Как называются стороны в договоре субаренды

Содержание

Стороны договора субаренды

Как называются стороны в договоре субаренды

Согласно нормам действующего законодательства, существует несколько разновидностей сделок, на основании которых объект недвижимости сдается третьему лицу.

Одной из самых применяемых сделок является сдача собственником помещения другому лицу, который именуется арендатором (или субарендатором).

Для того, чтобы договор аренды считался действительным, владелец недвижимого имущества должен иметь на него зарегистрированное должным образом право собственности.

Смысл сделки

В сущности, договор субаренды является гражданско-правовой сделкой, в соответствии с которым сдаваемый объект недвижимости передается во временное владение субарендатору.

Тот, в свою очередь, несет обязанность систематической уплаты арендных платежей, сумма которых определяется по соглашению сторон договора.

Сторонами субаренды могут быть как физические лица, так и организации.

Правовые основы

Правила заключения договора субаренды установлены в положениях ст. 615 ГК РФ. В силу п. 2 указанной статьи, арендатор может с письменного согласия собственника пересдать арендованное недвижимое имущество в субаренду (поднаем).

В статье также определен перечень лиц, которые участвуют в аренде недвижимости, установлен порядок ее совершения, в соответствии с которым первоначальный арендатор может уступить свои права другому лицу.

Согласно ст. 609 Гражданского кодекса РФ, владелец помещения имеет право распоряжаться им, что включает в себя право на сдачу его в аренду.

В некоторых ситуациях объект недвижимости может быть сдан другому лицу на основании субаренды, если арендатору предоставлено такое право собственником.

В этом случае как правильно будут называться стороны в договоре субаренды?

В соответствии с нормативами Гражданского кодекса в сделке по сдаче объектами недвижимости принимают участие:

  • арендатор, который выступает по отношению к нанимателю в качестве арендодателя;
  • субарендатор, являющийся арендатором.

Заключаемый сторонами договор может быть как безвозмездным, так и возмездным. По соглашению сторон сделки субарендатор снимает арендуемое помещение за установленную плату.

В случае безвозмездности субарендатор использует недвижимость без уплаты арендной платы в течение установленного срока действия договора. При этом впоследствии арендодатель имеет право на изменение данного условия сделки.

Соответственно договору субаренды первоначальный арендатор сдает объект недвижимости субарендатору за установленную плату.

Субарендатор же обязуется принять объект, регулярно уплачивать арендные платежи, а также пользоваться недвижимостью в соответствии с его назначением, содержать ее надлежащим образом и вернуть его по окончанию срока действия договора.

Для заключения договора субаренды требуется обязательное согласие собственника недвижимого имущества на его оформление.

Прочие нюансы

Немаловажной сложностью данных сделок является пробелы в действующем законодательстве относительно вопросов регламентации правовых отношений сторон договора, учитывающие ее особенности.

Регистрация договора необходима в случаях, если предмет сделки арендуется на срок превышающий 1 год.

Срок действия договора субаренды не может превышать срок действия основного арендного соглашения.

Стороны сделки субаренды нежилого помещения

По сути, субаренда представляет собой вид юридической сделки, сторонам которой выступают первоначальный арендатор и последующий арендатор.

Зачастую предметом такого договора является нежилые помещения – такие помещения в здании, которые предназначены для ведения коммерческой деятельности (торговли, офисов, ателье, парикмахерских, складов, пунктов выдачи заказов и др.)

Также нежилые помещения могут предназначаться для промышленных задач. Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то оно является его составной частью, но считается отдельным объектом недвижимости.

Критериями признания нежилого помещения отдельным объектом являются:

  • у такого помещения должен быть отдельный вход;
  • площадь помещения имеет установленные границы в виде стен, потолка, пола;
  • право собственности на него зарегистрировано в ФКП Росреестр.

В случае расположения нежилого помещения в жилом многоквартирном доме, правом долевой собственности на него могут обладать все жители дома.

Жилой площади

В большинстве случаев, жилые помещения являются частной собственностью определенного гражданина, в случае если он владеет им по надлежащему правовому основанию.

Жилье может быть предоставлено на основании договора соцнайма, оформленному с органом местного самоуправления. В этом случае он является квартиросъемщиком квартиры или комнаты.

Он имеет право на сдачу жилого помещения другому лицу, оформив с ним сделку субаренды. В итоге наниматель становится арендодателем, а третье лицо, снявшее жилье, получает права субарендатора.

Порядок заключения договора

Арендатор сдает арендованное нежилое помещение на время другому лицу, что сопровождается заключением договора субаренды. Такой договор допускается только в случае, если получено письменное разрешение собственника на сдачу имущества стороннему лицу.

Иначе сделка признается незаключенной, а в результате субарендатор не имеет законных прав на пользование недвижимостью.

Ключевым отличием договора аренды объекта недвижимости и субаренды состоит в том, что арендатор сам выступает в качестве арендодателя, но он сдает чужое имущество.

В данном случае субаренда является трехсторонним соглашением, поскольку собственник недвижимости также подписывает договор субаренды. Этот факт в отдельных случаях усложняет реализацию их обязательств.

В силу п. 3 ст.

611 Гражданского кодекса РФ, если арендодатель не передал арендатору сданное внаем недвижимое имущество в установленный в договоре аренды срок, а в случае, если в договоре этот срок не определен, в разумный срок, арендатор имеет право на истребование данного имущества согласно нормам ст. 398 ГК РФ и затребовать возмещения убытков в результате задержки выполнения, или требовать расторжения договора и возместить убытки в результате его невыполнения.

Правила оформления документа

В отношении договора субаренды действуют правила оформления договора аренды, установленные нормами ГК РФ.

Также допускается возможность использования указаний законодательных актов, не противоречащих общим правилам договорного права.

При заключении сделки субаренды обязательно требуется согласие собственника объекта недвижимости в письменной форме.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса, такое согласие может быть оформлено как дополнительное соглашение к договору.

Также возможно включение согласия арендодателя непосредственно в основной договор аренды о том, что он не против сдачи имущества в субаренду третьему лицу.

и форма субарендного соглашения аналогичны форме и содержанию первоначального договора с владельцем недвижимости.

Договор состоит из отдельных параграфов, состоящих из пунктов, в которых содержатся согласованные сторонами договора субаренды условия.

В вводной части договора прописывается наименование договора, его номер и дата заключения. Также вначале документа указываются личные сведения сторон, на основании чего они действуют, а также место его оформления.

В основной части текста договора содержатся следующие пункты:

  Предмет сделки описание его характеристик, функциональное назначение, сдаваемая точная площадь, прочие параметры
 Права и обязанности сторон величина арендной платы, порядок расчетов, срок действия субаренды (в случае, если срок не прописан, то она считается оформленной на неопределенный срок)
 Ответственность по договору возможность досрочного расторжения договора
 Иные условия, которые стороны хотят включить в договор банковские реквизиты, местонахождение, контактные телефоны сторон

Договор должен быть подписан арендатором, субарендатором, а также собственником помещения. Если стороной субаренды выступает юридическое лицо, то ставится его печать.

Процедура регистрации сделки

Согласно положениям действующих законов сделка субаренды, срок действия которой превышает 1 год, должна проходить процедуру государственной регистрации.

Регистрация выполняется службой Росреестра в заявительном порядке, в соответствии с нормами ст. 425 Гражданского кодекса. К заявлению прикладываются необходимые документы, в том числе договор субаренды.

Если регистрация сделки не произведена в надлежащем порядке, то она считается недействительной.

В данном случае реализация прав субарендатора не может быть обеспечена в соответствии с установленными законодательными средствами правовой защиты.

При досрочном расторжении основного арендного договора, сделка субаренды также прекращает свое действие. Кроме того, договор субаренды отменяется, если договор аренды признан судом недействительным.

Какие обязанности несут стороны

Договор обретает юридическую силу в момент его госрегистрации в службе Росреестра, что соответствует положениям ст. 425 Гражданского кодекса. После подписания и регистрации у сторон возникают обязанности по договору субаренды.

Обязанности арендатора:

  • передать нежилое помещение (или иной объект недвижимости) субарендатору, представить ему информацию относительно порядка использования объектом;
  • пользоваться арендованной недвижимостью согласно условий договора. Если соглашением сторон не установлено иное, то арендатор должен пользоваться ею в соответствии с назначением;
  • содержать помещение должным образом, согласно условиям договора.

При несоблюдении каких-либо обязанностей собственник вправе расторгнуть договор аренды, а также потребовать возмещения причиненного ущерба.

Субарендатору сдается арендуемый объект недвижимости во временное владение и пользование. Он несет определенные обязанности по договору субаренды.

 К обязанностям субарендатора относятся:

 Соблюдать условия договора производить уплату арендной платы вовремя
 Пользоваться нежилым помещением по назначению а также содержать его надлежащим образом
 Следить за исправным состоянием инженерных коммуникаций подключенных к объекту недвижимости, соблюдение требований и норм санитарной и пожарной безопасности
 Возмещение причиненного ущерба в результате экстренных ситуаций
 Уведомлять арендатора о досрочном расторжении сделки (за 1 месяц до назначенного срока)

На субарендатора возлагается ответственность за произведенные им неправомерные действия перед:

 Государственными органами исполнительной власти предоставившими допуск на занятие коммерческой или промышленной деятельностью
 Надзорными учреждениями в чьи полномочия входит контроль за исполнением требований законодательства

В случае необходимости выполнения в арендуемом помещении работ по перепланировке или переустройству, субарендатору необходимо получить согласование собственника объекта.

Особенности соглашения

На практике, зачастую разрешение на передачу в аренду недвижимости его собственника содержится в основном договоре аренды.

Это разрешение санкционирует возможность арендатора пересдавать помещение по своему усмотрению, что не всегда соответствует интересам арендодателя.

Собственник лишается возможности иметь полный контроль за состоянием объекта недвижимости и использованием его надлежащим образом.

В настоящее время арендаторы осуществляют сдачу арендованного чужого нежилого помещения, получая от этого доход.

Важно знать, что согласно ст. 615 ГК, ответственность за сданную в наем недвижимость перед ее собственником, лежит на первоначальном арендаторе.

Если в договоре аренды содержится согласие собственника на совершение договора субаренды без указания ее максимального срока, дает право арендатору не получать отдельное согласие.

То есть арендатор можно неограниченное количество раз сдавать объект недвижимости в рамках действия соглашения аренды.

Данная позиция включена в опубликованном от 11.01.2002 N 66 Информационном письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Как составить договор субаренды нежилого помещения между юридичесими лицами смотрите в статье: договор субаренды нежилого помещения.

: Договор аренды (субаренды) нежилого помещения

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/storony-dogovora-subarendy/

Стороны в договоре субаренды – правила составления договора, учета нюансов и регистрации

Как называются стороны в договоре субаренды

Бизнес юрист > Гражданское право > Договорное право > Договор аренды помещения > Что представляет собой структура и стороны в договоре субаренды

В случаях, когда речь заходит об аренде и ее правовом регулировании часто всплывают неточные формулировки в законодательстве и некоторое недопонимание со стороны как правоприменителей, так и законодателей. Однако особое место данная проблема занимает при рассмотрении сторон в договоре субаренды.

Что собой представляет договор субаренды

Субаренда представляет собой переуступку арендодателем прав арендатору на конкретный временной промежуток. Зачастую подобное соглашение охватывает только жилые помещения. Вместе с правами передаются также обязанности, что указаны в первоначальном договоре между лицами. При необходимости условия могут быть изменены, однако для этого требуется перезаключение договора.

Структура контракта

Рассмотрим в таблице 1, как выглядит структура договора субаренды.

Пункт Описание
Общие положения Общая информация касательно того, кто кому уступает право, основания и т.д.
Обязанности Взаимная обязанность каждой из сторон того, что необходимо делать: когда передать в аренду объект, что в нем нужно соблюдать и какие полномочия есть у собственника в случае нарушения обязанностей.
Условия Прописываются основные условия, на основе которых заключается договор: порядок оплаты, срок договора, указывается предмет аренды, место и т.д.
Ответственность Указываются условия, согласно которым будут выплачиваться штрафы и производиться иные действия вследствие нарушения условий договора.
Условия изменения Список ситуаций, при которых договор может быть либо изменен, либо вовсе расторгнут.
Особые условия Они отвечают за дополнительные условия, например: предоставить субарендатору возможность на право пользования недвижимости в случаях, если он также оформил договор субаренды и т.д.

Она не может быть изменена, так как в противном случае противоречит законодательству.

об отличиях аренды и субаренды:

Условия заключения сделки

Основное условие при заключении сделки субаренды: все данные об объекте недвижимости должны быть указаны в полной мере — в противном случае договор будет признан недействительным.

Помимо этого, описание жилой площади, что передается в аренду, также должно в полной мере соответствовать предмету контракта. Данное условие действует не только для защиты субарендатора, но и для того, чтобы государственные органы могли с точностью установить арендуемое имущество.

Правила составления

Рассмотрим ряд основных правил составления договора субаренды, соблюдение которых позволит не только заключить контракт правильно, но и не выйти за рамки законодательства.  Итак, основные правила:

  1. До непосредственного подписания договора ни одна сделка не является заключенной, что автоматически не выстраивает между субъектами какую-либо связь.
  2. Сдавать в аренду участки, что относятся к лесному фонду, запрещено.
  3. Если в роли собственника помещения выступает коммерческое предприятие, то сдача в аренду такого помещения учредителям или сотрудникам организации недопустимо.
  4. Все правила, что распространяются на договоры аренды, в равной степени относятся к договорам субаренды.
  5. Имущество, что отдается в аренду, должно соответствовать тому, что прописано в договоре — это основополагающее юридическое правило соотношения предмета договора и фактической вещи.
  6. Продолжительность договора субаренды не может быть выше, чем срок аренды основного помещения: заключение собственником или основным лицом нового договора аренды/продления старого не является фактором, продлевающим срок договора субаренды.
  7. Если расторгается основной контракт аренды, то в тот же момент автоматически прекращаются правоотношения между арендатором и субарендатором — их договор становится недействительным.
  8. Когда контракт заключается на срок более одного года, необходимо оформить государственную регистрацию. В противном случае договор признается недействительным.

Соблюдение правил – важный этап, позволяющий ускорить регистрацию договора и исправить в нем ошибки в случае допущения таковых.

Регистрация соглашения

Требование к государственной регистрации соглашения предъявляется только в том случае, когда срок контракта превышает один год. Так, ст. 433 ГК РФ определяет перечень контрактов, которые должны иметь регистрацию и только после ее оформления смогут считаться действительными. В противном случае их не занесут в реестр и признают недействительными.

Если же договор подписан, но не зарегистрирован, то он недействителен. Как следствие, использование субарендатором помещения не только невозможно, но и незаконно.

Кто участвует в контракте по субаренде

Теперь что касается сторон такого договора. Ими являются:

  • арендодатель — главный собственник, который является основным лицом первичного договора
  • арендатор — второстепенное лицо, принимающее условия соглашения первого лица, однако при субаренде становится главным для третьей стороны
  • субарендатор — третья сторона договора, что также имеет право на помещение и может стать основным участником в случае дальнейшей передачи прав

Однако три стороны не являются абсолютным максимумом, ведь субарендатор имеет полное право передать помещение еще одному человеку. Как следствие, образуется целая цепочка, в которой будет несколько людей, арендующих одно и то же помещение.

Участники при договоре на нежилую площадь

Отдельно нужно упомянуть о нежилом помещении. Таковым является пространство, что не предназначено для жизни, а подходит для проведения мероприятий или осуществления конкретного вида деятельности. При расположении в жилом доме помещение является нежилым, если полностью изолировано. Допускается использование как в коммерческих, так и в иных целях.

Теперь касательно сторон: зачастую, при расположенности здания в жилом доме, владением на него обладают все жильцы. Именно это является особенным нюансом, так как при заключении договора понадобится соглашение каждого из них, что накладывает не только временные, но и финансовые затраты.

Особенности жилой недвижимости

При жилой недвижимости сторон может быть две: непосредственный собственник и муниципальное образование.

В первом случае лицо имеет полное право на распоряжение квартирой только в том случае, если он приобрел его в установленном законом порядке. В случае же, если он не является собственником, а заключил договор социального найма — собственником выступает муниципальное образование.

При этом лицу, что арендует жилье, допускается заключать договор субаренды с одним нюансом: обязательно уведомление субарендатора о том, что настоящим собственником выступает муниципальное образование.

Обязанности заинтересованных лиц

Единственной обязанностью каждого лица, что участвует в субаренде, является соблюдение пунктов договора. Это напрямую указывается в ст. 615 ГК РФ. Если же лица игнорируют данные правила, то сделка может быть расторгнута в пользу основного лица.

Существует ряд исключений: иные случаи, при которых соблюдается не только контракт, но и правила предназначения имущества.

Нюансы при заключении контракта

Во время подписания контракта стоит обратить внимание на базовые стороны. Это позволит избежать больших экономических убытков и свести их к минимуму.

Таблица 2. На что обратить внимание при заключении соглашения.

Наименование Описание
Добросовестность арендодателя Проверить этот фактор можно по информации из районного суда или по месту регистрации предполагаемого арендуемого имущества. Рекомендуется также уделить внимание наличию судебных споров — их наличие может лучше остального продемонстрировать недостатки.
Право владения Необходимо всегда проверять действительно ли арендодатель владеет сдаваемым имуществом, а также интересоваться возможными ограничениями по использованию помещения. Так, это полезно, если необходимо совершить улучшения: будут ли возмещены средства в случае незаконного расторжения договора?
Письменное согласие При подписании договора субаренды наличие согласия собственника является первоочередным требованием, которое стоить запросить у арендодателя. Это позволит предупредить чрезвычайные ситуации и, как следствие, финансовые убытки.
Предусмотреть риски Вне зависимости от того, насколько все чисто оказалось с арендатором, всегда нужно помнить, что правоотношения субаренды — это иерархия. Расторжения договора между арендодателем и собственником приведет к автоматическому расторжению договора субаренды. Таким образом, необходимо предусмотреть тактику на подобный случай, несмотря на возможность продолжить правоотношения напрямую с собственником, минуя арендодателя.

Так или иначе, всегда стоит довериться либо собственному юристу, либо нанятому. Желательно, чтобы профессионал заранее проверил все бумаги на подлинность.

об оформлении договора на нежилую площадь:

Несогласованная сдача имущества

В случае если собственник/арендодатель обнаружит, что его имущество сдается по субаренде, он имеет право организовать акт проверки. В рамках этого акта будет проведена не только проверка с последующим уведомлением собственника о состоянии аренды, но и уведомление с двумя предложениями:

  1. Расторгнуть договор аренды.
  2. Выселить арендатора, сохранив аренду.

В первом случае отношения между собственником и арендодателем — основной стороной — расторгаются, что автоматически ведет к расторжению договора субаренды. Тем не менее, у субарендатора остается возможность договориться с собственником напрямую и заключить новый договор на новых условиях.

Во втором же случае, наоборот, отношения собственника и основной стороны в виде арендодателя остаются на прежнем уровне, а субарендатор выселяется. В случае же, если собственник не хочет искать новых арендаторов, то он заключает договор с бывшим арендатором — именно такой сценарий зачастую работает на практике.

Теперь, когда о сторонах субаренды получена полная информация, при заключении данного контракта можно чувствовать себя в разы увереннее и юридически защищеннее.

Единственное, что стоит помнить всегда: в гражданском праве защитить человека от обмана может только его личная бдительность и базовые правовые знания — правоохранительные органы не могут препятствовать невыгодным для жертвы условиям договора ввиду их полной законности.

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: https://PravoDeneg.net/civil/contract/lease/storony-v-dogovore-subarendy.html

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Как называются стороны в договоре субаренды

Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Цель субаренды

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Особенность субарендных договорных отношений 

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды.

Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды.

По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной.

Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания.

Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Рассмотрим следующую ситуацию.

Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора.

Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ).

В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

  • потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);
  • потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом.

Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ).

При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Права и обязанности субарендатора

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

Срок договора субаренды

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Субаренда: подробности для бухгалтера

  • Судебные победы арендаторов … передать с согласия арендодателя в субаренду арендованное имущество. Однако способ … и сдавать арендованные помещения в субаренду. Но впоследствии арендодатель направил … , продолжал сдавать помещения в субаренду, а арендодатель обратился в … одностороннем порядке отозвать согласие на субаренду.
    Но Судебная коллегия Верховного … арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. … позволяющем арендатору сдавать помещения в субаренду.
    Причем арендодатель на этом не …
  • О применении ставки налога на прибыль 0% сельхозпроизводителем в отношении сумм возмещения убытков … газодобывающими предприятиями заключены договоры аренды (субаренды) земельных участков, принадлежащих обществу.
    Данные … период срока действия договоров аренды (субаренды) земельных участков.
    К сведению: в … этап рекультивации), передаваемых в аренду (субаренду) ООО в 2015 году, осуществлялся … свою очередь, сдача в аренду (субаренду, временное пользование) части земельных участков … частей земельных участков в аренду, субаренду, в пользование происходило не в …
  • Как выстроить процесс аудита объектов недвижимости … арендодателя, (в т.ч. под субаренду), условий пересмотра арендной ставки, наличие … , наличие возможности сдачи площадей в субаренду,
    Также не стоит забывать о … на сдачу объекта в аренду/субаренду. Если пренебречь этим правилом, в … сдача вакантных площадей в аренду/субаренду, при этом необходимо обращать внимание …
  • Очередные изменения в порядке применения КОСГУ … от платы по договорам аренды, субаренды, являющейся платой за право пользования … исключением платы по договорам аренды (субаренды) земель, а также доходов от … в отношении доходов по договорам субаренды. Остальные изменения, внесенные в упомянутый …
  • Новое в бухгалтерском учете и отчетности … 25/2018 применяется для аренды (субаренды) и лизинга, если:
    Арендодатель предоставляет … аренды не предполагается сдавать в субаренду;
    срок аренды не должен превышать …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за декабрь 2019 … аренду (внаем), в том числе субаренду, жилого помещения, такое физическое лицо … в аренду, в том числе субаренду, нежилого помещения НПД не применяется …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за май 2019 … отношении операций по предоставлению в субаренду вышеуказанного имущества особенностей уплаты налога … установлено. Поэтому при передаче в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за март 2019 … отношении операций по предоставлению в субаренду муниципального имущества Республики Казахстан администрацией … оказании услуг по предоставлению в субаренду муниципального имущества Республики Казахстан администрацией …
  • НДС в 2018 году: разъяснения Минфина России … оказании услуг по предоставлению в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской … , при предоставлении такого имущества в субаренду имеют право на вычет сумм …
  • Об учете расходов на арендные платежи … , которому запрещено сдавать площади в субаренду. В связи с этим между … том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие внесение арендных платежей … оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов …
  • Налоговые последствия договора аренды … аренды и ищите условие о субаренде. Если субаренда договором предусмотрена, то лучше … согласие собственника на сдачу в субаренду. Тогда принятие арендной платы в …
  • Сотрудники используют личный транспорт в служебных целях: оформление аренды или безвозмездного использования для списания ГСМ … том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей … оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов …
  • Дробление бизнеса без налоговых потерь … , и передавал часть помещений в субаренду одному или двум взаимозависимым лицам … денежные средства по договорам аренды (субаренды) на счет ИП не поступали …
  • Уход от налогов через дробление: что ищет налоговая? … путем сдачи нежилых помещений в субаренду). Общество обжалует решение налогового органа … путем сдачи нежилых помещений в субаренду).
    Инспекция проанализировала участие учредителей данных …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за август 2018 … оказании услуг по предоставлению в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской … , при предоставлении такого имущества в субаренду имеют право на вычет сумм …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/subarenda.html

Субаренда — что это: определение договора, сторон, условий, образцы

Как называются стороны в договоре субаренды

Последние изменения: Январь 2020

Законодательством не предусмотрен отдельный нормативный акт, регулирующий отношения по соглашению о субаренде. В статье 615 Гражданского кодекса в пункте 2 лишь указано, что к соглашениям о субаренде необходимо применять правила и порядок заключения соглашений об аренде. Сразу возникает справедливый вопрос – субаренда что это? Аренда и субаренда в чем разница?

Что такое субаренда – это одно из наиболее часто встречающихся видов договорных соглашений регулирующих отношения в плане движимого и недвижимого имущества.

Субарендой является временная переуступка прав на арендуемое имущество либо его долей (чаще всего предметом такого соглашения значатся нежилые помещения).

Субарендатор наделен теми же правами и обязанностями, что указаны в основном соглашении между собственником и арендатором.

Соглашения помогают арендатору в некоторых случаях решить финансовые проблемы, уменьшая издержки связанные с содержанием помещений, к примеру, если они временно не используются.

Как и подавляющее большинство договорных отношений, аренда помещений регулируется Гражданским законодательством (ГК). Кроме того есть и отдельные нормативные правовые акты такие как решение Пленума ВАС №-73 от 17 ноября 2011 года по прецедентным случаям. Этим решением высший суд определил правила и порядок совершения сделки (заключение соглашения) по аренде жилых помещений.

Предмет соглашения

Что такое субаренда жилого помещения?

Под субарендой жилых помещений понимается передача в найм уже арендованного жилья третьей стороне. Предметом данного договора является переуступка права пользования жилплощадью третьим лицам.

При этом также необходимо перезаключение основного договора или же заключение дополнительного соглашения к нему, где необходимо указать данный факт и заручиться согласием собственника.

Формат соглашения

Письменный формат соглашения дает гарантию соблюдения всеми сторонами возложенных на них обязанностей.

Что в будущем дает возможность привлечения к ответственности и возмещению убытков с участников сделки, если те не будут исполнять условия соглашения.

Привлечь к ответственности и возместить убытки можно будет посредством подачи исковых требований собственника к сторонам соглашения. В части, которых указывается на нарушения, принятых на себя сторонами обязательств.

Стороны

Сторонами субарендного соглашения являются следующие лица:

  • собственник – арендодатель, является главным участником основного договора аренды;
  • арендатор, является второстепенным участником сделки об аренде, а в соглашении о субаренде – основным лицом (арендодателем);
  • субарендатор — является третьей стороной соглашения.

Сторон соглашения может быть множество. Так субарендодатель, с соглашения арендатора и собственника ища собственную выгоду, может передать помещение в найм следующему участнику сделки, заключив еще один договор о субаренде.

Субарендатор — это третье и последующее лицо соглашения, принимающее в пользование уже арендованного помещения. Субарендодатель – это участник сделки об аренде, сдающий в аренду третьим и последующим лицам жилплощадь, взятую в аренду им самим.

Период действия соглашения о субаренде не может превышать срок действия основного договора. Если помещение сдается в аренду более чем на год или равный этому период, соглашение регистрируется в Россреестре, соответственно договор субаренды также подлежит регистрации. Максимальный срок соглашения – пять лет. Далее необходима перерегистрация.

Обязанности сторон

Согласно статье 615 ГК обязанностями участников сделки является соблюдение пунктов соглашения, в иных случаях в соответствии с предназначением имущества. При невыполнении этих обязанностей собственник вправе расторгнуть сделку.

При оформлении сделки по данному виду соглашения в принципе, как и по остальным договорам, необходимо соблюдение структуры документа, куда входят следующие пункты содержащие информацию о:

  • полных анкетных/персональных данных участников сделки (ФИО, полные данные документа подтверждающего личность (серия, номер, орган выдавший его и т.д.

    );

  • количестве лиц, участвующих в сделке и планирующих в дальнейшем проживание на указанных квадратах;
  • периоде пользования жилплощадью и действия соглашения;
  • опись имущества предполагаемого к использованию в арендуемом помещении;
  • форме и способе оплаты;
  • необходимости осуществления ремонтных работ и требовании оплачивать коммунальные услуги;
  • назначение жилого помещения.

Такая сделка носит индивидуальный характер составления и заключения соглашения. В связи с этим структура и требуемые документы могут значительно разниться.

Необходимые приложения к соглашению

При заключении сделки необходимо приложить следующий пакет документов:

  • копии документов, удостоверяющих личности участников сделки;
  • документ, подтверждающий право собственности на недвижимость от собственника (свидетельство, выписка из ЕГРН);
  • оригинал и копия основного соглашения аренды с указанием о согласии арендодателя на сделку (или приложение его копии и оригинала дополнительного соглашения на субаренду);
  • копии лицевых счетов для оплаты коммунальных услуг;
  • технический паспорт жилья, если предполагается регистрация соглашения в Россреестре;
  • если срок сделки предполагается более одного года (как говорилось выше, необходима Госрегистрация) то к приложениям добавляется подтверждение об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки.

И иные необходимые документы необходимые для заключения договора индивидуальной сделки.

Образец соглашения

Для корректного и законного составления и заключения соглашения необходимо владеть хотя бы азами юриспруденции. При возникновении сложностей совершения данной сделки можно обратиться за консультацией опытного юриста практикующего в этой сфере права или воспользоваться приведенными ниже примерами договора.

Арендная плата

 

Плата за арендуемое жилье устанавливается арендодателем, но как уже упоминалось, арендатор, ища выгоду вправе без согласия собственника для личных нужд вправе поднять ее по своему усмотрению. Также в арендную плату могут входить и оплата за коммунальные услуги или будут оговорены отдельным пунктом соглашения. Закон это не запрещает и не конкретизирует размер арендной платы.

Субаренда для последующей передачи жилого имущества в пользование по такому же договору довольно прибыльный бизнес. Так предприимчивые граждане, особенно в значимые для нее дни (олимпиада или подобные события) заключают с собственниками жилых помещений или арендаторами арендные и субарендные договора дальнейшего использования жилых квадратов для получения дополнительной прибыли путем оформления последующих договоров.

К сожалению, законодательством не предусмотрено ограничение лиц, заключающих последующие субарендные договора. Чем и пользуются мошенники, разрабатывая различные схемы отнятия этих объектов недвижимости.

Cобственникам/арендодателям необходимо тщательно подходить к заключению такой сделки и конкретно оговаривать в соглашении пункт о дальнейшей передаче объекта третьим и последующим лицам сделки. То есть либо ограничить и не давать разрешение на субаренду, либо прописать этот пункт отдельно.

Согласно пункту 2 статьи 615 Кодекса, арендатор, вправе заключать дальнейшие сделки по передаче жилья в последующий найм, исключительно с согласия собственника.

Что в некоторой степени ограничивает права арендатора и защищает право собственника.

В любом случае у главной стороны сделки (владелец) есть преимущественное право оспаривания всех действий арендатора и последующих субарендодателей посредством подачи претензий в судебном порядке.

Договор о данном виде сделки, как на недвижимое имущество, так и движимое практически ничем не отличается. Единственным отличием в сфере заключения этих сделок является налогообложение, которое напрямую зависит от статуса самих участников соглашения и категории недвижимости.

Так, налог на сдачу жилого помещения отличается в разы от аренды/субаренды нежилого. Поэтому все чаще участниками сделки являются физические лица, получающие при этом значительные преференции по налогообложению.

В любом случае требуется доскональное изучение законодательства в данной сфере, чтобы собственнику и арендатору не пришлось в будущем решать спорные ситуации в соответствующей подсудности судебной инстанции.

Основным отличием сделки по аренде и субаренде является количество сторон соглашения. Так в первом случае участниками сделки являются собственник и наниматель, а во втором кроме этих лиц в соглашении указываются третьи стороны.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/subarenda-chto-eto/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.