Как можно быстро закрыть ипотеку

Как досрочно погасить ипотеку – полезные советы и рекомендации

Как можно быстро закрыть ипотеку

Сейчас наверное почти все население нашей страны имеет действующий кредит, а то и не один. И не малая часть из них — ипотечный кредит. Ипотека достаточно серьезное дело и платить нужно не один год. Но если вас не устраивает эта кабала практически на всю жизнь и вы задумывались над тек как бы побыстрее рассчитаться с ней, то эта статья для вас.

Из статьи вы узнаете:

  • можно и стоит ли выплачивать ипотечный кредит досрочно
  • наиболее предпочтительный  способ погашения ипотечного кредита
  • откуда взять деньги на досрочное погашение
  • советы и рекомендации по досрочному погашению, как правильно погасить ипотеку
  • что делать, когда ипотека погашена

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Все условия досрочного погашения ипотеки должны быть обязательно прописаны в договоре. Как правило, все банки предоставляют такую возможность своим заемщикам.

И если несколько лет назад, за досрочное погашение с вас взимались бы пени и штрафы, то теперь такие «кабальные» условия канули в лету. И если вы решите досрочно погасить ипотеку: полностью или частично, то  никаких преград вы не обнаружите.

У некоторых банков минимальная сумма для досрочного погашения вообще начинается с символических 1 рубля.

Перед погашением ипотеки нужно для себя определить 2 вещи:

  • какой  у вас вид кредита (ипотеки): аннуитетные или дифференцированные платежи
  • с какой суммы разрешено досрочное погашение

Далее вам нужно уведомить банк о том, что вы собираетесь сделать досрочный дополнительный платеж. Это можно сделать двумя способами. Либо в самом банке, написав заявление о желании внести платеж. Либо по телефону горячей линии (сейчас почти у всех крупнейших банков есть такая возможность).

Важно. Известить банк вам нужно хотя бы за один день до наступления периода, в течение которого вы обязаны вносить деньги. Т.е. если вы платите 10-го числа каждого месяца, то заявление (или звонок) нужно оформить хотя бы 9-го числа. В противном случае, деньги будут учтены только в следующем месяце.

Виды кредитных платежей

Существует 2 вида платежей: аннуитетный и дифференцированный.

Дифференцированный платеж — сумма долга разбивается на количество месяцев, на которые взят кредит. И конечно же, начисляемые проценты на остаток по долгу.  Недостатки — это максимально высокие платежи в начале срока. Но они постепенно со временем, по мере выплаты основного долга, уменьшаются.

Пример. Если вы взяли 1 200 000 рублей на 10 лет под 12% годовых, то в первый месяц ваш платеж составить 10 тысяч за основной долг, плюс к этому начисленные проценты на оставшуюся сумму кредита, а именно 12 000 рублей. Итого за первый месяц ваш платеж составит 22 000 рублей.

Далее сумма будет уменьшаться и в последний, 10-й  год ваши платежи составят всего 11-12 тысяч.

Но в последнее время такой вид платежей практически не встречается. Это связано с тем, что для многих такие вариант ипотеки непосилен, ввиду огромных платежей на начальном периоде срока кредитования.

Аннуитетные платежи. Такой вид кредита подразумевает разбитие суммы долга и начисляемые проценты на равные части. Т.е. каждый месяц вы должны заплатить одну и ту же сумму, независимо от того на каком сроке вы находитесь: в начале, в конце, без разницы.

Аннуитетные платежи имеют только один положительный момент — вы сразу понимаете, как и сколько вы будете платить в течение всего срока,  и самое главное, равными платежами. Т.е. вы заранее знаете, какую часть своего дохода у вас будет уходить на погашение основного долга.

Но в тоже время такие платежи, по сравнению с дифференциальными, менее выгодны заемщику. Сумма основного долга будет уменьшаться на начальном сроке весьма незначительно. В основном платеже, доля начисленных процентов по кредиту будет достигать 80-90%.

Пример. 200 000 рублей на 15 лет под 12% годовых. Но в отличие от первого примера, платежи будут уже аннуитетные — равные на всем сроке. Ежемесячный платеж составит — 24 тысячи, из них только 4 тысячи будет уходить на погашение основного долга, а 20 000 тысяч — это начисленные проценты.

С каждым платежом, доля основного долга будет незначительно уменьшаться. За 1-й год при такой схеме, заплатив почти 300 тысяч, вы уменьшите свой долг всего на 45 тысяч. По истечении второго года — сумма вашего долга уменьшится на 120 000 тысяч, при выплате банку 600 000 рублей и т.д.

Где взять денег на досрочное погашение

Для того, чтобы быстрее рассчитаться с ипотечным кредитом нужны дополнительные деньги, которые вы должны будете вносить сверх установленных платежей. И тут возникает резонный вопрос — а где взять денег для этих целей? Ниже рассмотрим наиболее реальные и эффективные варианты получения денег для этих целей.

Собственные накопления

Ну здесь все понятно. Определите для себя какую часть своего дохода вы можете выделять для таких целей. Главное, не переборщить с размером, чтобы дополнительные платежи не сильно сказывались на вашем уровне жизни. Принцип такой, чем большую сумму вы будете вносить, тем быстрее сможете рассчитаться по кредиту и тем меньше будет конечная переплата.

Но даже если вы не можете выделять значительные суммы, даже совсем небольшие дополнительные взносы способны сэкономить вам немало средств.

Всего лишь дополнительная тысяча рублей, но уплачиваемая каждый месяц, за период в 5 лет поможет вам уплатить на пару-тройку сотен тысяч меньше.

Только за счет того, что у вас будет постоянно уменьшаться сумма основного долга и как итог начисленные проценты будут меньше.

Материнский капитал

Если вы имеете право на получение материнского капитала, то у вас есть прекрасная возможность уменьшить свой долг по ипотеке. Все что вам нужно — это предоставить материнский сертификат в банк и он автоматически сделает перерасчет основного долга.

При погашении части кредита материнским капиталом, банк уменьшает только размер ежемесячных платежей. Изменить срок кредита в данном случае не получится.

В данный момент размер материнского капитала за рождение второго ребенка составляет 453 тысячи рублей.

Налоговый вычет

Налоговый имущественный вычет могут получить все граждане РФ. Единственное условие — его можно получить только один раз в жизни. Также вы должны иметь официальный доход, с которого уплачены все налоги. Так как по сути, налоговый вычет — это возврат всех налогов, которые были с вас удержаны государством за прошлый период (год).

Пример. Если в прошлом году с вас было удержано налогов на сумму в 100 000 рублей. То в следующем, вы имеете право на получение налогового вычета именно на эту сумму. Но если вы работали неофициально, либо вообще не работали, то денег вы не получите в виде вычетов. Также сюда относятся все категории граждан которые получают пособия, стипендии,  пенсии от государства.

Налоговый вычет составляет 13% от суммы покупки недвижимости. Но с суммы не более 2 млн. рублей. Т.е. при покупки квартиры стоимостью в 3 млн., вы имеете право получить 13%, но только с суммы в 2 млн. или 260 тысяч.

Также можно вернуть 13%  в виде уплаченных процентов по кредиту, но опять же в пределах 2 миллионов.

Пример. Если у вас кредит на 1 000 миллион и за весь срок вы выплатите проценты по нему в размере еще 1 млн., то вы имеете право получить 260 тысяч в виде налоговых вычетов.

Рефинансирование кредита

Рефинансирование кредита является еще одной возможностью уменьшить платежи по кредиту, либо срок. Если у вас есть текущий ипотечный кредит в одном банке, то вы можете сделать рефинансирование в другом банке под более выгодные условия.

Смысл рефинансирования следующий. Банк у которого вы хотите рефинансировать кредит, выкупает у вашего первого банка ваш долг, т.е. гасит ваш кредит перед ним. А взамен дает вам новый, под свои, более выгодные условия.

Пример. Если у вас есть ипотека под 14% годовых, а в другом банке можно взять ее под 12%, то имеет смысл рассмотреть такой вариант. Разница в 2% весьма существенна. От суммы в 2 млн. — это составит 40 000 рублей. Это экономия всего лишь за один год. А несколько лет? Опять же несколько сотен тысяч можно сэкономить.

Но перед тем как бежать делать рефинансирование,  нужно все хорошенько взвесить. Насколько это выгодно будет вам? Если у вас остался небольшой срок до окончания платежей (год-два), то наверное нет смысла. Больше времени и денег потеряете на переоформление кредита.

Но если платить еще много лет, то такой вариант вполне подойдет.

При рефинансировании кредита есть такой нюанс, про который все забывают и в итоге даже не то что не выигрывают, а даже теряют много денег.

При рефинансировании кредита вы теряете право на получение налогового вычета по всем выплаченным процентам. Т.е. когда второй банк гасит ваш долг по ипотеке, считается, что вы его выплатили и соответственно, на новый (рефинансированный) кредит вы не имеете право получать вычет (как на основной кредит, так и на начисляемые проценты).

Как выгоднее погасить ипотеку

Исходя из видов ваших платежей, можно сделать вывод, что наиболее выгодно досрочно погашать ипотеку когда у вас аннуитентные платежи.

Особенно на начальном этапе, когда размер начисляемых процентов составляет львиную долю в размере вашего ежемесячного платежа. Хотя, к слову сказать, досрочное погашение всегда выгодно.

Сумма основного долга будет уменьшаться и начисленных процентов будет меньше, и соответственно меньше будет ваша конечная переплата.

При досрочном внесении дополнительных средств, сверх установленного размера платежа у вас есть 2 варианта, либо уменьшить размер последующих платежей, либо уменьшить срок кредита. Что же выбрать?

Безусловно, уменьшение срока кредита более предпочтительно. Чем быстрее вы расплатитесь с кредитом, тем меньше по времени на ваш долг перед банком будут начисляться проценты. Все это положительно скажется на основной сумме переплаты по кредиту.

Как было сказано уже выше, особенно в начале сроке. На этом можно сэкономить весьма значительные суммы. Если взять предыдущий пример (2 млн. на 15 лет под 12%) и внести  в начале срока досрочно 100 000 рублей, общий срок кредитования уменьшится на 2 года. За эти 2 годы вы выплатили бы 580 тысяч в виде платежей.

В итоге ваша экономия на переплате составит почти полмиллиона!!!! А если на протяжении всего срока сделать несколько таких досрочных платежей? Ваша конечная переплата по кредиту способна уменьшится на семизначное число!!!!

Второй вариант при досрочном погашении — это уменьшение размера платежа. Но это не совсем выгодный вариант в плане конечной переплаты по кредиту. Он наиболее предпочтительный для тех семей, у которых упал совокупный доход и тяжело выплачивать первоначальный ежемесячный платеж и нужно всякими способами стараться его уменьшить.

Как быстро погасить ипотеку — советы и рекомендации

Для того, чтобы как можно быстрее погасить ипотеку и переплатить меньше денег в виде постоянно начисляемых процентов, нужно следующее:

  • при внесении досрочного платежа всегда уменьшаем срок, так как это наиболее выгодно для нас
  • не обязательно вносить досрочно большие суммы денег в десятки тысяч. Даже пара тысяч уплаченных в виде дополнительного платежа по ипотеке сразу же экономят в общем достаточно солидную сумму. Поэтому, намного выгоднее платить дополнительно хоть и немного, но каждый месяц, чем один раз в год, но большой суммой.
  • не забывайте по налоговый вычет по ипотеке. Полученные деньги также используйте для того чтобы быстрее рассчитаться по кредиту.Совет. Сдавайте налоговую декларацию сразу в начале года. Так вы быстрее получите деньги, которыми погасите часть долга. Для примера. Если внести, допустим, 100 000 сейчас или через полгода, то суммарная разница по переплате на начальном сроке составит около 30-40 тысяч. Просто за то, что вы подадите декларацию чуть раньше. За несколько лет, такая оперативность способна вам сэкономить несколько сотен тысяч. Заметьте, что при этом от вас не требуются дополнительные вложения.
  • если есть возможность сделать рефинансирование кредита на более привлекательные условия — обязательно стоит рассмотреть такой вариант. Даже разница в 1% способна сэкономить вам десятки тысяч рублей

После погашения ипотеки

Ну вот  настал тот счастливый момент, когда вы внесли последний платеж по ипотеке. Что же дальше? Погашения ипотеки нужно сделать следующие действия:

  • взять справку из банка от отсутствии задолженности по ипотечному кредиту. Иными словами то, что вы полностью рассчитались по кредиту
  • отнести эту справку в регистрационную палату. Далее в течение определенного времени (обычно 1-2 недели), а некоторых случаях и сразу, с вас снимут обременение на вашу собственность и выдадут новый документ, подтверждающий право собственности на вашу недвижимость.

И все, теперь вы счастливый обладатель ВАШЕЙ СОБСТВЕННОЙ КВАРТИРЫ!!!

Источник: https://vse-dengy.ru/semeiny-budzhet/kak-pogasit-dolg-po-ipoteke-sovetyi-i-rekomendatsii.html

Досрочное погашение ипотечного кредита – выгодно ли оно?

Как можно быстро закрыть ипотеку

Банки могут предоставить ипотечный кредит на разное время. Максимальный срок для погашения займа составляет 30 лет. Важно понимать, что чем меньше срок выплат, тем меньше получается переплата по кредиту.

В случае, если у вас появились дополнительные источники дохода, вы можете ускорить гашение ипотеки и выплатить кредит досрочно. Этим активно пользуются многие граждане. Сразу отметим, что если материальное положение плательщика внезапно ухудшилось, то он может отложить досрочное погашение и продолжить ежемесячно выплачивать сумму, которая станет на порядок меньше.

  1. Как досрочно погасить ипотеку: основные принципы
    1. Способы досрочного погашения
  2. Что лучше сократить — срок или сумму?
  3. Как выгоднее гасить ипотеку при разных типах платежей
  4. Где взять средства для досрочного погашения?
  5. Что делать после погашения ипотеки?

Как досрочно погасить ипотеку: основные принципы

Досрочное погашение ипотеки — это возможность как можно быстрее закрыть свои долги перед банком и избавить себя от необходимости ежемесячного перечисления средств в счет погашения кредита. Многие люди, если у них появляются дополнительные финансовые средства предпочитают направить их именно на закрытие своих обязательств перед банком.

Отметим, что сейчас возможность досрочных выплат есть практически в каждом банке. Раньше дела обстояли немного иначе — финансовые организации избегали такого развития событий и включали в договор пункт о невозможности преждевременного погашения долга. Своя логика в этом есть, ведь чем раньше человек погасит свой долг, тем меньше будет его переплата.

В вопросе того, как быстро погасить ипотеку, действует предельно простая схема. Человеку, выплачивающему кредит, необходимо за месяц уведомить банк о своем решении. Делается это в письменной форме.

Порядок того как погасить ипотеку в ускоренном варианте прописывается в договоре с банком. К сожалению, в онлайн-режиме сделать это проблематично, поэтому необходимо будет лично посетить финансовую организацию или ее филиал.

Способы досрочного погашения

Всего можно выделить два способа, которые позволяют досрочно погасить действующий кредит:

  1. Полное закрытие долга, путем внесения всей суммы;
  2. Увеличение ежемесячных платежей и, соответственно, сокращение срока выплат.

Выбор подходящего способа, в первую очередь, должен основываться на ваших личных пожеланиях и возможностях. Предположим, что вам осталось выплатить банку 1 миллион рублей.

У вас есть 300 тысяч личных накоплений, и вы продаете автомобиль за 700 тысяч. Соответственно, вы можете погасить ипотеку сразу. Однако, важно предусмотреть и статью дополнительных расходов.

Например, вам могут потребоваться деньги на оплату медицинских услуг, коммунальных платежей.

Если вы направите абсолютно все имеющиеся у вас средства в счет погашения долга, то это может повлечь за собой ряд трудностей. В таком случае целесообразно рассмотреть вариант увеличения суммы ежемесячных платежей.

Если же, при точно таких же обстоятельствах, как описано выше, вам нужно погасить меньшую сумму, например, 500 тысяч рублей, то в таком случае вы можете правильно закрыть ипотеку целиком.

Что лучше сократить — срок или сумму?

Большая часть банковских работников советует своим клиентам сокращать срок выплат по кредиту. При таком варианте существенно сокращается сумма переплаты, а банк быстрее получает обратно свои средства.

Однако, в этом случае, стоит понимать, что вам придется увеличить сумму выплаты.

Подумайте, точно ли вы сможете каждый месяц выделять такую сумму из семейного бюджета? Не отразится ли это на качестве вашей жизни и бытовом комфорте?

В случае, когда вы выбираете уменьшение суммы платежа, это уменьшает финансовую нагрузку на ваш бюджет. Однако, в этом случае, вам придется внести на счет определенную сумму, которая будет существенно больше ваших ежемесячных платежей. Приводим пример с алгоритмом действий:

  1. Вам осталось выплатить банку еще 1 млн. рублей по ипотечному кредиту;
  2. От продажи автомобиля/сдачи какого-то проекта вы получаете 400 тысяч рублей, которые готовы потратить на то, чтобы досрочно погасить ипотеку;
  3. Оповещаете банк о своем решении, сокращая тем самым сумму долга до 600 тысяч;
  4. Банк уменьшает сумму ежемесячных платежей.

Еще один способ как лучше гасить ипотеку в досрочном варианте — это метод Максима Кайнера. Его принцип заключается в том, что вы уменьшаете свой ежемесячный платеж и продолжаете доплачивать, делая тем самым платежи еще меньше. Такое решение станет отличным вариантом, в случае, если у вас есть какие-то дополнительные источники дохода.

Как выгоднее гасить ипотеку при разных типах платежей

Для начала предлагаем разобраться с тем, какими бывают платежи. Выделяют два типа:

  • Аннуитетные;
  • Дифференцированные.

Аннуитетный платеж — это фиксированная сумма, которую вы должны выплачивать банку на протяжении установленного срока. Каждый месяц вы выплачиваете одну и ту же сумму, независимо от задолженности.

В вопросе того, как погасить ипотеку и в какой день лучше это сделать, помните о том, что:

Дифференцированные ипотечные платежи — это когда ежемесячный платеж по кредиту плавно уменьшается ближе к концу срока выплат. Он состоит из двух частей:

  1. Основной платеж (его размер постоянен и не меняется на протяжении всего периода);
  2. Убывающая часть, уменьшающаяся к концу срока.

Считается, что аннуитетные платежи очень выгодно погашать именно досрочно. Здесь действует простая арифметика — чем больше остаток долга, тем больше процент переплаты. Однако, дифференцированные платежи сами по себе являются более выгодными для человека, решившего досрочно погасить ипотечный кредит.

Для того, чтобы узнать, как выгодно погасить ипотеку, в соответствии с вашим типом платежей, вы можете обратиться к сотрудникам банка, в котором получили кредит. Они должны предоставить вам детальный расчет. Также это можно сделать самостоятельно, при помощи онлайн-сервисов.

Где взять средства для досрочного погашения?

Чтобы как можно быстрее закрыть ипотечный кредит, понадобятся дополнительные финансовые средства, которые вам предстоит внести на счет. Здесь же возникает вполне логичный вопрос — где же их, собственно, взять? Мы предлагаем вам рассмотреть все варианты и выбрать для себя самый удобный.

Личные сбережения

С этим пунктом все предельно понятно. Если у вас есть определенная сумма денежных средств, которую вы готовы направить на погашение долга по ипотеке, то вы всегда можете это сделать. Важно лишь то, как это отразится на качестве вашей жизни? Не будете ли вы испытывать бытовые трудности, если потратите деньги на погашение долга?

Сможете ли, в случае необходимости, оплатить медицинские услуги, коммунальные платежи? Всегда должна быть определенная «подушка», поэтому отдавать абсолютно все имеющиеся у вас средства в счет погашения долга будет нецелесообразно.

Что делать после погашения ипотеки?

В вопросе того, как правильно гасить ипотеку, очень важными являются действия, которые необходимо совершить уже после того, как вы погасили весь долг перед банком. В самую первую очередь, нужно получить в банке справку о том, что вы полностью погасили кредит и у вас больше нет никаких задолженностей. Следующий шаг — передача этой справки в регистрационную палату.

После выполнения всех этих процедур, с объекта недвижимости будет снято обременение. В течение 30 календарных дней вам выдадут новый документ, подтверждающий ваши права на объект недвижимости.

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/dosrochnoe-pogashenie-ipotechnogo-kredita-vygodno-li-ono/

Как погасить ипотеку быстрее: способы, советы заемщикам

Как можно быстро закрыть ипотеку

Ипотека – оптимальное решение для тех, кто не может приобрести собственное жилье сразу за всю сумму. Но срок действия такого кредита растягивается на большой срок вплоть до 30 лет. Поэтому возникает вопрос, как погасить ипотеку быстрее?

Смотрите видео: Досрочное погашение ипотеки

Читайте так-же: Срочный займ на карту Кукуруза

Способы погасить ипотеку быстрее

Есть несколько вариантов быстрого погашения ипотеки. Какой из них выбрать, решать заемщику, исходя из своих возможностей.

Увеличение размера первичного взноса

Если подпись в соглашении с банком еще не поставлена, можно сразу подумать о дальнейшем погашении. Если есть возможность внести первоначальный взнос больше, чем необходимый минимум, следует это сделать. Тогда срок кредитования станет меньше.

К тому же при крупном первичном платеже банковские учреждения относятся к клиентам наиболее лояльно. Для таких заемщиков применяется выгодная процентная ставка, что позволяет избежать слишком большой переплаты по кредиту.

Некоторые учреждения даже согласны выдавать ипотеку без подтверждения дохода, если человек внесет половину от стоимости жилой недвижимости в качестве первоначального взноса.

Частичное погашение свободными средствами

Если договор уже подписан, то единственный верный способ, как быстрее погасить ипотеку в банке, – это вносить свободные деньги в счет погашения задолженности. Если появилось хоть немного лишних средств, нужно нести их в банк.

Это особенно важно в первой половине срока кредитования, так как именно в этот период оплачивается большая часть процентов по ипотечному займу.

Благодаря таким действиям удастся не только сократить срок кредитования, но и уменьшить переплату.

Предварительно следует уточнить, какие условия досрочного погашения ипотеки предлагает банковское учреждение. Банки не вправе препятствовать намерению заемщика оплатить долг ранее срока, но могут вводить комиссии за внесение средств.

Сдача квартиры

Чтобы появились лишние средства, можно сдавать квартиру, купленную в ипотеку. Тогда недвижимость, по сути, сама будет погашать за себя кредит.

Но такой вариант подходит только тем, у кого есть еще жилье.
Можно сдавать долгосрочно, но лучше посуточно. Если брать оплату за сутки, в месяц выходит намного больше при условии хорошего спроса.

Так удастся оперативнее распрощаться с ипотекой.

Использование государственной помощи

Если заемщик относится к категории клиентов, которым полагается субсидия от государства при оформлении ипотеки, то стоит ею воспользоваться. Это поможет быстрее выплатить долг, не переплачивать слишком много.
На материальную помощь могут рассчитывать в первую очередь военнослужащие, учителя, врачи, матери, родившие второго или третьего ребенка.

Рефинансирование ипотеки

Читайте так-же: Льготное автокредитования Многие банки предлагают клиентам услугу рефинансирования. Под ней понимают процедуру перекредитования. То есть заемщик берет новый кредит, чтобы погасить старый, но уже на более выгодных условиях.

Оформляя новое кредитное соглашение, клиент вправе изменить срок кредитования. Также при применении наиболее низкого процента удается снизить сумму переплаты.

Главное, быть внимательными при выборе новой программы кредитования, чтобы условия были выгодными. В противном случае смысла рефинансировать ипотеку.

Советы заемщикам

В погоне за быстрым погашением ипотечного кредита не нужно делать следующее:

  • Обращаться в банк за оформлением потребительского займа с целью направить его в счет оплаты ипотеки. Это не выход, так как процентные ставки по обычным кредитам намного выше, соответственно, такое решение невыгодно для заемщика.
  • Пользоваться рефинансированием без точного расчета выгоды. Важно сверить итоговую стоимость кредита в новом банке, прежде чем рефинансировать там ипотеку. Не нужно вестись на низкий процент, так как переплата зависит не только от ставки.
  • Вводить себя в нищенское положение. Если нет возможности вносить дополнительные средства в счет погашения, то и не стоит этого делать. Заемщики нередко начинают экономить на всем, лишь бы скорее разобраться с долгами.

Специалисты дают следующие советы клиентам, желающим быстрее оплатить ипотеку:

  • Подыскать дополнительные источники дохода, если позволяет время.
  • Постоянно быть в курсе обо всех новостях в сфере банковской деятельности, которые могут быть полезны клиенту, к примеру, о введении новых субсидий от государства, о выгодном рефинансировании в конкретном банке.
  • Сократить расходы, если это возможно, но только в разумных пределах. Сэкономленные средства затем направить на погашение задолженности. Лучше избавить себя от некоторых платных удобств, чем много переплачивать за ипотеку.

Таким образом, погасить быстрее ипотеку можно, нужно лишь правильно рассчитать свои финансовые возможности, пользоваться привилегиями от государства, если имеется на то право.

Нужно помнить, что ипотека – это серьезная сделка, оформляя которую нужно понимать всю степень ответственности.

Смотрите видео: Как правильно погасить ипотеку досрочно?

Читайте так-же: Понятие кредитного рейтинга

( 1 оценка, среднее 5 из 5 )

Источник: https://vsyokartemir.ru/banki-i-kredity/kak-pogasit-ipoteku-na-kvartiru-bystree/

Досрочные платежи по ипотеке. Как лучше вносить, чтобы максимально быстро её погасить? – ПСБ Блог

Как можно быстро закрыть ипотеку

В прошлом году пошла тенденция на «омоложение» ипотечных заёмщиков,росли продажи квартир по кредитным договорам. На увеличение спроса влиялорегулярное снижение ключевой ставки ЦБ РФ, а это уже позволяло банкам снижатьсвои ставки по ипотечным кредитам. Дополнительным фактором было то, чтозастройщиков обязали переходить на работу через эскроу-счета.

В итоге, 1 сентября 2019 года в России насчитывалось 39,5миллионов ипотечных  заёмщиков. Сейчас ихточно больше.

Это всё к чему. Раньше велись бурные обсуждения на тему того, что лучше, аренда или ипотека. Сейчас фокус сместился, везде спорят о том, как лучше вносить досрочные платежи. Потому что число ипотечных заёмщиков растет с каждым месяцем. В этой статье мы рассмотрим тактику досрочного погашения с помощью Excel и математики.

Зададим начальные условия  

Итак, мы берём однушку в Подмосковье:

– стоимость: 5 200 000 рублей;– первоначальный взнос: 15% (780 000 рублей);– срок кредита: 25 лет;– ставка по ипотеке: 8.7%;– ежемесячный платёж: 36 188 рублей;

– дата оформления договора: 07.04.2020г.

Наша цель: погаситьипотеку быстрее срока

Наши ресурсы: 10 000рублей в месяц сверх основного платежа  

Также в данном эксперименте мы не пользуемся имущественным вычетом и вычетом по процентам с ипотеки, не учитываем ежегодную оплату страховки квартиры и жизни. 

По нашим условиям получается вот такая картина:

ALT: Величина процентов больше стоимости однушки. Из-за таких цифр и появился стереотип: «Ипотека — это рабство и кабала».

Сейчас практически во всех ипотечных договорах прописаныаннуитетные платежи. Что это значит? Платёж постоянный, но внутри него однадоля уходит на оплату процентов, вторая — на само тело долга. Эта доля меняетсяв течение всего срока. В начале доля выше у процентов, и только потом — у основногодолга.

Графически возвращение банку основного долга выглядит так:

ALT: Финансы по вертикальной оси, месяцы — на горизонтальной.

График иллюстрирует то, как растёт выплата основного долга. Есливсе 25 лет мы будем просто вносить платежи без «досрочки», то картина будеттакой.

Вспоминаем цель — закрыть ипотеку как можно быстрее. Наш ресурс — 10 000 рублей в месяц.

Первый вариант: кладём 10 000 рублей каждый месяц на уменьшение срока

Проценты по ипотеке начисляются ежедневно. Поэтому лучшей тактикой будет вносить любое досрочное погашение в дату платежа, чтобы вся сумма приходилась только на долг. Так мы и сделаем. Вот что получается:

ALT: Мы сэкономили 3 312 956 рублей на выплате процентов, срок сократился с 300 месяцев до 164. Почти в половину.

Получается, что непотраченные 333 рубля в день помогают намснизить ипотеку на 136 месяцев. Недурно. 

Ах, да. Помним про то, что инфляция может «съедать» значимость ежемесячных платежей для личного бюджета только в том случае, если ваш собственный доход обгоняет её темпы роста.

Давайте посмотрим ещё варианты.

Второй вариант: кладём 10 000 рублей каждый месяц на уменьшениеплатежа

Только мы сделаем это с хитростью. Вот простая формула:

Пi = 10 000 + П1 + ∆, где:

Пi — текущий платёж;
П1  — величина первого платежа (в нашем случае — 36 188р.);
∆ — разница от П1 и прошлого платежа Пi-1.

Проще говоря, вносим одну и ту же сумму, но величина досрочного погашения каждый месяц увеличивается.

ALT: Каждый месяц увеличивается сумма, которую мы отправляем на досрочное погашение, на снижение платежа. ALT: Благодаря такой тактике, срок ипотеки у нас составил 173 месяца.

Кажется, что при имеющемся ресурсе в 10 000 рублейвыгоднее пользоваться первым способом. На самом деле, это не совсем так.Давайте перейдём к финальному способу. 

Третий вариант: сначала снижаем срок, потом величину платежа

Для понимания логики процесса давайте снова вернёмся к исходному графику, но добавим уравнение и линию тренда.

ALT: Легло идеально. Напоминаю, по горизонтали — срок. По вертикали — тело долга, которое мы отдаём банку.

Перед вами кубическое уравнение, которые мы когда-то решалив школе. Вот и пригодилось. Наша задача — «загнуть» его ещё сильнее, сделатьэкспоненциальным. При досрочном погашении на тело долга график станет походитьна экспоненту из-за сокращения горизонтальной оси.

Также для визуализации давайте посмотрим, как в одном платеже распределяются тело долга и проценты, в зависимости от срока:

ALT: То есть выходит так, что только на 207-м платеже тело долга и величина процентов сравняются в одном платеже. На практике изменения начинают ощущаться со второй четверти срока.

В первую четверть срока мы видим, что изменениянезначительны. Именно поэтому если мы будем сразу гасить досрочно величинуплатежа, то разница не будет ощущаться. Эту точку в чёрном кругу нам необходимоперенести как можно ближе к левому краю графика.

Посчитаем по нашему уравнению, сколько нужно отдать денег,чтобы прийти к 207-ой точке:

y = 0,1137×3 – 3,2373×2 + 5467,1x –21388

 y = 0,1137*(2073)-3,2373*(2072)+(5467,1*207)-21388= 1 979 401 рублей долга

Кстати, это все ещё статья про ипотеку на однушку в Подмосковье =)  

Зачем такие выкладки? Понимание процессов по ипотечномукредитованию на фундаментальном уровне — один из пунктов финансовойграмотности. Согласитесь, такой подход гораздо лучше, чем подписывать кредитныйдоговор с мыслью: «Ай, разберусь».

Так вот. Предложенная дальше стратегия подразумеваетсведение графика к экспоненте, смещение «чёрной точки» ближе к началу. А ещёсократится срок, и будет сокращаться платёж.

Как поступаем:

  1. Первые 25% срока кладём 10 000 рублейежемесячно на снижение тела долга.
  2. Начиная с 76-го месяца, действуем, как во второмспособе:  Пi = 10 000 + П1 + ∆.
  3. Только сумму ∆ отправляем на сокращение теладолга каждые полгода.

Итак, снова мучаем калькулятор и смотрим, что выходит.

ALT: Первая четверть срока в нашем случае заканчивается 07.06.2026 г.

За 75 месяцев мы внесли дополнительно 750 000 рублей. Сколько же удалось сэкономить?

ALT: В начале выплат ипотека очень чувствительна к сокращению срока, поскольку в платеже основная доля уходит на проценты.

Мы уже сократили 97 месяцев. Теперь переходим к пунктам «2» и «3».

ALT: Платёж на сокращение срока мы берём из накопленных за полгода ∆.

Мучения ипотечного калькулятора продолжались очень долго. Вот к какому итогу всё пришло:

ALT: Последний платёж датируется 07 июня 2033г. Итоговый срок — 157 месяцев.

Интересный факт: сумма всех накопленных ∆ равна 747 300 рублей. И мы для этого по сути ничего и не делали, просто сохраняли разницу изначального платежа и текущего.

То есть в третьем способе у нас сокращаются платёж и срок, и ипотека закрывается быстрее.

ALT: Тактика разумного ипотечного заёмщика — ещё до переезда в новую квартиру понимать, как гасить кредит досрочно.

Пора переходить к итогам.

Выводы 

Мы вели расчёт без учёта страховок и получения налоговыхвычетов. Ресурс у нас был ограничен — 10 000 рублей в качестве досрочногоплатежа, и мы с вами сейчас увидели, какое влияние оказывает такая сумма приправильном использовании.

Для сравнения всё увидим в таблице:

Подытожим. Какие рекомендации сформировались по досрочномупогашению ипотеки, если ваша цель — максимально быстро «закрыть» долг:

  1. Поначалу ипотечный кредит больше чувствителен кснижению срока.
  2. Ваш дополнительный ресурс — разница платежей.
  3. Ещё один ресурс — налоговые вычеты, постарайтесьих внести в первую четверть срока.
  4. Чем больше кладёте на досрочное погашение вначале (сокращение срока), тем ощутимее.

В конце хотелось бы сказать, что у меня самого ипотека: квартира-студияв Ленинградской Области. Как раз придерживаюсь третьего способа.

Источник: https://psblog.ru/dosrochnye-platezhi-po-ipoteke-kak-luchshe-vnosit-chtoby-maksimalno-bystro-eyo-pogasit/

Досрочное погашение ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком

Как можно быстро закрыть ипотеку

Рассказываем, что такое досрочное и частичное досрочное погашение ипотеки в 2020 году и как правильно производить расчеты с банком

VPales\shutterstock

Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Средний срок выданных в России ипотечных кредитов в 2020 году составляет 18,1 года, при этом обычно кредиты закрывают за семь — десять лет.

Зачастую клиенты опасаются брать ипотеку на небольшой срок из-за высоких ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своего финансового благосостояния, поэтому они предпочитают перестраховаться и оформить кредит изначально на более долгий срок, говорит руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.

Рассказываем, какие схемы досрочного погашения жилищных кредитов наиболее выгодны для заемщиков и как правильно гасить ипотеку.

В этой статье отвечаем на следующий вопросы:

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично.

Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок.

Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.

«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Досрочное погашение прописано в ФЗ 284 от 19.10.2011.

Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата.

Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.

Варианты досрочного погашения ипотеки

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.

Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.

При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.

«В целом заемщикам выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты).

Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.)», — говорит Векшина.

Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортным для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения, считает Кузнецова.

Если ваш бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.

Такая схема удобна тем, что если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.

Primakov\shutterstock

Примеры расчета

В компании «БОН ТОН» приводят пример расчета выгоды при различных схемах досрочного погашения ипотечного кредита. Например, при сумме кредита в 3 млн руб. и остатке срока по кредиту в десять лет (120 мес.), под 7,5% с ежемесячным платежом 35,6 тыс. руб. переплата по процентам за десять лет составит 1,273 млн руб. Есть сумма 200 тыс. руб. для досрочного погашения в первый месяц.

При сокращении срока (но при сохранении ежемесячного платежа) — срок кредита сокращается на год, а размер переплаты — на 215 тыс. руб.

При уменьшении платежа (и остатке срока 120 мес.) — платеж снижается до 33,3 тыс. руб. (на 2,48 тыс. руб.), а размер переплаты всего на 85 тыс. руб.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f59d2db9a7947520ee78b8d

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.