Как обойти опеку при продаже квартиры

Как в 2020 году получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники

Как обойти опеку при продаже квартиры
Статья обновлена: 12 октября 2020 г.

Здравствуйте. Около 40% сделок по продаже квартир, в которых я занималась юридическим сопровождением, одним из собственников являлся несовершеннолетний.

Инструкция описана не столько на основании законов и регламентов, сколько на моем опыте общения с инспекторами из опеки. Законы здесь имеют меньшее значение, большее человеческий фактор.

В этом вы убедитесь после прочтения статьи.

Небольшое отступление: если ребенок не является одним из собственников квартиры, а просто прописан в ней, разрешение органов опеки для продажи не требуется. Исключение — если прописанный ребенок остался без попечения родителей.

статьи:

При оформлении разрешения на продажу очень многое остается на усмотрение самой опеки. В каждой опеке своё видение и требования к сделке, свой взгляд на ту или иную ситуацию. При одних и тех же условиях в одной опеке дадут разрешение, а в соседней могут и отказать. Почему так?

Органы опеки защищают имущественные права несовершеннолетнего — ст. 7 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

Опека даст разрешение на продажу недвижимости ребенка, только если не будут ущемлены его права, не ухудшены его условия — п. 1 ст. 21 того же закона.

Но проблема в том, что в законах четко не прописано — в каких именно случаях ущемляются права ребенка, а в каких нет. Поэтому решения разных отделов опеки могут различаться.

Из-за несовершенства закона появляется много споров. С одной стороны родители (опекуны) ребенка, у которых своя ситуация и причина для продажи квартиры.

С другой стороны органы опеки, которые могут отказать в оформлении разрешения по своим установленным правилам, препятствуя сделке.

При чем в некоторых случаях сотрудник опеки действуют не в интересах ребенка, а чтобы ему не создавали лишних проблем. К сожалению, такова реальность.

Другие статьи

Разрешение органов опеки — это лишь один из документов для продажи квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники. По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку.Если будете покупать квартиру, можете рассчитывать на налоговый вычет. Размер вычета — 13% от стоимости квартиры, до 260 тыс.руб.

На что опека обычно дает разрешение, а на что нет — разбираем ситуации и условия

При продаже недвижимости ребенка нужно обязательно предоставить ему что-либо взамен. Для этого нужно соблюдать его имущественные права и интересы. За этим и должна следить опека, разбирая каждую ситуацию.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Ситуация №1 — Выделить ребенку аналогичную долю в покупаемой взамен недвижимости

  1. При покупке другой квартиры (в том же городе/нас.пункте).

    Здесь я имею в виду покупку на вторичном рынке и без ипотеки. Это самое распространенное требование, на которое опека легко дает разрешение. В данной ситуации для органа опеки главное, чтобы в новой купленной квартире доля ребенка была не меньше ПО МЕТРАЖУ, чем в продаваемой.

    Например, продается однокомнатная квартиру в 40 кв.м. Доля ребенка в ней 1/6, то есть примерно 7 кв.м. Родители (опекуны) ребенка обязаны выделить ребенку минимум те же 7 кв.м. в новой квартире. В данной ситуации они получат разрешение на продажу.

    Конечно, лучше всего когда покупается квартира с бОльшим метражом и количеством комнат, а ребенку выделяется бОльшая доля. В такой ситуации легко получить разрешение. А так, опека не сильно обращает внимание на общий метраж новой квартиры. Главное — это соблюдение метража для ребенка.

    С другой стороны, по закону и логике нужно смотреть не на метраж, а на стоимость продаваемой и покупаемой квартиры. И уже исходя из разницы в стоимости, определять долю ребенка. Такая же позиция и у судов.

    Например, у ребенка имеется 1/4 однокомнатной квартиры. Площадь квартиры — 50 кв.м. Значит у ребенка 12,5 кв.м. Квартиру продают за 4 млн. руб., а взамен покупают более просторную и в новом доме — в 60 кв.м.

    за 7 млн. руб. Получается, доля ребенка в старой квартире оценена в 1 млн. руб. Значит, из-за разницы в цене доля ребенка в покупаемой квартире должна быть 1/7, что равно 8,5 кв.м. Но у опеки свои требования.

    Как получить разрешение
  2. Другие статьи

    Продажу квартиры с несовершеннолетними собственниками обязательно удостоверяется у нотариуса — подробнее.

  3. При покупке квартиры в ипотеку.

    Большинство органов опеки очень не любит такой случай. Многое зависит от города. Например, в Москве местные опеки всегда отказывают. В Санкт-Петербурге разрешают, но не все. Во-первых, не каждый ипотечный банк согласится на то, чтобы ребенок был одним из собственников.

    Во-вторых, даже если банк и согласится (например, Сбербанк), квартира (а значит и доля ребенка) будет в залоге/обременении — ст. 1 и ст. 19 Федерального закона об ипотеке от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Опека считает, что при залоге на долю ребенка ухудшаются его права.

    Хотя Верховный суд не видит в этом проблем — Определение от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4.

    Опека может разрешить, если будут улучшения жилищных условий для ребенка. А именно: 1) Ему выделят долю бОльшим метражом. 2) Квартира будет просторней и в ней больше комнат. 3) Доп.условие — вся сумма с продажи квартиры пойдет на покупку новой как первоначальный взнос. Тогда опека оформит два постановления — на разрешение продажи доли ребенка и на залог его доли в покупаемой квартире.

  4. При покупке квартиры в новостройке (строящемся доме).

    Так как дом еще не построен, долю ребенку в строящееся квартиру выделяется не сразу. И не факт, что дом будет построен вовремя. Часто Застройщики не укладываются в сроки. Поэтому многие опеки отказывают.

    В каждой опеке свои требования к Застройщику. Не каждого она одобрит. Например, покупка должна оформляться только по договору долевого участия или уступке прав.

    Потому что в данном договоре можно сразу указать долю ребенка и он проходит гос.регистрацию — ст. 48 Федерального закона о регистрации недвижимости.

    Не подойдут Застройщики, которые продают квартиры по договору паенакопления (ЖСК) и предварительному договору купли-продажи.

    Еще влияет процент постройки дома на момент обращения. Где-то требуют чтобы дом был построен минимум 30%, где-то 70%. В Санкт-Петербурге опека на это не обращает внимание, поэтому подробно писать об этом не могу.

    Если опека одобрит Застройщика, доля ребенка по метражу должна быть минимум такой же, что и в продаваемой — как и в ситуации на вторичном рынке.

  5. При покупке частного дома.

    Опека будет смотреть на год постройки дома и его нынешнее состояние. При покупке дома как и с квартирами — в нем нужно выделить ребенку минимум тот же метраж, что и в продаваемой квартире.

    Был у меня один случай, когда опека дала разрешение на продажу квартиры с покупкой более дешевого частного дома. Дом находился в 50 км от города и был не в лучшем состоянии. Разрешение дали, т.к.

    ребенок болел астмой. К документам приложили справку от врача. Комиссия в опеке посчитала, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом.

    Да и родители обещали со временем сделать ремонт с разницы в цене.

  6. При покупке комнаты в коммуналке.

    Опека считает, что комната в коммуналке хуже, чем доля в отдельной квартире. Ведь в коммуналке общий коридор, кухня и туалет.

    Можно получить разрешение, если у ребенка будет бОльший метраж. Например, ребенку выделили по мат.капиталу долю в 1/10 в квартире в 40 кв.м. По метражу получается около у него около 4 кв.м. Если ему купят отдельную комнату, например, в 14 квадратов, органы опеки, возможно, дадут разрешение.

  7. При покупке недвижимости в другом городе/области.

    В данной ситуации опека будет смотреть не на метраж доли ребенка (писала об этом выше), а на кадастровую стоимость продаваемой и покупаемой недвижимости. То есть ребенку нужно выделить долю в покупаемой недвижимости как минимум за ту же стоимость. Лучше ее увеличить. Кадастровую стоимость можно узнать в интернете и бесплатно — инструкция по ссылке.

    Чаще всего кадастровая стоимость не соответствует рыночной. Поэтому вместо нее в опеку можно предоставить оценки каждой недвижимости.

    Ситуация №1 из практики: семья из Санкт-Петербурга решила переехать в Москву. Их квартира была 50 кв.м. На нее нашли покупателя за 6 млн. руб. Доля ребенка была 1/4 (12,5 кв.м.), то есть его доля оценена в 1,5 млн. руб.

    В Москве нашли квартиру поменьше и дороже — за 7 млн. руб. за 40 кв.м. Органы опеки дали разрешение, когда родители предложили выделить долю ребенку в 2 млн. руб., хоть и получилось у него 11 кв.м.

    Ситуация №2: Мать с ребенком из Казани решили переехать в Санкт-Петербург. В Казани они продавали однокомнатную квартиру, где доля ребенка была оценена в 2 млн. руб. Опека дала разрешение, хоть взамен ребенку купили комнату в коммуналке. Но комната стоила уже 3 млн. руб.

  8. При строительстве частного дома.

    Некоторые родители хотят продать квартиру, и построить частный дом на своем участке. Затем в нем же и выделить долю ребенку. Опека точно не даст разрешение в таком случае. Можно деньги с продажи положить на счет ребенка (разрешают не везде), а лучше деньги на счет + подарить ему какую-либо недвижимость.

Ситуация №2 — Деньги с продажи доли ребенка положить ему на счет в банке

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/razreshenie-organov-opeki-i-popechitelstva

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

Как обойти опеку при продаже квартиры

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ).

При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст.

21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры.

Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст.

37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст.

 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них).

Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

При этом если несогласие второго родителя мотивировано объективными причинами – то есть тем, что сделка противоречит интересам ребенка, и это подтверждается в результате проведенной органом опеки проверки, – то суд признает отказ органа опеки в даче согласия на сделку правомерным.

Так, в одном из судебных процессов рассматривалось дело, где у матери, отца и ребенка было по 1/3 доли в квартире. Мать продала свою долю постороннему лицу, а затем запросила у опеки разрешение на продажу доли и ребенка, однако отец возражал.

Мать после продажи своей доли не приобрела взамен никакого жилья, продолжила вместе с ребенком проживать на чужой жилплощади в квартире нового мужа, а на средства от продажи доли ребенка планировала приобрести квартиру в другом городе для сдачи в аренду, а не для улучшения жилищных условий ребенка.

Орган опеки, естественно, отказал в выдаче разрешения на продажу, и Зеленоградский районный суд г. Москвы его поддержал.

В другом деле мать просила согласия органа опеки на продажу квартиры, принадлежащей дочери, поскольку они проживали в другом месте в частном доме и у нее не было средств на содержание этой квартиры, деньги от продажи она планировала потратить на свои нужды и нужды детей, а не на приобретение жилья дочери. Естественно, суд признал отказ опеки правомерным (см. решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 октября 2010 г. по делу № 2-855/10).

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/mazuhina/516762/

Детки в клетке или продажа жилья через отдел опеки

Как обойти опеку при продаже квартиры
Столкнувшись с такой вещью, как переезд из одного региона в другой, с согласованием обеих сделок купли-продажи в отделе опеки, или по старинке РОНО, потратила уйму времени на «хождения по мукам».

Есть желание поделиться собранной информацией с теми, кому ближайшее время предстоит смена жилья, в котором есть дети-собственники.Данная статья касается купли-продажи жилья с участием доли несовершеннолетних и покупкой другого жилья. Органы опеки согласовывают и другие сделки (ипотека и проч.

), в этой статье речь о них вестись не будет. Сразу стоит заметить, если Вы решили совершить сделку с жильем, собственником которого (или собственником доли в котором) является несовершеннолетний ребёнок, нужно заранее начать готовиться к этому шагу.

Такие сделки не совершаются один день, а порю и месяц-два для них нереально быстрый срок.

Для начала требования закона

Исходя из смысла статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, любые сделки с имуществом несовершеннолетних могут совершаться лишь с предварительного согласия (или разрешения) органа опеки и попечительства.Таким образом, без данного разрешения на сделку отчуждения имущества несовершеннолетних регистрационный орган откажет в регистрации сделки. Орган опеки будет следить за соблюдением имущественных интересов несовершеннолетних, чтобы их права никоим образом не были ущемлены, а материальное положение не ухудшилось после сделки.

Что нужно знать, и какие документы приготовить, если Вы решились на такой шаг, как продажа жилья, собственником которого являются несовершеннолетние дети (ребёнок)?

1. Необходимо приготовить копии правоустанавливающих документов на имеющееся жильё (Свидетельства о собственности и документы, на основании которых они выданы). 2. Технический паспорт на отчуждаемое жильё (документ необходим для того, чтобы орган опеки мог высчитать долю несовершеннолетних в метрах). Срок действия технического паспорта – 5 лет, если выдан он более, чем 5 лет назад, стоит заблаговременно обновить его, чтобы такая досадная мелочь не тормозила и без того нелегкую сделку. 3. Подтверждение стоимости отчуждаемого жилья. Одним специалистам органа опеки достаточно журнала по недвижимости, чтобы определить, соответствует ли цена, заявленная Вами, средней по району, и не занижена ли она, другие потребуют отчет о рыночной стоимости. 4. Копия лицевого счёта (органам опеки интересно знать, сколько людей зарегистрировано вместе с несовершеннолетними). 5. Копии личных документов всех собственников, в случае, если собственник или собственники лишь дети, понадобятся ещё копии паспорта родителей. 6. Предварительный договор купли-продажи приобретаемого объекта с выделением в нём доли детей не меньше, чем у них имеется в отчуждаемом объекте. Другими словами, если у ребенка доля в жилье составляет 1/3, то приобрести в покупаемом доме (квартире) доля может быть больше, например, 1/2, но меньше быть не может. 7. Копии правоустанавливающих документов на приобретаемый объект. 8. Копия технического паспорта на приобретаемый объект (в покупаемом жилье количество квадратных метров не должно быть менее, чем продаваемом). Если меньше – разрешения не получить, так как налицо ухудшение положения детей. 9. Подтверждение стоимости приобретаемого жилья. Жильё не может стоить менее продаваемого, при этом больше может. 10. Нотариальное согласие третьих лиц на проживание детей до момента сделки. Причем совсем недавно такое согласие могли дать родственники в Вашем месте жительства (даже при переезде в другой регион). Но с недавних пор практика изменилась – с меня при переезде в другую область потребовали нотариальное согласие из региона, в который я переезжала. Имейте это в виду, если собираетесь уезжать за пределы своего региона! 11. Заключение органа опеки на приобретаемый объект. Этот документ получается следующим образом: после того, как все документы, перечисленные выше, и заявление о просьбе дать разрешение на сделку переданы в отдел опеки, специалисты связываются с отделом опеки другого района (если переезд и сделка в одном населённом пункте) или с отделом опеки другого региона, и направляют им письменный запрос (Почтой России) о проведении «выхода на объект» с целью выдачи заключения: подходит ли данный объект для проживания несовершеннолетних, или нет. На что будут обращать внимание специалисты одела опеки, а значит, необходимо знать и вам. Жильё должно отвечать санитарным нормам и правилам, в нём должна быть отделка, санузел, отопление, вода. То есть продать квартиру и купить новостройку без отделки и сантехники вряд ли получится. Также сложнее переехать из благоустроенной квартиры в частный дом. Однако мне, например, это удалось. Скажу больше, я лично контролировала все этапы работы органов опеки в обоих случаях (в своем городе и в городе, куда мы с детьми переезжали) и согласие органов опеки было получено в рекордные сроки – всего за две недели. Также органы опеки будет интересовать близость детских садов и школ в месте приобретения нового жилья (в зависимости от возраста детей). Кроме того, сложности могут возникнуть при переезде из крупного города в область, т.к. такая перемена тоже считается ухудшением положения детей. Но если все остальные моменты (доля, метраж, благоустройство) соблюдены или улучшены, то индивидуальном порядке можно решить этот вопрос. Специалисты в казённых учреждениях – тоже люди, у них тоже есть дети. Они могут сделать и небольшое отступление от правил.

Если Вы тоже заинтересованы в быстром согласовании сделки, то позволю себе дать несколько советов

Подготовьте по возможности максимум документов из данного списка (без фанатизма, как было сказано выше, оценка может оказаться не обязательной), узнайте приемные дни и сходите на консультацию в орган опеки, специалист подскажет Вам, какие документы еще необходимо подготовить и подходит ли выбранный Вами объект недвижимости для согласования. Кстати говоря, во многих городах сейчас работает служба одного окна, куда попасть и сдать документы гораздо проще, чем в отдел образования, который, как правило, перегружен работой. Так, в городе, где я продавала жилье, в отделе опеки и попечительства над несовершеннолетними приемный день был раз в неделю, а в службе одного окна – ежедневно. Вам необходимо плотно сотрудничать с продавцом приобретаемой квартиры или дома – чтобы он проконтролировал свой отдел опеки, иногда (особенно в условиях дефицита времени) важно самим проявить инициативу. В моём примере, быстро получить согласование нам помогло то, что в службе одного окна я попросила запрос в другой город направить не только почтой, но и факсом, что при мне и сделали. Продавец в другом городе обратился в отдел опеки, оставил свои контакты, и предложил отвезти специалиста для осмотра приобретаемого жилья, после выдачи заключения также попросил направить в мой город его посредством факсимильного сообщения. Полный пакет документов был сдан, и для выдачи разрешения на сделку мне требовалось лишь положительное заключение о пригодности жилья для проживания несовершеннолетних относительно приобретаемого объекта.Если бы мы с продавцом не предприняли этих простых, но эффективных мер, наша сделка отодвинулась бы еще на немалый срок: контрольный срок доставки корреспонденции из одного города в другой составляет 11 дней (а письма нужно доставить в обе стороны).

Надеюсь, мой опыт будет кому-то полезен, и поможет легче перенести такой нелегкий процесс, как продажа жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние.

Источник: https://www.stranamam.ru/article/7392961/

Почему органы опеки могут не дать разрешение на продажу квартиры?

Как обойти опеку при продаже квартиры

Планируем продавать квартиру. Знакомые напугали нас органами опеки. Правда ли, что опека может фактически без причины запретить продажу квартиры, если в ней есть детская доля?

Получается, что сделка может сорваться из-за опеки, даже если на самом деле родители не собираются нарушать права ребенка? Что делать, если мы тоже получим отказ?

Татьяна

Действительно, при продаже квартиры, где есть доли несовершеннолетних, последнее слово чаще всего остается за органами опеки, поэтому знакомые не просто так вас пугают.

Но все не настолько страшно, как кажется на первый взгляд. Я расскажу, могут ли органы опеки произвольно отказывать в продаже детского жилья.

И если все-таки опека отказала и родители идут в суд, то какие основания для запрета сделки суды считают обоснованными, а какие нет.

Список необходимых документов устанавливается внутренним регламентом и обычно есть на сайтах органов опеки.

Но в него точно входят документы, где указаны сведения о жилье, которое родители хотят продать и купить, документы о праве собственности, свидетельства о рождении детей и паспорта родителей.

Вместо документов на новую квартиру можно приложить реквизиты счетов, которые открыты на имя детей, или обязательство открыть такие счета и внести туда деньги за детские доли.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Замена на квартиру в строящемся доме. Допустим, семья хочет продать квартиру, в которой живет, и вложиться в стройку. Такая сделка, по мнению органов опеки, считается неравнозначной: получится, что дети, пока строится дом, будут без жилья и регистрации. Максимум опека согласует сделку, если дом будет вот-вот сдан.

Многодетная семья из Уфы хотела получить разрешение на продажу старой двушки и покупку двушки той же площади в строящемся доме со степенью готовности 31%. В старом жилье детям принадлежало 39/100 квартиры. В новом родители были готовы увеличить долю детей до 89/100. Но опека запретила сделку: в этом случае дети как минимум на несколько месяцев остались бы без прописки.

Родители не согласились с решением опеки и пошли в суд. Суд подтвердил, что покупка квартиры в доме, который не введен в эксплуатацию и находится на низкой стадии готовности, может повлечь нарушение прав несовершеннолетних.

Замена на доли в ипотечной квартире также не отвечает интересам детей. Родители из Республики Коми хотели продать квартиру в поселке, часть которой была оплачена материнским капиталом.

Они планировали погасить деньгами от продажи трешки в поселке часть долга по ипотеке за двушку в городе, где к тому моменту уже жили. Но отдел опеки не согласился: дети в этом случае получали меньше метров, чем у них было.

Вдобавок за счет денег от продажи сельской трешки невозможно полностью погасить кредит за городскую двушку.

Это означает, что в случае задолженности по кредиту банк может забрать квартиру и дети останутся без жилья. А банк, скорее всего, до момента, пока родители полностью не погасят кредит, не разрешит выделить доли детям в ипотечной квартире. Получается, что у детей в собственности еще много лет не будет жилья. Суд согласился с отделом опеки и не разрешил продавать неиспользуемую квартиру.

Суд решил, что управление действовало по закону: если нет информации об отсутствии отца в жизни ребенка, его согласие на сделки с имуществом ребенка необходимо.

Раз согласия отца нет, разрешить такую сделку нельзя.

Вот если мать передаст документы об отце в окружное управление, тогда ее просьба выдать разрешение на продажу квартиры будет рассмотрена по существу, то есть с точки зрения улучшения жилищных условий дочери.

Есть важное различие. Когда мнение отца о продаже неизвестно вообще, для опеки это основание для отказа.

Но если отец письменно выразил свое несогласие с продажей, хотя интересы детей сделкой защищаются, то можно заявить в суде требование о понуждении отца дать нотариальное согласие.

Обычно судьи удовлетворяют такое требование, а значит, и у органов опеки исчезает основание запрещать сделку по причине несогласия второго родителя.

Пример из суда. Женщина хотела продать дом и земельный участок, чтобы переехать в пригород, где условия для проживания ребенка были благоприятнее. Отец ребенка не соглашался со сделкой. В результате суд встал на сторону матери и обязал отца представить нотариальное согласие на продажу доли ребенка.

Дарение ребенку доли в другой квартире, если на его счет не вносят стоимость проданной доли. Раньше такие сделки проходили. Например, родителям нужно продать квартиру, где есть детская доля.

Они дарят ребенку такую же долю, но в другой квартире. И даже если опека не разрешает продажу, на сторону родителей встает суд.

Например, так произошло в Сочи: ребенку подарили часть другой квартиры, а суд обязал выдать разрешение на продажу первой квартиры.

Семья из Казани хотела продать двухкомнатную квартиру, в которой треть принадлежала десятилетней дочери, и на полученные от продажи деньги строить дом. Родители обратились в районную администрацию с заявлением, что отец девочки может подарить ей треть в другой квартире — побольше.

Опека выдала разрешение на продажу, но с оговоркой, что в течение месяца после продажи первой квартиры ребенок получит не только треть другой квартиры по договору дарения, но и деньги от продажи трети квартиры на банковский счет. Родители пытались оспорить распоряжение администрации в части внесения денег на банковский счет, ведь у дочери в собственности стало больше метров.

Но суд сказал, что деньги на счет все равно должны быть внесены. Дарение — сделка безвозмездная, то есть деньги от продажи дочкиной трети не истрачены, так пусть лежат в банке до ее совершеннолетия. Инфляция — событие из будущего, а в настоящем деньги пусть хранятся. Верховный суд Республики Татарстан подтвердил, что решение верное.

Воронежская двушка, ⅗ доли в которой принадлежали несовершеннолетним детям, была меньше липецкой трешки. А значит, те же ⅗ доли в трешке лучше обеспечивали жилищные интересы детей.

Но воронежская опека — управление по охране прав детства — посчитала, что количество метров в трешке на каждого члена семьи на полметра меньше нормы, а значит, жилищные права несовершеннолетних детей будут ущемлены.

Дополнительным поводом для отказа в выдаче разрешения администрация посчитала тот факт, что у семьи еще не было земельного участка для строительства.

Суд подтвердил: негде строить дом — нет основания разрешать продажу квартиры.

Разная стоимость объектов — веская причина для отказа в выдаче разрешения на продажу. Существует мнение, что органы опеки могут запретить продавать принадлежащую детям недвижимость, если последующее жилье будет куплено в экологически неблагоприятном районе.

Но оно, похоже, не соответствует действительности. Мне не удалось найти судебные акты, где оспаривался бы запрет на продажу, поскольку будущее жилье экологически непригодно. Обычно всегда были другие, более веские факторы.

Суды не придают значения голословной оценке экологической составляющей района проживания.

Непригодность нового объекта для проживания явно нарушает имущественные и жилищные права детей.

Родители из Пермского края хотели продать земельный участок, ⅗ доли которого принадлежали их несовершеннолетним детям, и купить домик без коммуникаций на условиях перемещения в другое место.

Ближайшие школа и больница находились в соседней деревне — за восемь километров. Опеке и суду подобный расклад не понравился, и продавать участок родителям не разрешили.

Бывают случаи, когда опека не права, и родителям удается это доказать.

Метраж меньше учетной нормы. Иногда опека ссылается на учетную норму жилья, которая действует в регионе. Но суды такое не поддерживают: учетная норма касается социального жилья, например когда государство выделяет семье субсидию. Для сделок с долями несовершеннолетних имеет значение только общее улучшение условий для детей.

Суд обязал администрацию выдать семье разрешение, потому что:

  1. Метраж квартиры больше, а значит, доля детей в метрах увеличится.
  2. Родители были готовы выделить по ⅛ квартиры каждому из детей, а не ⅛ на двоих, как было раньше.
  3. Рыночная стоимость новой квартиры была выше.

Значит, жилищные и имущественные права детей улучшаются.

Родители не перечислили стоимость доли ребенка на счет в банке. Это касается случаев, когда опека просит после продажи положить на счет в банке стоимость доли ребенка.

Этими деньгами может воспользоваться сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет, либо родители, если докажут, что будут тратить эти деньги на детей.

Иногда такое требование опека может предъявить уже после продажи квартиры.

Многодетная семья из Ивановской области хотела переехать из городской двушки в сельскую трешку площадью в два раза больше.

Старшему ребенку принадлежало 7/10 двушки, и органы опеки и попечительства потребовали перечислить стоимость его доли на лицевой счет в банке.

Сделать это было невозможно: деньги от продажи двушки родители уже потратили на покупку трешки, которую органы опеки посчитали непригодной для проживания.

Отсутствие школ и статус покупаемого жилья значения не имеют. Сочинское управление по вопросам семьи и детства запретило продавать однокомнатную квартиру, ¾ доли в которой принадлежали малолетней девочке.

Мать девочки хотела купить дом в садовом товариществе в деревне и утверждала, что в доме у ребенка будет в три раза больше метров и отдельная комната.

Но отец и администрация были против: в Сочи рядом детский сад, школа, вузы, пляж, а в деревне ничего этого нет.

Суд же решил, что главное — площадь покупаемого жилья, а то, что это садовый дом и рядом нет школ и пляжа, неважно. Мать получила разрешение на продажу.

Соблюдайте интересы детей — и опека даст вам разрешение без проблем.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/opeka-kvartira/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.