Как не переплатить за ипотеку

Содержание

Как не переплачивать проценты по ипотеке: практические советы

Как не переплатить за ипотеку

Регулярные платежи по ипотечному кредиту ложатся тяжёлым бременем на семейный бюджет, заставляя заёмщика экономить на всём и отказываться от многих радостей жизни. Об экономии своих средств на процентах по ипотеке стоит задуматься ещё в момент подписания договора в банке. Ведь будущий ежемесячный платёж напрямую зависит от условий получения кредита.

Первоначальный взнос — не меньше 20%

Ипотека без первоначального взноса многим кажется весьма заманчивым предложением. Однако на практике такой вариант очень невыгоден, ведь в результате ежемесячные платежи и переплата оказываются крайне высоки. Чтобы избежать этого, желательно сначала накопить определённую сумму и брать ипотеку с первоначальным взносом, который составляет не меньше 20–30%.

Займы на больший срок

Тем, кто планирует рассчитаться с долгом за 5 лет, имеет смысл взять ипотеку на 10-летний срок. При меньшем ежемесячном платеже у человека будет больший финансовый резерв для того, чтобы рассчитываться с банком по долгам значительно быстрее, чем прописано в договоре.

Скидка при покупке квартиры

При покупке квартиры необходимо просить скидку всегда. Большинство продавцов готово снизить стоимость жилья ради скорейшего получения денег. В результате экономия доходит до 10% от цены жилплощади, что позволит уменьшить будущие ежемесячные платежи.

Досрочное погашение части суммы кредита

Снизить ежемесячную сумму платежа можно с помощью досрочного погашения части займа. Для этой цели, к примеру, может быть использован материнский капитал за рождение второго ребёнка. Вслед за частичным возвратом долга заёмщик получает новый график взносов, в котором размер платежей и проценты будут меньше.

Получение налогового вычета

Заёмщики могут рассчитывать на получение налогового вычета от стоимости квартиры и уплаченных банку процентов. Сумму уплаченного НДФЛ можно вернуть в размере 13%:

  • от стоимости приобретённого жилья или возведённого дома в сумме реальных затрат не свыше 2 млн рублей, то есть в размере 260 тыс. рублей (13% от 2 млн рублей);
  • суммы затрат по уплате ипотечных процентов за пользование кредитом на покупку жилья в пределах 3 млн рублей — в сумме 390 тыс. рублей (13% от 3 млн рублей).

За компенсацией необходимо обратиться в налоговую инспекцию или же в бухгалтерию по месту работы. Полученную сумму также стоит внести в счёт уплаты займа, что позволит снизить переплату.

Рефинансирование

Обнаружив более выгодную программу, заёмщик может рефинансировать свой кредит. Существенное снижение размера переплаты — одно из преимуществ подобного перевода займа в другое кредитное учреждение.

Рефинансирование включает снятие существующих обязательств перед нынешним кредитором и переход залогового имущества к другому финансовому учреждению.

Клиент подписывает новый ипотечный договор, в котором значится иная процентная ставка, срок и схема кредитования.

Получение субсидий в рамках госпрограмм

Государство оказывает материальную помощь по частичному погашению кредита по ипотеке сразу нескольким категориям граждан. В их число входят представители молодых и многодетных семей, одинокие мамы, сироты и инвалиды. Социально незащищённые слои населения могут рассчитывать на снижение процентной ставки или же на денежную компенсацию долга.

Особые программы действуют для военных, врачей и преподавателей. Величина субсидии для представителей бюджетных организаций зависит от официального дохода их семей.

Снижение ставки по заявлению

В качестве оснований для такого заявления могут значиться ухудшение финансового положения заёмщика, а также снижение процента рефинансирования ЦБ РФ. Благодаря поданной заявке можно снизить ставку до 11%. Как правило, претендовать на снижение ставки можно неоднократно, но не чаще 1 раза в год.

Снижение ставок по суду

Основанием для судебного пересмотра размера ставки могут быть незаконное увеличение размера ставки и появление скрытых комиссий. Впрочем, подобные случаи встречаются крайне редко. Крупные финансовые организации не станут портить себе репутацию подобным обманом и конфликтами с заёмщиками.

Сдача квартиры в аренду

Большинство банков не запрещает своим клиентам сдавать в аренду квартиры, купленные в ипотеку.

Однако необходимо заранее уведомить финансовое учреждение о своих планах и при этом дать веское обоснование для такого шага.

Как правило, банки идут в подобных ситуациях навстречу людям, потерявшим работу и лишившимся источников финансирования. Нередко доход от сдачи жилья даже превышает сумму, необходимую для ежемесячного платежа по займу.

Многие из приведённых методов универсальны и подходят большинству заёмщиков. С их помощью можно существенно сократить срок погашения кредита, а вместе с ним и сумму переплаты.

Источник: https://sb-advice.com/praktikym/10918-kak-ne-pereplachivat-procenty-po-ipoteke.html

Как быстро и выгодно погасить ипотеку досрочно

Как не переплатить за ипотеку

Доброго времени суток, уважаемые читатели! Сегодня речь пойдет о такой штуке, как ипотека. У всех сложилось неоднозначное мнение.

Для одних ипотека – это кабала на всю жизнь, для других – возможность свои жилищные условия, или вообще обзавестись собственным жильем. В нашей стране ситуация такова, что среднему человеку невозможно накопить самостоятельно на покупку квартиры.

Цены на недвижимость постоянно растут, причем намного быстрее официальной инфляции или доходов населения. Так стоит ли брать ипотеку?

В последнее время конечно рост цен на недвижимость несколько замедлился. Но это связано с кризисом. Пройдет пару лет и цены на жилье снова пойдут в гору, причем еще быстрее чем раньше.

А теперь немного теории….

Как вы знаете (или не знаете) существуют дифференцированные и аннуитетные платежи.

Дифференцированные – неравномерные платежи по кредиту. С каждым месяцем он уменьшается и в конце срока представляет собой смешную сумму в размере 2-3 тысяч ежемесячный выплат. Недостатком является очень и очень большие ежемесячные платежи в начале срока.

Особенно существенны они для ипотеки, когда сумма кредита составляет от миллиона рублей. Обычно составляли они десятки тысяч рублей и не каждый человек мог потянуть эти выплаты. Поэтому особого распространения они не получили.

Хотя, если быть честным, именно дифференцированные платежи являются более выгодными с точки зрения конечной переплаты по кредиту.

     Аннуитетные платежи в данный момент наиболее популярные.. Все выплаты по кредиту делятся на равные доли и соответственно никак не меняются на всем сроке.

    Позвольте мне дать вам несколько советов и рекомендаций по поводу ипотеки. Они помогут вам с наименьшими потерями и переплатами погасить задолженность перед банком. Причем переплаты уменьшаться в разы. ПРОВЕРЕНО!

     У меня самого вторая ипотека, и причем, практически погашенная. На самом деле не все так страшно как кажется на первый взгляд. Все они доступны для каждого человека с любым уровнем дохода.

1. Сейчас дают ипотеку практически без первоначального взноса. Вроде бы звучит заманчиво, взял кредит, сразу купил квартиру, но…… Как правило, размер ежемесячных взносов в таков случае просто огромен. Да и переплата будет просто громадная. Отсюда совет – все-таки постарайтесь накопить первоначальный взнос хотя бы 20-30%.

2. Есть такое правило «Размер ежемесячных платежей не должен превышать 35% от совокупного дохода семьи». То есть, если ваш общий доход, допустим 50 тысяч рублей, ежемесячные платежи по кредиту не должны превышать 17,5 тысяч.

Как правило, кредиты на ипотеку даются на несколько лет (а то и десятилетий) и за это время с вами многое может произойти с финансовой точки зрения: потеря работы, болезнь, снижение общего дохода, временная нетрудоспособность, рождение ребенка.

И непомерно большой ежемесячный платеж может поставить крест на вашей недвижимости.

3. Постарайтесь дополнительно накопить личные сбережения равные 2-3 вашим ежемесячным платежам. Тем самым мы обеспечиваем себе «финансовую подушку безопасности» на случай наступления «черных дней». Если вы пропустите 2-3 платежа перед банком, они потом обрастают такими процентами, просто жуть.

У вас будет запас времени, чтобы поправить свои финансовые дела. Свои сбережения кладем в банк под проценты. Во-первых, они будут приносить доход. Во-вторых, в случае необходимости их легко снять. Разница по процентным ставкам между кредитами и вкладами невелика и составляет всего 1-2% .

Просто ищите самые выгодные ставки по вкладам.

     Допустим, ваш ежемесячный платеж составляет 10 тысяч рублей, соответственно 3 платежа 30 тысяч. Получается, вы теряете всего 300-600 рублей в год (разница в 1-2%). Взамен вы получаете уверенность и защищенность от временных финансовых потрясений. Согласитесь, не совсем большая потеря.

4. Вам нужно брать кредит, чтобы размер платежей был минимальным. Конечно, тогда увеличится срок кредита. Срок мы можем легко уменьшить впоследствии и причем в разы. Для чего – опять для защиты от финансовых потрясений. Опять же следует искать золотую середину – выплачивать по 5 тысяч банку в течение 70 лет просто глупо. Но и по 30 тысяч в месяц на 5-7 лет – тоже опасно.

5. Вот мы и добрались до самого последнего и самого важного пункта. Это досрочное погашение кредита.

    При досрочном погашении возможны 2 действия: уменьшение ежемесячного платежа (оно нам не надо – у нас и так минимальный размер) и уменьшение срока кредита (вот его мы и будем уменьшать).

Как всегда все разберем на примере, на конкретных цифрах.

Допустим, вы взяли кредит в 1 миллион рублей на 15 лет (180 месяцев) по 12% годовых

     Размер ежемесячного платежа в таком случае составит 11 618 рублей. Соответственно за 15 лет (180 месяцев) вы выплатите банку 11 618 рублей х 180 месяцев = 2 091 240 рублей
Переплата по кредиту составит более миллиона.

Не спешите пугаться, это было бы на самом деле, если бы мы довольствовались стандартной схемой.

Наши действия.

      Дополнительно погашать часть долга перед банком особенно выгодно в начале срока. Почему? Давайте посмотрим на график платежей.

Основная наша сумма в 11 618 делиться на составляющие: основной долг и начисленные проценты.

Как видно из графика, на ранних стадиях доля основного долга невелика (или даже ничтожно мала) по отношении к платежу. Получается, мы выплачиваем в основном только проценты по кредиту.

     За первый год платежей вы выплачиваем банку 12 месяцев х 11 618 рублей = 139 416 рублей.
А сумма основного долга уменьшилась всего на 27 тысяч. Как то несправедливо.

Так почему же нам не внести дополнительно досрочно эти 27 тысяч рублей. Таким образом, мы уменьшим общий срок кредита на 12 месяцев и сэкономим почти 140 тысяч рублей. Согласитесь – неплохое вложение средств.

     Чтобы уменьшить еще срок кредита на 1 год нам потребуется внести еще дополнительно 30 тысяч. Тоже неплохо. Опять сэкономили 140 тысяч.

    Уменьшение 3 года нам обойдется в 35 тысяч, сумма чуть больше, но все равно выгодно. Очень выгодно.

      Таким образом, вложив вначале около 90 тысяч, мы экономим на переплате почти 500 000 рублей.

ВПЕЧАТЛЯЕТ! Ничего сверхъестественного – обычная математика.

      Вы можете возразить – где я возьму сразу 90 тысяч? Вы можете досрочно платить куда и меньшую сумму – хоть тысячу. Просто в графе «Остаток задолженности» смотрите — на сколько строчек (месяцев) вы опуститесь, после дополнительного вложения средств. Даже внеся 10 тысяч – вы уменьшите срок на 4 месяца, а это почти 50 тысяч.

     Конечно, в дальнейшем эффективность от дополнительных платежей будет снижаться, но тем не менее, вы таким образом существенно снизите общий срок кредита и уменьшите переплату по кредиту в разы.

Где брать деньги на досрочное погашение?

     В начале статьи я не зря говорил, чтобы у вас был как можно меньший размер ежемесячных платежей. Думаю, несколько тысяч дополнительно вы сможете выделять для этих целей. Пусть не каждый месяц.

Просто подумайте, сколько вы впоследствии сэкономите денег. Это будет отличная мотивация для вас.

Также обязательно получите налоговый вычет на покупку квартиры – это ежегодные дополнительные средства пускайте на досрочное погашение.

Из личного опыта: я брал в ипотеку 1 100 000 рублей на 15 лет, под 12%. Платеж составлял 13 600 (с копейками). Рассчитался я с этим кредитом за 4,5 года. Переплата в конечном итоге у меня составила около 350 тысяч или 30% вместо 1 450 тысяч или 130% от первоначально заявленных в графике.

В заключение

Воспользуйтесь на нашем сайте ипотечным калькулятором, для более точного расчета исходя из ваших условий кредита. Также советую почитать 3 полезных статьи по ипотеке:

Источник: https://vse-dengy.ru/semeiny-budzhet/ipoteka-umenshaem-pereplatu-po-kreditu-v-razy.html

7 лайфхаков от ипотечных заёмщиков: как меньше переплачивать по кредиту?

Как не переплатить за ипотеку

Как пишет наш читатель Roma Kopylov, существенно выгоднее заключить договор в страховой компании из списка страховщиков, отвечающих требованиям банка, чем поручить банку выступить посредником и оформить вам полис, тем более если его стоимость будет включена в тело кредита.

Напомним, что при ипотечном кредитовании заёмщик должен застраховать залог, свою жизнь и здоровье, а также риск утраты права собственности на квартиру (титул).

По опыту другого заёмщика – Павла Каратаева, речь идёт об экономии в размере 35-40%. Так, сотрудник банка оформил ему страховку стоимостью 20 тыс. рублей за каждый год без уменьшения суммы, на третий год он отказался от неё и оформил полис напрямую в страховой из списка одобренных банком уже за 12 тыс.-13 тыс. рублей.

2. Даже любые свободные пару тысяч, внесённые досрочно, помогут сэкономить

Inna Churilova оформила ипотеку на 7 лет. Её ежемесячный платёж составлял около 20 тыс. рублей. За весь срок она должна была переплатить банку 448 тыс. рублей, в итоге вернула кредит за год и заплатила всего 84 тыс. рублей.

«Я сразу понимала, что платить буду досрочно, – рассказывает Инна. – Первый раз я заплатила 30 тыс. рублей, то есть досрочно внесла 10 тыс. и увидела, что у меня появилась экономия по процентам в эти же 10 тыс. Поэтому любые лишние пару тысяч кладите на тело долга».

Будем честными, небольшие суммы убедить себя вносить досрочно легко, они и так погоды не сделают, а вот «оторвать» от себя крупную сумму гораздо сложнее. На этот счёт у другой заёмщицы – Натальи Бессоновой есть своя хитрость.

«Лайфхак «как мотивировать себя отдавать большие суммы (например, премии) на ипотеку, а не на новые туфли»: я в уме просчитываю, что со 100 000 отданных вперёд денег ежемесячный платёж уменьшится примерно на 1,5 тысячи, что в год составит 18 тысяч, почти пятая часть суммы. Меня этот факт греет», – делится она.

3. Досрочные платежи активнее всего нужно вносить в первые годы кредитования

Как объясняет Дмитрий Бестсонов, структура аннуитетных платежей построена таким образом, что первые несколько лет почти весь ваш ежемесячный платеж – это проценты по ипотеке.

«В течение срока структура плавно меняется в сторону тела кредита. В конце срока почти весь платёж – это уже практически только сам кредит.

Поэтому чем больше вы выплатите в самом начале, тем в целом меньше переплатите банку процентов за пользование кредитом», – заключает заёмщик.

Кстати, у Дмитрия большой опыт в этом вопросе: за счёт кредитных средств он покупал две квартиры и горел на валютной ипотеке (по этой причине потерял первую квартиру).

4. При досрочном погашении выбирайте опцию «уменьшение ежемесячного платежа»

При частичном досрочном погашении банк может предложить заёмщику выбрать, что произойдёт после внесения платежа – уменьшится срок ипотеки или сократится ежемесячный платёж. По словам Дмитрия Бестсонова, лучше выбрать второй вариант.

«Многие уменьшают срок, потому что им кажется, что 20 лет финансовой кабалы – это ужас, от которого они и хотят избавиться побыстрее. Кроме того, платёж не уменьшается и не возникает соблазна высвободившиеся деньги пустить на ветер.

А я для себя выбрал именно уменьшение ежемесячного платежа. Мне не важно, что срок у меня не сокращается, ведь в обоих случаях тело кредита уменьшается одинаково.

Зато у меня высвобождаются средства, и если вкладывать их опять же в опережающие платежи, то получается, что переплата по процентам на выходе будет меньше», – делится Дмитрий.

Ещё один плюс такого выбора – в подстраховке на случай потери работы. «Согласитесь, будет легче, если к этому моменту вы свой платёж сократите, скажем, с 60 тысяч до 30 тысяч. Так вы дольше будете «на плаву» пока ищете новую работу», – рассуждает ипотечный заёмщик.

5. Досрочный платёж лучше вносить сразу после списания ежемесячного

Когда заёмщик вносит досрочный платёж до или после обязательного платежа, то не вся сумма направляется на погашение тела кредита – часть «съедают» проценты, которые успели набежать с момента списания обязательного платежа, продолжает наш опытный эксперт Дмитрий Бестсонов. Но зато при следующем ежемесячном платеже большая часть будет направлена на погашение основного долга, потому что срок пользования кредитом с момента последнего платежа будет уже не месяц, а меньше.

«И на выходе оно, наверное, получается то же самое, но за одним исключением. Я заметил, что чем позже после ежемесячного платежа вы вносите досрочный, тем меньше сумма, на которую уменьшается ваш ежемесячный платёж. Поэтому платёж вперёд лучше вносить сразу же после списания ежемесячного», – советует он.

6. Супругам выгоднее оформить квартиру на двоих

Со стоимости купленной квартиры можно получить налоговый вычет, максимальный размер которого не может превышать 260 тыс. рублей. И если недвижимость была куплена после 1 января 2014 года, то каждый из супругов может получить вычет в пределах этой суммы, то есть совокупно получится уже 520 тыс. рублей. Главное, чтобы оба супруга были собственниками жилья и наёмными сотрудниками.

«Когда брали ипотеку, посовещавшись, решили оформить на жену, она индивидуальный предприниматель. В банке нам сказали, что «ипешникам» дают ипотеку с большой охотой, если бизнес полностью белый и нет проблем с отчётностью.

Ипотеку нам дали, но не предупредили, что для ИП есть «нюансы» по налоговым вычетам. В общем, у жены ИП на упрощённой системе налогообложения (УСН) 6%, и в этом кроются те самые «нюансы». Если квартира оформляется на ИП с УСН 6%, то налоговые вычеты по закону не полагаются.

Поэтому чтобы получить вычет хотя бы второму супругу, необходимо разделить доли собственности на приобретённую в ипотеку квартиру.

Поэтому если будете брать ипотеку на ИП с УСН 6%, заранее согласуйте разделение собственности на квартиру, можно даже не в равных долях, чтобы получить вычет больше», – советует ипотечный заёмщик Владимир Сляднев.

7. Выгоднее оформить ипотеку с дифференцированным платежом

Дифференцированный платёж подразумевает, что сумма платежа будет меняться в зависимости от срока – первые годы она будет высокой, но с течением времени начнёт постепенно снижаться.

В случае аннуитетной схемы заёмщик вносит весь период одинаковые суммы, но только первое время основная часть этих денег уходит на погашение процентов по ипотеке, само же тело кредита возвращается очень маленькими частями.

«Дифференцированный тяжелее, но честнее (если это применимо к такой кабале, как ипотека). В 2007 году я считал по кредиту на 20 лет, что примерно через 3 года дифференцированный платёж становится выгоднее.», – отмечает наш подписчик Павел Каратаев.

Но не каждый банк предоставляет клиенту право выбора: дифференцированный и аннутетный будет тип платежа, поэтому желающим сэкономить придётся поискать. Как рассказала Inna Churilova, чтобы получить дифференцированный платёж она подала документы в три банка, и только в одном из них её заявку одобрили.

Валентина Фомина

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2016/10/19/7-lajfkhakov-ot-ipotechnykh-zajomshhikov-kak-menshe-pereplachivat-po-kreditu/

Как досрочно погасить ипотеку

Как не переплатить за ипотеку

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Максим Кайнер

четыре года гасит ипотеку

Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р.

Допустим, в мае 2017 года появляются 400 000 Р, которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

  1. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
  2. Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
  3. Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
  4. Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
  5. Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
  6. Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

15 578 Р

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

март 2020 г.

Сумма последнего платежа

4110 Р

Платеж после мая 2017

8261 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

8486 Р

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р, несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р. И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Обычный методМетод Максима Кайнера
Минимальный платеж: 15 720 Р Минимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняется Продолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
Кредит закроем в марте 2020 г. В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р. Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняется

Кредит закроем в марте 2020 г.

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц

В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р. Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму.

Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится.

Например, в апреле 2018 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 рублей, а в мае 2019 — около 3700 рублей.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2019 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Это прописано в договоре:

Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет.

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Приятных вам минимальных платежей.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/mortgagesmorte/

Как погасить ипотеку быстрее

Как не переплатить за ипотеку

Ипотечный кредит – единственный способ купить жильё для большинства граждан нашей страны, но и он имеет свои недостатки. Вместе с радостью от нового дома или квартиры заёмщику достаётся груз финансовой ответственности, от которого он старается избавиться. Как быстро расплатиться с ипотекой, расскажем в статье.

У ипотеки много сторонников и противников. Наиболее яркие минусы займа под залог недвижимости:

  1. Необходимость платить годами. Длительный срок кредитования вынуждает заёмщика экономить более 10 лет, что сильно сказывается на качестве жизни. С психологической точки зрения многолетнее обязательство для многих приравнивается к рабству.
  2. Высокая ставка. Процент по ипотеке в России минимум в два раза выше, чем в странах Европы. Высокая ставка означает значительную переплату по кредиту. К концу срока она, как правило, соизмерима со стоимостью приобретённых квадратных метров.
  3. Риск потери недвижимости. Пока ипотека не закрыта, клиент не может стать полноправным владельцем жилья. При возникновении задолженности банк имеет право обратится в суд и реализовать квартиру для погашения долга.
  4. Сложно получить. Чтобы оформить заём, нужно учесть множество формальностей и требований банка, которые касаются клиента и недвижимости. Процедура занимает много времени и требует денежных затрат. Важная роль отводится и кредитной истории клиента.
  5. Дополнительные расходы. Страховка, оценка недвижимости и другие расходы увеличивают стоимость ипотеки.

Помимо недостатков банковского продукта есть и преимущества.

  • Возможность жить в своей квартире. Вечно снимать жильё не выгодно, а ипотека даёт возможность вкладывать в собственные метры. Другой вариант приобретения недвижимости – накопления – трудно реализуем, поскольку деньги могут обесцениться, а откладывать крупные суммы для быстрого накопления вряд ли получится.
  • Своевременность. Если в этот момент ставка по кредиту низкая, или цены на недвижимость «упали», но у человека нет денег на покупку жилья, ипотека – возможность выгодно приобрести квартиру или дом.

Принимая решение об оформлении займа, клиент должен оценить собственные риски. Не стоит брать на себя обязательства, если нет стабильной работы или у заёмщика несколько действующих кредитов. В этом случае вероятность быстро закрыть ипотеку резко снижается, плюс появляется шанс столкнуться с серьёзными финансовыми трудностями, вплоть до дефолта.

Лучше подождать с ипотекой, когда экономика страны нестабильна в целом. Если застройщик разорится или будет затягивать сдачу объекта, возникнут проблемы.

Основное условие оформления ипотеки – стабильный доход. Аргументом «за» будет наличие обеспеченного созаёмщика.

Вопрос о получении денег решается индивидуально, но чем надёжнее положение клиента, тем больше шансов на успех.

Предлагаем несколько лайфхаков, которые помогут выплатить ипотеку быстрее.

Всё логично: чем меньше сумма полученного кредита, тем быстрее клиент отдаёт долг банку. Сумма переплаты при меньшей величине займа также уменьшается.

Некоторые банки, например НС Банк с программой «Большая квартира без первоначального взноса», готовы выдать заём и без первого платежа. Это выгодно, если ипотека нужна любой ценой.

Для заёмщика, рассчитывающего на быстрое погашение, больше подойдет вариант с первоначальным взносом от 20% (а если получится, то и больше). Например ипотека по двум документам Россельхозбанка с первоначальным взносом от 40% стоимости жилья.

Здесь важно найти баланс. Если клиент старается накопить больше на первый взнос, но при этом доходы не растут и приходится платить за съёмное жильё, время не идёт на пользу. Вместо пустого ожидания лучше заняться сбором документов в банк.

Если вы покупаете квартиру в новостройке, выбирать приходится из списка банков, в которых аккредитован застройщик. При оформлении сделки на вторичном рынке выбор ипотечных программ намного больше.

Разница в ставке даже на десятую долю процента приведёт к экономии с учётом большого срока займа.

Например, если оформлять ипотеку в сумме 2 млн руб. на 15 лет со ставкой 8,5%, переплата составит 1 544 154 руб. Со ставкой 8% – 1 439 554 руб. За 15 лет при разнице в 0,5% заёмщик экономит 104 600 руб.

Ещё один способ получить сниженную ставку – льготная ипотека. С 2018 года государство поддерживает заёмщиков с детьми при покупке недвижимости. По условиям программы получить помощь могут семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй, третий или последующий ребёнок.

По программе можно купить строящееся или готовое жильё от застройщика. На вторичный рынок предложение не распространяется. Требуемый первоначальный взнос – 20%.

Преимущество программы в сниженной процентной ставке – 6% годовых. Со вторым ребёнком в семье процент действует 3 года, когда родился третий – 5 лет. Если ипотека оформляется при рождении второго ребёнка, а после (до 31 декабря 2022 г.) рождается третий, клиент может продлить действие господдержки.

Думая о том, как лучше платить ипотеку, планируйте свои расходы. Ежедневная экономия поможет быстрее рассчитаться по обязательствам. Если откладывать по 200 руб. каждый день в течение месяца, вы получите 6000 руб., которые можно отправить на погашение. Кроме экономии на ежедневных покупках, найти деньги на досрочное погашение можно следующими способами:

  • Используйте материнский капитал.

Ещё один вариант ответа на вопрос «Как быстро расплатиться с ипотекой?» – уменьшение долга с помощью материнского капитала.

Сертификат на материнский капитал выдаётся женщине, родившей второго ребенка до 31 декабря 2021 года. Допускается несколько вариантов для использования средств, в том числе и улучшение жилищных условий. В 2018 году сумма материнского капитала равна 453 026 руб.

  • Получите налоговый вычет.

При покупке недвижимости заёмщик может получить налоговый вычет. Максимальная сумма – 260 000 руб. (13% от стоимости жилья). До 390 000 руб. можно вернуть с выплаченных по ипотеке процентов.

Чтобы получить деньги, нужно подготовить для налоговой службы документы:

  1. справку 2-НДФЛ с указанием дохода за предыдущий год;
  2. заполненную форму 3-НДФЛ (можно заполнить в электронном виде);
  3. договор купли-продажи недвижимости (копия);
  4. копию ипотечного договора;
  5. подтверждение перечисления денег продавцу;
  6. копию свидетельства о браке и письмо о распределении вычета между супругами.

Распределять вычет с недвижимости между супругами есть смысл, если стоимость квартиры превышает 2 млн руб. Например, жильё обошлось в 3,2 млн руб. Если распределить сумму на двоих, каждый из супругов получит вычет с суммы 1,6 млн руб., то есть максимум по 208 000 руб.

таблица скроллится вправо

Зарплата за год, руб.Сумма возврата, руб.
180 000 (15 000 в месяц) 23 400
300 000 (25 000 в месяц) 39 400
420 000 (35 000 в месяц) 54 600
540 000 (45 000 в месяц) 70 200
660 000 (55 000 в месяц) 85 800

За каждый прошедший год клиент будет возвращать рассчитанную сумму, пока суммарная величина не достигнет 260 000 руб.

Покупатель недвижимости может получить компенсацию за год одной суммой или оформить возврат через бухгалтерию работодателя. В последнем случае из зарплаты не будет удерживаться налог 13%.

Когда вся сумма вычета получена, заёмщик обращается за вычетом по процентам. Для этого потребуется ежегодная справка из банка, информация из которой переносится в налоговую декларацию.

Чтобы быстрее выплатить ипотеку, направьте полученные деньги на досрочное погашение займа.

  • Пустите пожить квартирантов.

Вариант подходит для тех, у кого приобретённая недвижимость – не единственно возможное место жительства. Наиболее он привлекателен при условии, что ежемесячная плата квартирантов будет составлять минимум 70% платежа. В результате у вас появятся свободные деньги для погашения долга сверх установленного договором минимума.

Другое преимущество способа – возможность переждать финансовый кризис, не доводя до просрочки.

Сдавать в аренду можно не всю жилплощадь, а только часть, например одну комнату. И не обязательно на всё время. Короткие периоды, такие как отпуск, тоже принесут дополнительный доход.

Рефинансирование – оформление нового ипотечного договора для погашения действующего кредита на жильё. Клиент получает деньги, погашает ими задолженность и выплачивает долг по графику уже другому банку.

Преимущество способа в разнице процентных ставок. Например, вы оформляли ипотеку по ставке 13%, а рефинансировали со ставкой 8%.

При оформлении договора рефинансирования клиент получает максимальную выгоду, если платить ипотеку еще минимум 5 лет.

Получение нового займа под залог жилья сопровождается затратами времени и денег. Квартиру снова нужно оценивать, собирать документы и подтверждать финансовое положение. Поэтому, если платить осталось недолго, просчитайте собственную выгоду.

Существует два вида платежей, которыми погашаются кредиты: дифференцированные и аннуитетные:

  • Аннуитетные платежи подразумевают погашение равными суммами, что удобно для клиента. Платёж состоит из двух частей (основного долга и процентов), соотношение которых меняется со временем. В начале выплат преобладают проценты.
  • Дифференцированные платежи уменьшаются по мере выплат. Сумма основного долга распределяется по месяцам поровну, а процент начисляется на остаток основного долга. По мере выплат основная сумма уменьшается, как и начисляемый процент, что приводит к уменьшению платежа.

Клиенту выгоднее погашать ипотеку дифференцированными платежами, но не все банки предоставляют возможность выбора.

Рассмотрим два варианта выплат при условии суммы кредита 2,5 млн руб., срока для погашения 15 лет и процентной ставки 8% годовых.

При выборе аннуитетных платежей ежемесячный взнос составит 23 891 руб. Величина не будет изменяться на протяжении всего периода кредитования.

Если выбраны дифференцированные платежи, сумма ежемесячного взноса в начале выплат составит 30 780 руб. (на 6889 руб. больше, чем при аннуитетной схеме погашения). С учётом времени платеж будет меняться:

  • через 6 лет – 23 907 руб.;
  • через 9,5 лет – 20 100 руб.;
  • через 13 лет – 15 771 руб.

Последний платеж составит 13 983 руб.

Первые годы оплаты нагрузка на семейный бюджет больше, чем в случае с аннуитетным платежом, но когда сумма ежемесячного взноса уменьшается, клиент может использовать свободные деньги для досрочного погашения ипотеки. После первых 6 лет оплаты получится ежемесячно вносить минимум на 6000 руб. больше.

«Как быстро расплатиться с ипотекой?» – первая мысль клиента банка по утрам. Чтобы максимально оперативно рассчитаться по обязательствам, направляйте все свободные средства на досрочное погашение кредита, следите за предложениями банка по рефинансированию и не упускайте возможности получить помощь от государства.

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_kak_pogasit_ipoteku_bystree

Как меньше переплатить по ипотеке – лайфхак, о котором вам не скажут в банке

Как не переплатить за ипотеку

Ипотеку берут на много лет и переплата по ней выходит значительной. Есть ли возможность съэкономить законными путями и потратить на выплату по свей квартире меньше? Ответ – ДА. Подробности – читайте в моей статье:

Подписывайтесь на мой канал и ставьте лайки!

Ставки по ипотеке в России за последние годы существенно снизились. Уже есть вариант сельской ипотеки под 2.7% годовых. На днях из-за ситуации с короновирусом объявили о льготной ипотеке по ставке 6.5% годовых. Правда, как обычно, получение ипотечного займа именно по таким ставкам доступно далеко не всем и только при соблюдении кучи требований.

Ипотека берется на длительный срок 15-20 лет и за такой период переплата по процентам банку набегает очень значительная, даже по таким ставкам, которые нам предлагают сегодня.

Иногда размер переплаты по ипотечному кредиту составляет не одну стоимость квартиры

И тут нам на помощь приходит математика! В финансовом мире все повержено простым математическим правилам. Но многие из нас не любят считать. А зря, как оказывается!

1) Берите ипотечный кредит на максимально возможный срок

Если банк готов выдать вам ипотеку на 25 или 30 лет – заключайте договор на такой срок. В этом случае ежемесячный платеж будет минимальным.

2) Погашайте взятую ипотеку как можно раньше

По статистике средний срок выплаты ипотечных кредитов в России сейчас 7-8 лет. Ваша задача – приложить все усилия и закрыть ипотеку еще раньше, максимум за 3-5 лет.

3) Самое важное правило: при внесении досрочных платежей уменьшайте сумму ежемесячного платежа, а не сокращайте срок кредита

Именно это правило и позволяет нам уменьшить переплату по ипотеке!

Поясню на цифрах:

  • Взяли ипотеку на 30 лет с ежемесячным платежом в 30 000 руб.
  • Ваша финансовая ситуация позволит вам полностью погасить ипотеку за 5 лет (12*5 = 60 месяцев).

Вариант 1 (неверный):

Частично-досрочные погашения по кредиту мы делаем 1 раз в полгода и каждый раз просим сотрудника банка сократить нам срок кредита, оставляя наш ежемесячный платеж тем же (30 000 руб).

Тогда за 5 лет до полного погашения ипотеки мы заплатим банку текущих ежемесячных платежей: 60 месяцев (срок до полного возврата кредита) * 30 000 руб.

(ежемесячный платеж) = 1 800 000 руб.

Вариант 2 (верный):

Частично-досрочные погашения по кредиту мы также делаем 1 раз в полгода НО (!) при этом мы каждый раз просим сотрудника банка уменьшить нам ежемесячный платеж, оставляя срок кредита таким же (30 лет).

Для простоты расчетов предположим, что после каждого нашего досрочного платежа 1 раз в 6 месяцев наш ежемесячный платеж уменьшается на 3000 руб.

Тогда за 5 лет до полного погашения ипотеки мы заплатим банку текущих ежемесячных платежей:

1 год:

6 месяцев * 30 000 руб. (ежемесячный платеж) = 180 000 руб.

6 месяцев * 27 000 руб. (уменьшенный ежемесячный платеж) = 162 000 руб.

2 год:

6 месяцев * 24 000 руб. = 144 000 руб.

6 месяцев * 21 000 руб. = 126 000 руб.

3 год:

6 месяцев * 18 000 руб. = 108 000 руб.

6 месяцев * 15 000 руб. = 90 000 руб.

4 год:

6 месяцев * 12 000 руб. = 72 000 руб.

6 месяцев * 9 000 руб. = 54 000 руб.

5 год:

6 месяцев * 6 000 руб. = 36 000 руб.

6 месяцев * 3 000 руб. = 18 000 руб.

ИТОГО ЗА 5 ЛЕТ = 990 000 РУБ

Итак, сравним оба варианта:

1 800 000 рублей переплаты в первом варианте и 990 000 рублей – во втором! Разница – почти в 2 раза!

Простая математика, никакого волшебства – а какая экономия!

На фото – один из наших инвестиционных объектов, который мы выкупили

Планируя свои финансы (инвестиции, кредиты и прочее) – внимательно все считайте.

А чтобы была возможность погасить взятую ипотеку как можно раньше – вот несколько моих статей, где я даю конкретные идеи по заработку:

  • Какой бизнес начать маме в декрете – 3 простых идеи
  • Субаренда недвижимости – “развод” или работающая тема

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vesel_investor/kak-menshe-pereplatit-po-ipoteke-laifhak-o-kotorom-vam-ne-skajut-v-banke-5e9ae2d5d836344f31c78b60

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.