастровая стоимость и рыночная. Обычно рыночная выше в несколько раз. Продавец может выставить любую рыночную стоимость, которая его устроит.

Также он может обратиться в специализированную компанию, вызвать оценщика, который определит, сколько будет стоить земельный пай. При оценке будут учитываться все технические характеристики.

Заметьте, что после проверки оценщика и получения результата, продавец все равно может выставить свою цену. По сути, на его решение ничто не повлияет.

Может ли сделка быть расторгнута – инициатива и порядок расторжения

Сделка купли-продажи может быть расторгнута в таких случаях:

  1. В договоре были замечены ошибки.
  2. Покупатель использовал поддельные, чужие документы.
  3. Продавец подделал документы, предоставив ложные сведения покупателю, например, о согласии.
  4. Совладельцы были лишены права выкупить пай.
  5. Администрация или местные органы власти не были уведомлены о продаже пая.
  6. В СМИ не было опубликовано объявления о продаже.
  7. Земля находится в залоге или имеет другие обременения, из-за которых невозможно продать пай.
  8. Не был составлен акт приемки, не были перечислены денежные средства за покупку.

Также могут быть и другие причины для расторжения сделки. Их можно прописать сразу в договоре, чтобы не возникало вопросов в дальнейшем.

Все доказательства вместе с исковым заявлением гражданин, которого обманули, или который решил расторгнуть сделку, должен подать в судебные органы. Наши юристы могут продумать стратегию защиты, обращайтесь!

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1375-prodazha-zemelnogo-paya-selxoznaznacheniya-osobennosti-sdelki.html

Земельный пай сельхозназначения: как купить или продать

Как купить земельный пай сельхозназначения

Термин «земельный пай» объединил в себе как реализованное право граждан на приватизацию земли, так и приобретение доли в общем праве собственности на участок земли сельскохозяйственного назначения в результате сделки.

Само понятие владения или пользования землей на паях было введено в оборот в 1990-е годы, когда ранее принадлежавшие совхозам и колхозам земли передавались в руки частных лиц.

Затем понятие «земельный пай» было заменено на другое — земельная доля, доля в праве общей собственности на земельный участок.

Однако в быту понятие «земельный пай» к долям в праве на сельхозучастки применяется до сих пор.

Важным в понятии земельного пая является то, что это только доля в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

То есть собственник пая / земельной доли владеет вместе с другими такими же собственниками неким полем (в зависимости от размера — частью поля, несколькими полями) и (или) пастбищем. Но своего надела в этом общем участке у собственника земельной доли нет. Ему принадлежит идеальная доля в праве на большой участок, а не конкретная земля.

Определение земель сельхозназначения можно найти в Земельном кодексе РФ: это земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. Любое нецелевое использование таких земель ведет к изъятию объекта собственности и лишению его владельца имущественных прав.

Как известно, отношения в сфере сельскохозяйственного землепользования регулируются Земельным кодексом РФ, законом «Об обороте земель сельхозназначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (далее — закон № 101-ФЗ) и соответствующими законами субъектов РФ.

Обратите внимание! Действие закона № 101-ФЗ не распространяется на садовые, огородные, дачные земельные участки, а также земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства и т. д. (п. 1 ст. 1 закона № 101-ФЗ).

Что можно сделать с земельным паем

Как правило, решение о том, как использовать земельный участок сельхозназначения, находящийся в общей долевой собственности, принимается совместно на собрании всеми сособственниками. В большинстве случаев земельные наделы сдают в аренду или передают в доверительное управление.

Но иногда закон № 101-ФЗ разрешает владельцам земельных долей самостоятельно распоряжаться своей собственностью. Вопросы пользования долями в участке сельхозназначения регулирует ст. 12 закона № 101-ФЗ.

 Приведенный перечень является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

Если владелец земельного пая захочет распорядиться им иным образом, например продать или сдать в аренду третьим лицам (не являющимся сособственниками), то в большинстве случаев потребуется выделить пай в натуре, т. е. сформировать земельный участок, соответствующий этому паю.

Выдел земельной доли в натуре означает, что владелец пая становится собственником образовавшегося земельного надела и одновременно утрачивает право долевой собственности на общий земельный участок. После государственной регистрации собственник выделенного надела сможет распорядиться им по своему усмотрению в рамках разрешенного использования земли и с учетом требований закона № 101-ФЗ.

 Еще больше информации по теме есть в системе КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа, получите бесплатный доступ на 2 дня

Далее рассмотрим, как продать земельный пай сельхозназначения, поскольку данная сделка имеет определенные особенности. Их необходимо знать и учитывать как продавцу, так и покупателю.

Кому можно продать земельный пай сельхозназначения

Круг лиц, имеющих право принимать участие в сделках с земельными паями из земель сельхозназначения, напрямую зависит от количества сособственников земельного участка (п. 1 ст. 12 закона № 101-ФЗ).

Указанные правила применяются и в случае отчуждения доли путем заключения договора мены земельных долей сельхозназначения.

Обратите внимание! При регистрации перехода права собственности в результате отчуждения земельной доли стороны должны будут представить в регистрирующие органы документы, подтверждающие соблюдение упомянутых выше правил (об этом ниже).

Как продать пай земли сельхозназначения в 2020 году

Каких-либо изменений в правилах продажи такого имущества по сравнению с предшествующими периодами не произошло.

Участник долевой собственности, пожелавший распорядиться своей земельной долей, должен иметь документ, свидетельствующий о его праве на эту земельную долю. В ст. 18 закона № 101-ФЗ указано, что такими документами являются:

Исходя из положений гражданского законодательства, право собственности на земельную долю (ст. 131 ГК РФ) и переход этого права (п. 1 ст. 551 ГК РФ) подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Распорядиться неоформленными (не зарегистрированными в установленном порядке) земельными паями сельхозназначения закон № 101-ФЗ позволяет только в строго ограниченных случаях.

Так, не требуют предварительной регистрации права собственности на земельную долю следующие сделки: передача доли в уставный капитал, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка. Эти сделки могут быть осуществлены на основании удостоверяющих документов (документов о приватизации и пр., абз. 3 п. 1 ст. 12 закона № 101-ФЗ).

Важно! Для продажи земельной доли необходимо, чтобы право продавца на нее было предварительно зарегистрировано в установленном законом порядке.

Как оформить земельный пай сельхозназначения в собственность

Для оформления (регистрации или перерегистрации ранее выданных свидетельств) земельной доли в собственность, согласно п. 1 ст. 47 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, достаточно заявления владельца земельной доли.

Риски! Однако если у регистрирующих органов отсутствуют данные о земельном участке, права на которые возникли до 1998 года (например, нет сведений, индивидуализирующих земельный участок в целом и (или) доли участников долевой собственности), высока вероятность, что владелец пая не сможет зарегистрировать свое право на земельную долю.

Полагаем, что если в процессе регистрации возникла необходимость в проведении кадастровых работ, то целесообразно сразу оформлять земельную долю в собственность путем выделения самостоятельного земельного участка. Правила проведения процедуры формирования земельного участка в счет земельной доли определены в ст. 13 закона № 101-ФЗ.

Рекомендуем! Независимо от намерений владельца земельной доли в отношении своего имущества, необходимо осуществить процедуру регистрации права собственности на земельную долю.

Это связано с тем, что земельные паи, сведения о собственниках которых отсутствуют в ЕГРН (даже в случае приватизации земельного участка), могут быть признаны в установленном порядке невостребованными долями земель сельхозназначения (ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).

Как купить пай земли сельхозназначения у собственника

Процедура покупки земельного пая сельхозназначения — сделка стандартная, без каких-либо особенностей для покупателя. Однако напоминаем, что купить долю может только один из сособственников участка или сельхозорганизация, арендующая участок.

Для совершения этой сделки стороны должны в письменной форме заключить соответствующий договор, то есть достичь согласия по всем существенным условиям. К таким условиям относятся сведения о продаваемой земельной доле и ее цене.

Сведения о земельной доле включают в себя:

  • Идентифицирующие данные общего земельного участка: месторасположение, кадастровый номер, площадь, категорию земель и вид разрешенного использования надела.
  • Информацию о размере реализуемой доли. Размер может быть указан в виде простой правильной дроби, или в гектарах, или в баллах (п. 2 ст. 15 закона № 101-ФЗ).

Важно! Кроме договора, паспортов и документов продавца на долю для регистрации перехода права собственности в МФЦ или Росреестр нужно представить документы о том, что покупатель имеет право купить долю. То есть договор аренды сельхозорганизацией или документ о наличии доли у покупателя в том же участке, что и приобретаемая доля.

Для определения стоимости пая земли сельхозназначения можно воспользоваться услугами профессионального оценщика. Также продавец вправе установить цену самостоятельно, но она должна соответствовать средней цене земли данной категории в регионе. В качестве одного из ориентиров можно использовать кадастровую стоимость земли в соответствующей местности.

Кроме того, в договоре необходимо отобразить порядок расчетов, сроки передачи имущества, сведения о существующих обременениях (например, об аренде) земельного надела.

Договор продажи земельной доли не требует нотариального удостоверения (п. 1 ст. 42 закона № 218-ФЗ, письмо Минэкономразвития России от 19.04.2017 № ОГ-Д23-4562). Однако если продаваемая земельная доля принадлежит несовершеннолетнему лицу или лицу, признанному ограниченно дееспособным, то в силу п. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ такая сделка должна быть заверена у нотариуса.

Передача земельного пая, как правило, оформляется передаточным актом (ст. 556 ГК РФ).

Образец договора купли-продажи земельного пая сельхозназначения можно посмотреть здесь: Договор продажи земельной доли.

Регистрация перехода права собственности по договору

Сделка по отчуждению земельной доли сопровождается обязательной государственной регистрацией перехода права собственности на земельную долю от продавца к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Если договор был удостоверен нотариально, то регистрацию можно осуществить через нотариуса.

При регистрации перехода права собственности в результате сделки уплачивается госпошлина в размере 100 руб. (подп. 26 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

 Подробнее об оплате госпошлины можно прочитать в системе КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа, получите бесплатный доступ на 2 дня.

Для регистрации потребуется представить пакет документов, включая:

  • Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя.
  • Документ, удостоверяющий личность представителя и нотариально удостоверенную доверенность, если продажа осуществляется через представителя.
  • Заверенное у нотариуса согласие супруга на распоряжение общим имуществом, если земельный пай был получен в браке.
  • Документы, подтверждающие, что продавец доли письменно оповестил всех участников долевой собственности о продаже, а также документы (при наличии), свидетельствующие об отказе совладельцев от покупки этой доли (п. 4 ст. 42 закона № 218-ФЗ), если совладельцев общего земельного участка меньше 5 лиц и доля продается постороннему лицу.
  • Документы, свидетельствующие о праве на покупку, если совладельцев земельного участка больше 5 лиц. Это могут быть документы о праве собственности на долю в составе того же земельного участка или о праве на использование этого участка (например, договор аренды, п. 3 ст. 47 закона № 218-ФЗ).

Напоминаем, что в последнем случае для продажи земельной доли земли сельхозназначения постороннему лицу эту долю необходимо выделить в натуре и совершать сделку с сформированным в результате выделения земельным участком.

***

Таким образом, оборот земельных долей весьма специфичен и подчиняется строгим правилам. Это связано в первую очередь с тем, что земли сельхозназначения обладают особой экономической ценностью и являются основой важнейшей отрасли экономики — сельского хозяйства.

Владелец пая, будучи участником долевой собственности на земельный участок, может как получать пассивный доход от использования (совместно с другими участниками) всего земельного участка, так и самостоятельно распоряжаться своей земельной долей в рамках закона № 101-ФЗ. При этом следует помнить о том, что владелец пая обязан оформить свое право в установленном порядке, то есть зарегистрировать его в ЕГРН.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/zemelnye_uchastki/chto-mozhno-delat-s-zemelnym-paem-selhoznaznacheniya/

Как происходит покупка земельных паев и какие нужны документы? – Про Наследство

Как купить земельный пай сельхозназначения

Итак, земельный пай представляет собой часть земли в совокупном массиве, которая принадлежит физическому лицу на правах собственности.

Владелец вправе распоряжаться своим недвижимым имуществом, как посчитает нужным. Собственник имеет право на аренду земельного пая. В законе нет точных рекомендаций о том, сколько гектаров заключено в одной единице.

Таким образом, участок может иметь любые размеры, беря начало от нескольких соток.

Прежде чем перейти к вопросу о том, как продать земельный пай, остановимся подробнее на самом определении.

Особенности продажи паевого надела: пошаговая инструкция

Итак, мы подошли к ключевому моменту того, как продать земельный пай.

При продаже паевого надела имеются некоторые нюансы. Так как границы данного участка виртуальные, то определить их на местности весьма проблематично.

Именно поэтому для продажи земельного пая нужно сначала обратиться в комитет по межеванию для выделения доли.

Только после осуществления данной процедуры пай станет реальным земельным участком и теперь его можно реализовать за определённую сумму.

Имеется установленный порядок оформления, при котором требуется:

  • Уведомить о своём желании выделения пая других дольщиков. Осуществить это можно с помощью почтовых уведомлений (при небольшом количестве участников) либо публикацией в местных СМИ.
  • Предварительно установить фактическое расположение того участка, о котором идёт речь, а также обозначить его на плане.
  • Собрать пайщиков и получить копию протокола, где должно фиксироваться вынесенное решение. При невозможности необходимо заручиться согласием от каждого дольщика лично. Вопрос можно также решить и через суд, если отсутствует способ получения разрешения другим путём.
  • Отправиться в организацию, которая занимается межеванием земель, чтобы установить границы, после чего получить акт о размежевании участка.
  • Необходимо проверить в Земельном комитете результаты межевания.
  • Получить кадастровый план на участок и зарегистрировать номер.
  • Взять в Регистрационной палате свидетельство о собственности.
  • Оформить по типовому образцу договор «купли-продажи».

Нужно также отметить, что ещё должен быть зафиксирован отказ от покупки земельного пая местной администрацией. При числе пайщиков до пяти человек отказ их от приоритетной покупки заверяется нотариально.

Нотариального заверения также требуют согласие жены или мужа на продажу и договор с покупателем. Последний документ будет в дальнейшем тем, на чём основывается регистрация прав собственника покупателем.

Теперь более или менее стало понятно, как продать земельный пай. Что же еще для этого нужно?

Перечень необходимых бумаг

  • паспорт;
  • те документы, которые определяют право его собственности на данный надел либо выписка из ЕГРП;
  • протокол совместного собрания либо другие бумаги, которые подтверждают наличие уведомления иных пайщиков;
  • согласие супруга на продажу земельной доли;
  • справка, которая подтверждает отсутствие долгов по налогам;
  • квитанции об уплате пошлины;
  • акт оценки независимым экспертом стоимости данного участка, если она проводилась.

Нужно учитывать, что при нахождении участка под арестом или в залоге у банка к купле-продаже он не допускается.

Кому разрешено продать свой пай?

Начать необходимо с того, что преимущественным правом на приобретение участка пользуется местная администрация, а также другие дольщики. В данном случае паевые земли подобны коммунальной квартире. У каждого собственника есть право только на её часть, и реализовать собственные метры или гектары невозможно без согласия остальных.

Если нарушаются какие-либо условия, то сделка может оспариваться в судебном порядке. Кроме того, не разрешается заявлять такую первоначальную стоимость, которая будет выше той, по которой пай будет в итоге продан.

При снижении цены участка в процессе переговоров об этом необходимо уведомить администрацию.

Кроме того, пай можно продать не только администрации или кому-либо из дольщиков, но и коммерческим организациям или посторонним лицам. В таком случае есть только одно условие – они обязательно должны быть российскими резидентами.

От чего зависит стоимость земельного пая?

Помимо того, как продать земельный пай, многих интересует, по какой цене это можно сделать.

Обычно оценка земельного надела осуществляется по следующим параметрам:

  • состояние земли;
  • степень плодородности почвы;
  • размер участка земли;
  • наличие коммуникаций и дорог.

Нужно отметить, что даже в одном регионе цены могут на порядок отличаться. Именно поэтому при определении стоимости пая земли ориентироваться необходимо на подобные участки, обладающие примерно такими же параметрами.

При наличии сомнений лучше всего обратиться к независимому оценщику для того, чтобы потом не жалеть об упущенной выгоде. При этом нужно помнить, что, согласно статье 226 в НК РФ, граждане должны выплатить налог с этого дохода в размере четырнадцати процентов.

Собственник также может оформить договор дарения на своих родственников или посторонних людей.

Как продать земельный пай сельхозназначения?

Сельскохозяйственные земли являются ресурсом государства, который играет важную роль в экономике аграрного сектора нашей страны.

Такие угодья могут использоваться исключительно по своему прямому назначению, а именно для растениеводства или животноводства. Кроме того, разрешается эксплуатация для образовательной или научно-исследовательской деятельности.

Соблюдая определённые условия, собственник может распоряжаться выделенной ему долей земли по собственному усмотрению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77, статус земель сельхозназначения принадлежит:

  • пашням;
  • плодовым садам;
  • лугам под сенокос;
  • пастбищам;
  • лесным массивам или природным заповедникам;
  • лесополосам.

Такие участки могут быть предоставлены юридическим лицам или гражданам для пчеловодства, животноводства, овощеводства и другой хозяйственной деятельности. На них допускается размещение ограждений, навесов, пасек и иных временных построек.

При продаже земельного пая сельхозназначения необходимо действовать так, как в предыдущем случае. Из-за того, что у данного товара есть определённая специфика, довольно сложно найти покупателя.

Статус таких участков позволяет использовать их с конкретно установленной целью. Кроме того, обычно они находятся за пределами населённого пункта.

Поскольку рядом располагаются магистрали, искусственные защитные насаждения и лесные массивы, существенно ограничиваются возможности использования такой земли.

Что влияет на стоимость?

На стоимость надела влияют:

  • местонахождение;
  • особенности расположения;
  • назначение участка;
  • уровень плодородности.

Естественно, в каждом случае будет индивидуальная цена. Обычно она зависит и от региона. Нужно отметить, что договор «купли-продажи» пая земли, имеющего сельхозназначение, не отличается от обычного. Однако в нём в обязательном порядке должны быть указаны специфические условия использования участка или же их отсутствие.

Что еще нужно знать?

Согласно ФЗ под номером 101, у собственника можно изъять пай, если он должным образом не обрабатывает землю либо допускает такие действия, которые ухудшают её плодородие. Покупатель должен помнить об этом.

Стоит отметить, что процедура приватизации земельного участка отнимает много времени. Так, с момента уведомления и до общего собрания дольщиков должен пройти месяц, столько же займёт и проверка результатов. Очереди на межевание можно дожидаться в течение двух лет. Именно поэтому рекомендуется заранее позаботиться об оформлении и уже после этого приступать к продаже.

Исходя из информации, приведенной в статье, вопрос о том, как правильно продать земельный пай, не должен вводить интересующих в ступор. Главное теперь — правильно воспользоваться полученными сведениями.

Источник:

Продажа земельного пая

Начиная с периода переустройства и реформирования колхозов в 1991 году, граждане получили возможность отделиться от совместного предприятия и вести собственную сельскохозяйственную деятельность. Главной особенностью является то, что участок выдается бесплатно, в бессрочное пользование.

Что такое пай?

Пай-это право собственности на землю, находящуюся в общих владениях нескольких собственников, без обозначения его точных границ. Территория предназначена для использования под сельскохозяйственные нужды: животноводство, растениеводство, овощеводство, земледелие, пастбище для скота.

Владельцу выдается сертификат о собственности, содержащий сведения о размерах доли, ее балло-гектарная оценка.

Земельный пай может быть использован для:

  • Земледелия;
  • Фермерского подворья.
  • Надел может включать такую территорию, как:
  • Зону полей, пастбищ, садов;
  • Дороги;
  • Лесные насаждения;
  • Водоемы;
  • Непахотные площади.

Аграрные правоотношения

Это вид отношений субъектов, имеющих общие интересы по производству и реализации сельхозпродукции, регулирующийся нормами аграрного права. Также, занимающиеся контролем над правом купли-продажи земли, включающим расчет стоимости в зависимости от коэффициента плодородия почвы.

Субъектами аграрных правоотношений являются граждане, юридические лица, коммерческие и частные организации, муниципальные образования, занимающиеся выработкой сельхозпродукции.

Реализация земли

Собственник может продать, обменять, сдать в аренду, отдать или подарить, оформить в залог, внести в виде уставного капитала при вступлении в кооператив.

Часто паи не используются рационально, в полной мере, не принося пользы ни государству, ни собственнику, тогда лучший вариант-сдача в аренду тому, кто сможет реализовать землю правильно и эффективно. Владелец же сможет иметь постоянный доход от арендной платы.

Срок аренды не ограничен, ее стоимость носит договоренный характер сторон. Сделка сроком более года регистрируется в «Росреестре».

Также российским законодательством предусмотрена продажа права собственности сельскохозяйственного участка земли. Это прописано в законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Предпочтительно право покупки пая отдается государству или его административным единицам.

Для заключения сделки оформляется договор купли-продажи, описывающий:

  • стоимость участка, и размер налог в гос. казну;
  • расположение и масштаб;
  • тип территории, постройки;

Если выделенная земля не используется более трех лет, то она переходит в собственность муниципалитета.

Для продажи нужно учитывать несколько нюансов:

  • продажа возможна только гражданам РФ;
  • использование возможно только под сельхоз деятельность;
  • обязательное согласие остальных дольщиков на продажу.

Как продать пай?

Важным фактором остается то, что владелец может пользоваться земельным участком, находящимся в бессрочном пользовании с возможностью его приватизации. Но до приобретения в собственность, распоряжение землей ограничено, его нельзя продать. Поэтому необходимо выделить участок путем межевания. Это обозначит точное местоположение и границы территории.

Источник: https://mikmo.ru/prochee/kak-proishodit-pokupka-zemelnyh-paev-i-kakie-nuzhny-dokumenty.html

Тонкости покупки участка земли сельскохозяйственного назначения

Как купить земельный пай сельхозназначения

Оборот участков, предназначенных для ведения сельского хозяйства, находится под усиленным контролем государства.

Такие территории должны своевременно обрабатываться и использоваться по назначению, чтобы поддерживать продовольственную безопасность страны.

Как грамотно оформить покупку с частным лицом или с государством? Какие документы нужно подготовить и как составить договор? Подробная информация ниже в статье.

Правовое регулирование

Основной нормативный акт – закон № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В этом документе описаны:

  • особенности оборота таких участков;
  • основания для изъятия;
  • предельные размеры наделов;
  • права иностранных граждан в сфере покупки и использования сельскохозяйственных участков;
  • иные правила.

Справка! По всем вопросам, не урегулированным законом № 101-ФЗ, следует руководствоваться нормами ЗК РФ.

Положения федерального законодательства могут дополняться на местном уровне. Например, закон Алтайского края № 8-3С от 14.03.2003 г. «О регулировании отдельных отношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения» содержит нормы, уточняющие порядок уведомления собственником субъекта федерации о намерении продать участок сельскохозяйственного назначения.

Преимущественное право приобретения земельного участка для с/х целей

По закону собственник участка должен уведомить субъект федерации о том, что он желает продать сельскохозяйственный надел. Государство имеет преимущественное право покупки по цене, установленной самим продавцом. Извещение оформляется в свободной форме.

В документе указывается:

  • данные о собственнике (Ф.И.О. или наименование организации, место проживания\нахождения, телефон для связи);
  • название и адрес органа исполнительной власти субъекта федерации, куда подаётся извещение;
  • указание, что автор документа желает продать землю, отнесённую к категории сельскохозяйственного назначения, принадлежащую ему на праве собственности;
  • сведения об участке – местоположение (адрес или ориентиры, по которым можно его определить), площадь, кадастровый номер;
  • срок взаимных расчётов;
  • адрес, по которому получатель должен направить ответ;
  • дата, подпись, фамилия и инициалы.

Срок осуществления взаиморасчётов по такому договору не должен превышать 90 дней.

К извещению прилагаются:

  • копия кадастрового плана;
  • копия свидетельства о праве собственности.

В течение 30 дней государственный орган принимает решение о заключении сделки или об отказе от выкупа. Ответ направляется собственнику. Если владелец получил отказ или письменное уведомление не было направлено в указанный срок, можно заключать договор с иным покупателем.

Важно! Преимущественное право не задействуется, если участок продаётся с публичных торгов или изымается для госнужд.

Если владелец земли не нашёл покупателя, который может заплатить установленную цену, и её пришлось снизить, нужно вновь направить извещение в государственный орган.

Собственник участка не имеет право проигнорировать описанную процедуру. В этом случае сделка признаётся ничтожной с момента заключения.

Сделка с частным лицом

При покупке надела продавцы требуют:

  1. Выписку из ЕГРН. В документе указано, кто является владельцем участка, есть информация о его площади, разрешённом землепользовании, действующих обременениях.
  2. Межевой план – по этому документу можно уточнить границы надела.
  3. Паспорт гражданина. Нужно убедиться, что переговоры ведутся с реальным владельцем земли. Также в договоре необходимо указать точные паспортные данные продавца.
  4. Справка из БТИ о наличии построек. Следует проверить, не возведены ли какие-либо строения самовольно.
  5. Справка из ПНД о том, что продавец не состоит на учёте. Гражданин может оказаться психически нездоровым, неспособным осознавать последствия своих действий, что может повлечь отмену сделки.
  6. Письменный отказ государственного органа от приобретения надела. Его наличие подтвердит, что соблюдена процедура уведомления субъекта федерации о продажи. Если документа нет, нужно требовать почтовый документ об отправке заказной корреспонденции.

Не каждое лицо может владеть участком сельскохозяйственной земли.

Не может стать покупателем:

  • иностранный гражданин;
  • лицо, у которого площадь имеющейся земли после покупки превысит лимит, установленный на уровне субъекта федерации;
  • иные лица в соответствии с законодательством.

Если все документы устраивают продавца, стороны переходят к подписанию договора.

В соглашении указываются:

  • наименование документа, место оформления, дата;
  • данные о сторонах (Ф.И.О., дата рождения, место проживания, реквизиты паспорта);
  • предмет договора – передача в собственность участка на возмездной основе;
  • описание участка (адрес, площадь, разрешённое использование, кадастровый номер);
  • стоимость, условия и порядок расчётов;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок перехода права собственности;
  • меры ответственности;
  • иные положения;
  • реквизиты и подписи сторон.

Также составляется акт-приёма-передачи участка, если иное не предусмотрено в договоре. Далее следует государственная регистрация.

Стороны сами договариваются о том, кто занимается регистрацией сделки в Росреестре. Обычно покупатель занимается этой формальностью и берёт на себя сопутствующие расходы.

Гражданин обращается в местное управление Росреестра и подаёт следующие документы:

  • личный паспорт;
  • заявление (заполняется на месте по шаблону);
  • 2 оригинала договора купли-продажи;
  • акт приёма-передачи участка.

Также человек должен перечислить в бюджет пошлину 2000 рублей.

Регистратор проверяет документы. Если претензий нет, то заявление принимается. Сведения вносятся в ЕГРН в срок до 10 рабочих дней. После этого гражданину вернут 1 оригинал договора с отметкой о том, что регистрация была проведена. Дополнительно может быть оформлена выписка из ЕГРН, где заявитель указан в качестве собственника.

На заметку! Гражданин может подать документы также через МФЦ, но процедура затянется на срок пересылки бумаг в Росреестр и обратно.

Сделка с государством

Порядок приобретения муниципальных участков регулируется нормами ЗК РФ. Участки продаются на публичных торгах или выделяются без проведения аукциона.

Граждане могут приобретать оформленные участки и части не разграниченной территории.

Во 2-м случае заинтересованное лицо обязано составить схему расположения участка на кадастровом плане территории и согласовать её.

После согласования проводятся кадастровые работы с целью образовать участок и зарегистрировать его в ЕГРН. Для выделения участка нужно подать заявление в местный орган власти.

В обращении указывается:

  • название органа, куда подаётся заявление (местный комитет по управлению государственным имуществом);
  • название документа;
  • Ф.И.О. гражданина, дата рождения, реквизиты паспорта, СНИЛС, адрес проживания, ИНН (если есть);
  • почтовый адрес и телефон для связи;
  • просьба предоставить земельный участок для сельскохозяйственного производства на праве собственности на возмездной основе (или бесплатно, если у гражданина есть такое право);
  • сведения об участке (площадь, кадастровый номер, местоположение, реквизиты решения об утверждении проекта межевания);
  • реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если оно выносилось);
  • информация об основании для передачи участка в собственность без торгов;
  • перечень прилагаемых документов;
  • дата, подпись, фамилия и инициалы.

К обращению прилагаются:

  • копия паспорта;
  • копия документов, дающих право на получение участка без торгов;
  • схема расположения земельного участка (если она составлялась).

Заявление гражданина рассматривается в течение 30 дней. Срок может быть продлён, если процедура требует публикации информации о предоставлении участка в СМИ или вынесения вопроса на межведомственную комиссию по земельно-имущественным отношения региона.

Если требования законодательства соблюдены, гражданин получает уведомление о положительном решении. В ином случае – мотивированный отказ с указанием норм закона, которые были нарушены.

Если заинтересованное лицо требует провести торги по продаже участка, то в заявлении указывается соответствующая информация. В ответе государственный орган уведомляет о дате проведения торгов.

После этого оформляется договор. В документе указываются следующие положения:

  • реквизиты договора (название, дата, номер, место совершения);
  • сведения о сторонах (название государственного органа, Ф.И.О. и должность его представителя, Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные покупателя);
  • предмет сделки – передача в собственность земельного участка;
  • описание надела (адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель, разрешённое землепользование);
  • стоимость и порядок расчётов;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность;
  • иные положения;
  • реквизиты и подписи сторон.

Обычно текст договора формируют работники местного органа власти. Гражданам предоставляется готовый шаблон на подпись.

Внимание! Если право собственности реализовано на торгах, то существенные условия договора описываются так, как это было указано в условиях проведения аукциона.

После подписания договора оформляется акт приёма-передачи. Документ подтверждает, что участок перешёл во владение покупателя, и тот не имеет претензий. В конце гражданин обращается в Росреестр для регистрации сделки.

Он должен предъявить:

  • свой паспорт;
  • 2 оригинала договора;
  • акт приёма-передачи;
  • заявление на регистрацию сделки.

Регистратор проверяет имеющиеся документы и принимает их. Процедура занимает до 10 рабочих дней. Необходимые сведения вносятся в ЕГРН, гражданину возвращают его экземпляр договора с отметкой о регистрации.

Заключение

Процедура покупки сельскохозяйственных участков практически не отличается от порядка приобретения обычных наделов. Но местный субъект федерации имеет преимущественное право покупки, если участок продаёт частное лицо.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/nadel-selskohozyajstvennogo-naznacheniya

5 правил выбора и покупки земли для сельхозназначения

Как купить земельный пай сельхозназначения
pixabay.com

Земли сельхозназначения располагаются за пределами населенных пунктов, их можно использовать только для фермерского хозяйства, для производства сельскохозяйственной продукции или для рыболовства.

Конечно, законодательство подразумевает несколько исключений и допускает использование земли в других целях. Единственное, что точно запрещено размещать на таких участках, так это промышленные предприятия и частные дома. Чтобы не ошибиться с выбором, давайте изучим 5 главных правил, которые необходимо соблюдать, если вы хотите купить землю сельхозназначения в Московской области.

Какой размер земли?

Определитесь, чем будете заниматься. Например, животноводством или растениеводством, другие же создают дачные товарищества или ведут научно-исследовательскую деятельность.

Оптимальным вариантом станет один гектар. Это далеко не маленькая территория, которой хватит на любую идею. Часть земли можно использовать для выращивания рассады, а на другой установить птичник и разводить бройлеров. Естественно, вы сможете воспользоваться любой идеей, главное, чтобы деятельность не попадала под запреты и соответствовала сельхозназначению.

Здесь запрещено устанавливать жилище, но зато разрешены производственные помещения или предназначенные для хозяйства.

Большинство людей, которые собрались покупать земельный участок сельскохозяйственного назначения, интересуются вопросами насчет возведения жилого дома. Отмечаем, что закон «О крестьянском или фермерском хозяйстве» №74-Ф3 будет немного изменен в скором времени.

Власти хотят включить в состав фермерского имущества и жилой дом. Но и здесь будут действовать ограничения, среди которых запрет на строительство дома выше трех этажей.

Также максимальное значение общей площади не должно превышать 500 кв.м, а главное назначение дома – для проживания работников фермерского хозяйства.

Если вы захотите построить жилище, то придется получать специальное разрешение.

Не забываем проверить документы!

Боитесь нарваться на мошенников или просто сомневаетесь в чистоте сделки? Обязательно проверьте документы и обезопасьте себя! Что будем проверять.

  • Паспорт продавца. Если вы покупаете участок у юридического лица, то запросите учредительные документы.
  • Кадастровый паспорт земли.
  • Документы, которые подтверждают право собственности продавца.
  • Также будет не лишним запросить у продавца специальный отказ муниципалитета от приобретения отчуждаемых участков. Если продавец не направил уведомление в органы местной власти о том, что хочет продать участок, то сделка с иным покупателем может быть расторгнута. Дело в том, что муниципалитет обладает преимущественным правом покупки земель сельскохозяйственного назначения.

Получили нужные документы, но сомневаетесь в их оригинальности? Все данные можно узнать в ЕГРН. Обратитесь на сайт Росреестра и сверьте заявленную информацию продавцом с официальными данными. Все совпадает и отсутствуют серьезные обременения на земле? Можно заключать сделку!

Оцениваем текущее состояние

Так как мы собрались купить сельскохозяйственную землю для ведения собственного бизнеса, например, молочную ферму, то нам необходим ровный участок. Обратите внимание, чтобы на территории не было холмов или болот. Преимуществом будет наличие водоема на участке, особенно при выращивании овощей, ягод или фруктов.

Второй аспект – транспортная доступность. Особенно это важно при фермерской деятельности, когда приходит пора перевозить продукцию на продажу. К этому же аспекту относится и наличие коммуникаций. Конечно, вы можете купить недорогой и абсолютно пустой участок, но тогда прокладывать дорогу и проводить коммуникации придется самостоятельно.

Следующий фактор связан с розой ветров и наличием поблизости промышленных предприятий или мусорных полигонов. Смотрите, чтобы ваша земля располагалась подальше от загрязняемых зон.

Возможные проблемы

Отметим несколько особенностей сельскохозяйственных земель:

Если кадастровая стоимость такого участка слишком высока, то в дальнейшем переоформить категорию земли не получится.

Учтите, что наиболее плодородные участки находятся под государственной охраной. Это объясняется национальным достоянием и нужным ресурсом, из-за чего не разрешено строительство каких-либо построек.

Если землевладелец не будет как-либо использовать свой участок, то будет наложен штраф.

При нерациональном использовании земель власти могут их отобрать.Вы должны освоить приобретенный участок за два года и поддерживать плодородие земли.

По сути, если вы будете учитывать все рекомендации из статьи и тщательно проверять состояние участка вместе с его документами, то вы избежите проблем.

Оформим дистанционно?

Некоторые скептично относятся к дистанционной покупке земли. В принципе их понять можно, особенно, когда существует риск попасть на удочку мошенников. На самом же деле не все так плачевно.

Представьте, что вы планируете покупать земельный участок в другой области, тогда вам придется потратить деньги на дорогу и проживание.

Ладно, если вы съездили туда, чтобы посмотреть землю, но ведь для приобретения придется ездить в эту область и встречаться с продавцом еще не раз.

Зачем вам лишние проблемы? Можно оформить участок дистанционно. Свяжитесь с продавцом, и он отправит вам на электронную почту всю документацию. Для дальнейших оформлений воспользуйтесь официальным сайтом Росреестра, где имеется специальный сервис для электронной регистрации.

Поддержка от государства

В последнее время растет спрос на территории сельскохозяйственного назначения. Чем это объясняется? В первую очередь, эта недвижимость может принести вам реально большой доход. Также берем в учет текущую ситуацию в стране, когда на улицах свирепствует коронавирусная инфекция и люди наоборот пытаются уехать от города подальше.

Более того, любой фермер может получить специальную поддержку в виде гранта.

Если вы недавно стали осваивать фермерскую деятельность и вашей работе нет еще и двух лет, то можете претендовать на получение трех миллионов рублей от государства.

Если вы развиваете семейную ферму, то государство может предоставить до 30 миллионов рублей. Для развития материально-технической базы размер гранта составляет до 70 миллионов. Причем все выплаты выдаются на безвозвратной основе.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ca49620d677b400b3b8a98b/5-pravil-vybora-i-pokupki-zemli-dlia-selhoznaznacheniia-5ef3095f9e2eda07265a8d2d

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.