Как оформить договор долевого участия

Содержание

Как правильно оформить квартиру в собственность по договору долевого участия?

Как оформить договор долевого участия

Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия – процесс, занимающий определенное время. Люди, которые решили приобрести жилье в новостройке, должны обязательно оформить договор долевого участия.

У них отсутствует возможность после внесения оплаты переехать на новое место жительства, поскольку недвижимость находится на стадии строительства. В этом случае всегда есть риск, что в результате участия в долевом строительстве что-то пойдет не так.

Даже после оформления типового договора ДДУ не всегда можно знать, насколько застройщик сдержит данные обещания и как скоро он сдаст объект в эксплуатацию.

Некоторые деловые партнеры в силу определенных причин не выполняют свои обязательства, и тогда приходится обращаться в суд, чтобы получить выплату неустойки. Как правильно оформить договор долевого участия? Какие значимые моменты нужно учесть заранее? Рассмотрим подробнее.

Условия для оформления

Сама процедура оформления прав состоит из нескольких этапов. Их необходимо соблюсти в обязательном порядке, чтобы процесс шел беспрепятственно и гладко. Каковы же основные условия для оформления собственности по ДДУ?

  • Составление документа о распределении недвижимости в строящемся доме. Эта бумага чрезвычайно важна. Ее присутствие доказывает, что сделка является по-настоящему действительной.
  • Получение в БТИ технического паспорта на квартиру. В этом документе присутствует полное описание приобретаемой недвижимости: планировка, этаж, количество комнат и т.д.
  • Подписание передаточного акта.
  • Получение согласия на введение объекта в эксплуатацию. Нужно обязательно достичь подтверждения того, что жилое помещение действительно пригодно для эксплуатации.
  • Постановка помещения на кадастровый учет, получение технического плана на квартиру. Для этого обязательно необходима регистрация в Росреестре.
  • Присвоение дому индивидуального почтового адреса.

Необходимые документы

Оформление ДДУ может состояться только в том случае, если соблюден определенный порядок оформления. Для этого необходимо правильно заполнить следующие документы и, конечно, иметь их в наличии.

  • Документы, удостоверяющие личность. Они должны иметься у всех участников процесса. Паспорт – это самый главный документ, без которого становится невозможно совершение ни одной сделки. Многие люди спрашивают: можно ли оформить ДДУ на ребенка? Это возможно только, если ему уже исполнилось 14 лет, и он получил паспорт. Во всех остальных случаях соглашение не может быть подписано.
  • Документы, полученные от застройщика. Имеется в виду образец ДДУ в конкретной форме. Лучше сразу определяться, кто будет лицом, принимающим на себя ответственность, чтобы потом не думать, можно ли переоформить ДДУ на жену или брата. Определившись на начальном этапе, можно избавить себя от многих проблем в будущем.
  • Акт приема-передачи помещения, кадастровый паспорт и план квартиры.

Паспорт Договор долевого участия Акт приема-передачи квартиры

При необходимости надо получить договор займа, позволяющий взять кредит на жилье. Он понадобится, если квартира приобретается в ипотеку.

Что дает регистрация собственности

Не стоит откладывать этот момент. Даже если гражданин уже подписал акт приема-передачи жилья и поселился в новой квартире, ее собственником он не является до тех пор, пока не пройдет регистрацию в Росреестре. Это нужно понимать и не строить иллюзий. Регистрация права собственности на жилье дает ряд преимуществ, о которых надлежит помнить.

  • Регистрация по месту жительства. Она возможна только после того, как квартира будет оформлена на имя правообладателя. Тогда не возникнет дополнительных проблем с тем, чтобы получить новую интересную должность, устроить детей в детский сад или школу.
  • Возможность совершения сделок с новым жильем. Пока не совершена регистрация права собственности, человек не имеет права по своему усмотрению распоряжаться жильем: продавать его, оформлять в качестве дарственной и т.д.
  • Оформление дополнительных льгот. Если гражданину, который стал правообладателем квартиры, по закону положены какие-то выплаты и льготы, он не сможет ими воспользоваться до тех пор, пока не произойдет регистрация права собственности на квартиру.
  • Реализация материнского капитала. Известно, что эти выплаты никогда не бывают лишними и значительно упрощают процесс финансового обеспечения. Иногда вполне состоятельные люди принимают материнский капитал во внимание, когда планируют рождение детей. Если не будет регистрации своего жилья, воспользоваться этими выплатами будет весьма проблематично.

Жилье в новостройке

Покупка квартиры в строящемся доме таит в себе некоторые непредвиденные моменты. Во многих случаях приобретение такого жилья таит в себе риск изменения ранее оговоренных обстоятельств. И тогда нередко получается так, что застройщик не может выполнить свою часть договора.

Нередко дольщик оказывается в таких условиях, когда вынужден подстраиваться под неудовлетворяющие его обстоятельства. Чтобы этого не произошло, необходимо еще на этапе обдумывания будущей покупки руководствоваться некоторыми соображениями.

В противном случае момент получения желаемой жилплощади может отодвинуться на неопределенный срок.

Надежный застройщик

К выбору строительной компании необходимо подойти со всей ответственностью. Чтобы оформить квартиру в собственность, необходимо выбрать действительно надежного застройщика.

Если в ходе переговоров возникают какие-либо сомнения, нужно несколько раз подумать о целесообразности такого решения. В некоторых случаях имеет смысл отказаться от сделки в целях собственного спокойствия и сохранения безопасности.

Выбору надежного застройщика необходимо посвятить какое-то время. Только тогда можно оставаться уверенным в собственном будущем.

Степень готовности

Речь идет о недвижимости. Перед заключением договора имеет смысл удостовериться в том, насколько строящееся здание соответствует заявленным параметрам. В некоторых ситуациях застройщик склонен лукавить, говоря, что дом скоро будет готов.

Разумнее всего отказаться от покупки квартиры в доме, который только начал строиться. Очень часто непредвиденные обстоятельства препятствуют получению жилья в заявленные сроки.

При этом именно дольщику придется долго и упорно отстаивать собственные интересы, требовать выплаты неустойки.

Ипотечный кредит

Не секрет, что далеко не каждый человек имеет возможность приобрести жилье с ходу, не прибегая к помощи кредита. Увы, это доступно лишь единицам. Большинство граждан вынуждены брать ипотеку на квартиру, чтобы иметь возможность жить в собственном жилье.

Рассчитывая стоимость в оформлении ДДУ в новостройке, нужно учитывать этот непростой момент. Следует заранее выяснить, насколько имеется возможность взять кредит на покупку именно данной квартиры.

Если такая возможность по каким-то причинам отсутствует, значит, стоит начать рассматривать другие варианты.

Тип договора

Ознакомиться с образцом договора долевого участия в строительстве никогда не бывает лишним. Этот момент необходимо постараться оговорить заранее еще до оформления права собственности. Торопиться в таком деле нельзя, чтобы впоследствии не попасть в непростое положение.

Каждое действие необходимо совершать грамотно, руководствуясь действующими законами. Обязательно выясните у застройщика, по какому типу договора он собирается сотрудничать, попросите посмотреть образец договора долевого участия в строительстве.

Это немаловажный момент, который может многое изменить в считанные минуты. Ознакомившись с образцом договора долевого участия в строительстве, уже можно будет сделать определенные выводы. Эта сделка предполагает защиту от продажи недвижимости во второй раз.

В случае нарушения каких-либо условий контракта предусмотрена выплата неустойки за просрочку.

Оценка местоположения объекта

В большинстве случаев этому пункту уделяется как раз меньше всего внимания. Он предполагает отслеживание того, насколько удобен район для проживания: насколько близко от дома находятся магазины, школы, детские сады, поликлиника, автобусная остановка. Если принимать во внимание все эти обстоятельства, то можно постараться найти наиболее выгодное для себя решение.

Таким образом, приобретение недвижимого имущества и совершение сделок с ним является крайне ответственным шагом. Необходимо все тщательно продумать и рассчитать, чтобы принять наиболее выгодное для себя решение. Собственником квартиры становятся тогда, когда происходит регистрация права собственности на квартиру подобно приватизации муниципальной квартиры.

Как правильно оформить квартиру в собственность по договору долевого участия? Ссылка на основную публикацию

Источник: https://metr.guru/dolevoe-uchastie/kak-pravilno-oformit-kvartiru-v-sobstvennost

Регистрация ДДУ в Росреестре: зачем и как оформить

Как оформить договор долевого участия

Как зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре. Зачем это нужно и почему нельзя вносить деньги застройщику до регистрации

Как зарегистрировать договор долевого участия в реестре

Регистрация ДДУ защищает вас юридически в спорах с застройщиком:

1. Дает договору правовую силу. При заключении договора застройщик обязуется передать недвижимость покупателю. Но это пока всего лишь обещание, которое не имеет юридической силы. Чтобы соглашение стало официальным документом,его нужно поставить на учет в Росреестре. Никакие подписи и печати этого не заменят!

2. Дает вам статус дольщика и делает возможным возврат денег. Без регистрации ДДУ вы не будете считаться дольщиком по закону, сколько бы денег вы ни вложили в строительство по факту. И вернуть деньги в случае недобросовестного строительства тоже будет нельзя.

3. Поможет в суде. Если между застройщиком и покупателем начнутся споры, то договор с регистрационной отметкой будет необходим для суда.

Не вносите деньги в строительство до регистрации договора в реестре! Оплата после регистрации гарантирует две вещи:

1. У застройщика в порядке вся документация: он получил разрешение на строительство, у него нормальный проект и есть право собственности на землю. Т.е. действия застройщика соответствуют требованиям закона.

2. Эта недвижимость закреплена за дольщиком и ее не продадут кому-то другому за период между оплатой и последующей регистрацией.

Т.е. если заплатите раньше, чем зарегистрируете ДДУ, то в этот временной промежуток вы будете уязвимы для мошеннических действий со стороны застройщика.

При регистрации на обороте договора ставят запись:

1. Штамп ведомства и печать регистратора.

2. Подпись специалиста.

3. Регистрационный номер, который говорит о том, что договор внесли в базу данных и поставили объект недвижимости на кадастровый учет.

Даже если регистрацию проводили в электронном виде, то отметку все равно ставят на бумажном носителе.

Регистрация ДДУ в Росрестре: номер,штамп и дата.

Если решите проверить регистрацию ДДУ на сайте Росреестра, то помните, что данные в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режимеonline» публикуются с опозданием.

Поэтому не пугайтесь, если вашего ДДУ там не будет даже спустя пару месяцев после регистрации.

Если на договоре есть регистрационный номер и в выписке ЕГРН вы указаны как собственник, значит —регистрация прошла, все в порядке.

Бывает первичная регистрация, когда вы — первый дольщик со своего дома, который регистрирует договор. Для первичной регистрации застройщик должен предоставить весь пакет документов по своей деятельности:

– разрешение на строительство вашего конкретного объекта (не квартала!);

– уставная и учредительная документация;

– проект, заверенный гендиректором застройщика (декларация, допвключения) и заключение о соответствии проектной декларации;

– свидетельство о регистрации юрлица;

– договор поручительства по обязательствам застройщика;

– план объекта недвижимости с местоположением, описанием жилых и нежилых помещений и машино-мест;

– договор страхования или договор поручительства банка, если такой договор заключается на каждого дольщика.

Т.е. при первичной регистрации будут дотошно проверять работу застройщика.

Кстати, по закону вы как заявитель можете в пакете документов не предоставлять разрешение на строительство и проектную декларацию. Росреестр может сам запросить их в единой системе жилищного строительства или у выдавшего органа — всего за 2 рабочих дня.

Если из вашего многоэтажного дома кто-то уже зарегистрировал ДДУ (хотя бы один), то данные о застройщике уже будут занесены в реестр.

И в таком случае подают только личные документы дольщика для установления права собственности: ипотечное соглашение (если берете жилье в ипотеку), согласие супруга на покупку (если состоите в браке) или свидетельство о рождении (если собственником будет несовершеннолетний).

Если вы вдруг уже внесли деньги, то это должно быть оформлено. Не забудьте подать копию квитанции, но лучше не платите раньше регистрации.

Для регистрации нужно подать заявление в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Как это сделать:

– прийти в подразделение Реестра по месту нахождения недвижимости;

– подать заявление через местный МФЦ;

– через юристов.

Узнать адреса ЕГРН и МФЦ в вашем регионе/городе можно на их официальных сайтах или через справочную службу.

Какэто происходит:

1. Заключается сам ДДУ с подписями сторон и печатью застройщика.

2. Подается заявление (в электронном или печатном виде). К заявлению прилагаются документы.Если после регистрации ДДУ вы хотите сразу получить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в установлении права собственности на недвижимость, то укажите об этом в заявлении.

3. Гос. орган выдает вам расписку о принятии пакета документов на рассмотрение. В ней должна быть опись всех документов, которые вы приложили к заявлению, стоять дата обращения, название регистрационного органа и Ф.И.О должностного лица, который принял документы. А также контактные данные лица, к которому нужно обращаться за ответом по рассмотрению заявки.

4. За зарегистрированным ДДУ приходят лично, для получения подают паспорт и расписку.

Сам бланк заявления можно взять в МФЦ или отделе Росреестра. Если вы подаете на регистрацию в онлайн режиме, то заявление заполняется, а расписка выдаются также в электронном виде, через систему.

На регистрацию установлена госпошлина: для физлиц — 350 рублей, для юрлиц — 6000 рублей. Пошлины можно посмотреть в Налоговом Кодексе РФ.

Важно:застройщик не имеет права навязывать дольщику услугу регистрации ДДУ. Тем более, что пошлина для юр. лиц в 20 раз больше, а платить в итоге все равно придется вам. Вы вполне можете сделать регистрацию сами и всего за 350 рублей.

С 2017 года срок регистрации ДДУ сокращен до 5 рабочих дней, но если подавать через МФЦ, то 7 рабочих дней. Однако если это первичный договор, то 18 дней, поскольку будут проверять и вносить в реестр данные застройщика.

И напоследок: если пришел отказ от регистрации, то в нем обязательно излагают причины. Нелегальность документов, банкротство застройщика, подделки — это все обнаруживается на этапе регистрации и может стать причиной отказа. Именно поэтому такая процедура защищает от мошенничества со стороны застройщика еще до внесения денег в долевое строительство.

Источник: https://rosreester.net/info/registraciya-ddu-v-rosreestre-sroki-gosposhlina-dokumenty

Как грамотно заключить договор долевого участия: пошаговая инструкция

Как оформить договор долевого участия

Покупка квартиры в строящемся доме предполагает заключение договора долевого участия между застройщиком и клиентом. Как правильно его оформить, на какие нюансы обратить внимание, выяснял Новострой-СПб.

Подготовительный этап: собираем данные и внимательно изучаем документы

К приобретению жилья в строящемся доме следует отнестись внимательно и ответственно. Лучше всего заранее изучить информацию о застройщике, возводимом здании, конкретной квартире, а также об особенностях подписания всех необходимых документов.

Ввиду того, что объекта купли-продажи в данном случае пока еще не существует (до того момента, как дом будет введен в эксплуатацию), то подписать стандартный договор купли-продажи нельзя. Заинтересованные стороны могут оформить лишь ДДУ. При этом, несмотря на защищающий права граждан Федеральный закон № 214, принятый 30.12.

2004 г, существует риск пополнить ряды обманутых дольщиков. Чтобы этого избежать, следует внимательно изучить предлагаемый договор.

Если вы хотите купить жилье в строящемся доме, то первое, что нужно сделать – определиться с выбором квартиры, считает руководитель отдела продаж «Полис Групп»Ирина Орлянкина.

На этом этапе потенциальному дольщику помогает менеджер: он подыскивает подходящий вариант из имеющегося ассортимента, рассказывает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».

Далее, если клиента устраивает выбранный объект, то квартира бронируется, и в течение оговоренного срока собираются все необходимые документы для составления ДДУ.

Основное, на что нужно обратить внимание перед подписанием каких бы то ни было бумаг – это тип договора.

Следует удостовериться, что на подпись вам дают именно ДДУ, а не какие-либо другие документы: например, договор ЖСК или предварительной купли-продажи, комментирует Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб».

Марианна Устинова, руководитель отдела продаж СИХ «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге, рекомендует покупателям внимательно проверить не только свои данные, но и параметры приобретаемого объекта, а также условия оплаты: содержащиеся в ДДУ ошибки способны привести к приостановке регистрации.

«ДДУ вступает в силу только с момента его государственной регистрации в Росреестре. Стороны подписывают несколько экземпляров договора: для покупателя, застройщика и Росреестра», сообщают в компании «Петербургская Недвижимость».

Пошаговая инструкция по оформлению договора долевого участия

По мнению экспертов, для покупки жилья в строящемся доме и правильного заключения ДДУ необходимо:

1. Подготовить все необходимые документы.

А) Личный паспорт, если вы холосты/не замужем и будете единственным собственником квартиры.

Б) Если вы состоите в официальном браке, но планируете оформлять жилье лишь на себя возможны два варианта развития событий:

  • наличие брачного договора, где оговорена возможность приобретения объектов недвижимости без согласия второй половины, позволяет вам обойтись лишь двумя паспортами (личным и супруга).
  • при отсутствии договора понадобится не только ваш паспорт, но и нотариально заверенное согласие супруга на приобретение жилья (его можно оформить, предъявив паспорт и свидетельство о заключении брака). Следует указать подробную информацию: название компании-застройщика, строительный адрес объекта, номер квартиры. Супругу, который планирует покупать жилье, присутствовать здесь нет необходимости.

В) Находясь в официальном браке и приобретая квартиру совместно, предоставьте для оформления ДДУ свидетельство о заключении брака и паспорта оба паспорта. Если один из супругов по какой-либо причине не имеет возможности находиться на подписании договора, то необходимо предоставить от него доверенность, заверенную нотариусом.

Г) Самый большой пакет документов понадобится, если вы собираетесь приобрести квартиру в ипотеку. Список обязательных бумаг составляет банк, в него входят:

  • анкета-заявление на кредит;
  • копия паспортов;
  • свидетельство о браке (копию);
  • свидетельства о рождении детей (копии);
  • копия трудовой книжки, заверенной работодателем;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ.

Иногда требуется предоставить справку о доходах по форме банка.

2. Подписать ДДУ в двустороннем порядке.

3. Зарегистрировать ДДУ в Росреестре.

По данным компании «Петербургская Недвижимость», регистрирует договор в Росреестре строительная компания или ее официальный представитель.

Для этого дольщику необходимо выдать доверенность на представителя застройщика, оплатить государственную пошлину и предоставить документы, необходимые для регистрации договора (нотариально заверенное согласие супруга на приобретение квартиры либо заявление об отсутствии брака и т.д.).

4. Оплатить квартиру.

Общая практика работы компаний-застройщиков в нашем регионе показывает, что после заключения ДДУ покупатель открывает в банке аккредитив на сумму долевого взноса (или его части), которая прописана в договоре. Когда ДДУ проходит регистрацию в Росреестре, банк раскрывает аккредитив, перечисляя деньги застройщику.

5. Получить ключи от квартиры, подписав перед этим акт приема-передачи.

6. Зарегистрировать право собственности на квартиру.

« ошибка дольщиков – невнимательное отношение к тексту договора, к его основным параграфам: порядок оплаты квартиры, сроки ее передачи, цена покупки, характеристики жилых площадей. Большая часть спорных ситуаций могла бы и не возникнуть вовсе, если бы все интересующие вопросыобсуждались до подписания договора»

Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб»

Основные пункты, которые должны быть прописаны в ДДУ

Ирина Орлянкина приводит список основных положений, отсутствие которых в ДДУ должно всерьез насторожить покупателя:

1. Информация о Застройщике (данные юр.лица – ИНН, ОГРН, местонахождение, сведения о регистрации, постановка на налоговый учет).

2. Паспортные данные клиента.

3. Информация об объекте строительства (его адрес, кадастровый номер земельного участка, общая площадь и этажность).

4. Характеристики квартиры – ее общая площадь, площадь каждого помещения по отдельности (санузел, коридор, кухня,), оси, этаж, секция (подъезд).

5. Перечень правоустанавливающих документов:

  • разрешение на ведение строительства;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • договор купли-продажи или аренды земельного участка;
  • адрес официального сайта, где в открытом доступе находится проектная декларация.

6. Стоимость жилого помещения, стоимость одного квадратного метра.

7. Порядок расчета между застройщиком и дольщиком.

Одним из важнейших моментов в договоре является срок передачи собственнику ключей от построенной квартиры, комментирует Юлия Ружицкая. Желательно, чтобы в соглашении было указано конкретное число (например, не «IV квартал 2018 г», а «до 07.12.2018). Согласно 214-ФЗ, пени выплачиваются за каждый день просрочки.

Помимо перечисленных выше пунктов, в ДДУ должен быть указан гарантийный срок на приобретаемое жилье (не менее 5 лет со дня передачи помещения в собственность), а также на находящееся в нем инженерное и технологическое оборудование.

На него гарантия должны быть не менее 3 лет со дня передачи первого помещения в объекте.

Не менее важно, чтобы в ДДУ указывались способы обеспечения исполнения застройщиком его обязательств (например, страхование ответственности), сообщает «Петербургская Недвижимость».

В договоре могут содержаться также условия финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры (к примеру, школы или детского сада), если такой объект передается дольщикам или в муниципальную/государственную собственность.

По словамМарианны Устиновой, ДДУ оформляется в том случае, если деятельность компании-застройщика соответствует ФЗ-214: это дает покупателю ряд гарантий. К ним относятся неизменность цены ДДУ (за исключение предусмотренных и указанных в нем случаев) и гарантия отсутствия «двойных продаж» (когда недобросовестный застройщик продает одну квартиру сразу нескольким клиентам).

По единому мнению экспертов, время на знакомство с ДДУ не ограничено, и при желании, потенциальный покупатель может взять его домой и ознакомиться с документом в спокойной обстановке, показать его юристу либо другому специалисту. При возникновении сомнений в добросовестности продавца, лучше не рисковать, а довериться профессиональным брокерам недвижимости, которые могут оценить надежность компании по многим параметрам.

Что делать, если за время строительства площадь квартиры изменилась

Вопрос об изменении площади квартиры возникает довольно часто. Конечно, сложно построить дом с точностью до миллиметра, а доплачивать за дополнительную площадь не всегда есть возможность. С января 2017 года в ДДУ может быть установлено изменение площади жилого помещения не более 5% от указанной площади, комментирует Марианна Устинова.

Обычно в договоре прописываются условия, при которых стороны могут претендовать на произведение перерасчета, сообщает Арсений Васильев. Основанием для этого является изменение площади квартиры более чем на 1 кв. м. Такие условия позволяют застраховать обе стороны от существенных изменений размера жилья, которое может произойти при строительстве многоквартирного дома.

Перерасчет помещения проводится органами технической инвентаризации, рассказывает Петербургская Недвижимость. Сумма доплаты или возврата назначаются исходя из цены 1 кв. м, указанной в ДДУ.

Возможно ли внесение изменений в ДДУ

«Каждому из нас хочется, чтобы ДДУ отражал все наши пожелания. Если есть принципиально важные для клиента моменты, можно попытаться вести диалог с застройщиком об их изменении (если они не касаются существенных условий ДДУ), но это, скорее всего, исключение из правил»

Марианна Устинова, руководитель отдела продаж СИХ «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге

По мнению спикеров, согласно сложившейся практике все договоры участия в долевом строительстве заключаются по установленной застройщиками типовой форме, которая передается с первым пакетом документов по объекту в Росреестр. Они неоднократно проходили проверку на предмет соответствия законодательству.

Отклонения от типовой формы договора возможны при заключении договора с использованием бюджетных денежных средств (субсидии, материнский капитал) либо кредитных средств, поскольку в таких случаях органом, выдающим средства, могут выдвигаться дополнительные условия, подлежащие включению в договор, считает Петербургская Недвижимость.

Сегодня, когда в 214-ФЗ ежегодно вносятся правки, ужесточающие взаимодействие на строительном рынке, законопослушным компаниям приходится нелегко, говорит Арсений Васильев.

Юристы компаний-застройщиков разрабатывают договоры, потенциально позволяющие избежать потребительского экстремизма. Это явление приобрело массовый характер.

Дольщики готовы судиться по самым незначительным поводам, за малейшие недочеты требовать огромные суммы компенсации, а юридические компании только подогревают интерес людей, стремясь на этом заработать.

Дата публикации 21 декабря 2017

Источник: https://www.novostroy-spb.ru/statyi/kak_gramotno_zaklyuchit_dogovor

Долевое строительство: внимание на договор!

Как оформить договор долевого участия

Долевое участие в строительстве нового жилого объекта – популярный ныне способ обзавестись собственной квартирой по относительно невысокой цене. Наряду с преимуществами (финансовая привлекательность покупки, возможность выбрать современное жилье нужной квадратуры, планировки), подобные проекты таят и определенные риски.

Затягивание сроков сдачи дома, несоответствие параметров и состояния квартир обещанным девелопером – только часть из них. Своеобразной страховкой от неприятных сюрпризов для дольщиков выступает ДДУ, договор долевого участия в строительстве.

Но только в том случае, если он оформлен по всем правилам, включает все важные пункты, посредством которых регулируются взаимоотношения между застройщиком и потенциальным владельцем будущей жилплощади. Об этом и пойдет речь в нашей статье.

В первую очередь, определимся, что такое договор долевого участия в строительстве. Понятие это введено Федеральным Законом №214 от 30.12.2004 года, и подразумевает свод условий, прав и обязанностей сторон соглашения долевого строительства.

Именно с момента принятия 214-ФЗ, взаимодействия застройщиков и участников долевого строительства регламентируются на законодательном уровне и определяются четко прописанными положениями.

Что, несомненно, делает участие в долевом строительстве более надежным для потребителей.

ДДУ выступает основным способом привлечения финансов со стороны граждан для возведения жилой недвижимости.

Помимо него, существует еще две формы документа, сопровождающего долевое строительство – жилищный сертификат, договор жилищного кооператива.

Только по этим трем договорам застройщики имеют право получить денежные средства от дольщиков на строительство объекта по согласованному с государством проекту.

Согласно договору участия в долевом строительстве, исполнитель принимает на себя обязательства построить собственными силами или с привлечением третьих лиц жилой объект (например, многоквартирный дом), причем сделать это в указанные в договоре сроки. А затем, получив разрешение на его ввод в эксплуатацию, передать объект контрагенту по сделке. Участник долевого строительства, в свою очередь, обязан в полном объеме рассчитаться с застройщиком и принять указанный объект.

Договор участия в долевом строительстве регистрируется в Росреестре. Со стороны застройщика он должен быть подписан непосредственно уполномоченным лицом (например, самим гендиректором компании или его представителем по доверенности).

ДДУ в обязательном порядке включает в себя следующую информацию:

  • Сведения о предмете договора (строительном объекте, который впоследствии будет передан дольщикам).
  • Сроки передачи объекта участникам долевого строительства.
  • Стоимость объекта, порядок взаиморасчета сторон.
  • Гарантийный срок на введенный в эксплуатацию объект.
  • Способы обеспечения выполнения обязательств компанией-застройщиком по договору.

Все эти пункты относятся к существенным условиям договора долевого участия в строительстве, подробнее мы их осветим в следующем разделе.

Существенные условия ДДУ: главное о важном

Предмет

Предметом договора выступает определенный объект долевого строительства, который должен соответствовать проектной документации застройщика. Если по факту завершения строительства будут обнаружены «несостыковки» свойств объекта и проектной документации, это может служить основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве с застройщиком.

В ДДУ должны быть зафиксированы точные характеристики объекта: адрес, кадастровый номер земельного участка, квадратура согласно общей проектной площади, месторасположение по номерам секции, этаж, проектный номер.

Описание объекта в подробностях поможет в будущем оценить качество постройки, убедиться в ее соответствии договору.

Понадобится оно и для установления объекта после ввода дома в эксплуатацию, когда у дольщика возникнет право требования по договору участия в долевом строительстве.

Сроки сдачи готового объекта

В договоре должны быть указаны точные сроки сдачи объекта. Чаще всего за таковые принимается период времени, в который застройщик обязуется передать готовый объект дольщику. Срок сдачи должен быть единым по всем квартирам, находящимся в доме.

Тем не менее, в договор может входить положение касательно продления сроков передачи объекта. Если такая необходимость у застройщика возникает (объективность причин может быть рассмотрена в суде), то, согласно п.3 ст.

6 214-ФЗ, он уведомляет об этом дольщика в письменной форме не позднее, чем за 2 месяца до окончания срока сдачи объекта, прописанного в договоре ДДУ первоначально.

На основании чего, если консенсус достигнут, между дольщиком и застройщиком подписывается дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи объекта.

Основные условия внесения любых изменений в ДДУ – договоренность сторон и отсутствие расхождений с законом.

Денежные вопросы

Стоимость объекта – обязательный пункт в договоре участия в долевом строительстве. Цену договора, подразумевающую размер денежных средств, которые дольщик должен передать застройщику для строительства объекта, назначает сам застройщик. Если оплата производится в рассрочку, в кредит, это отображается в дополнительном соглашении.

Оплата строительной компании осуществляется исключительно по факту регистрации договора в Росреестре. Для обеспечения исполнения обязательств со стороны и дольщика, и застройщика, практикуется прописывание в договоре аккредитивной формы расчета. Платеж вносится на аккредитив, доступ к которому исполнитель получает только после государственной регистрации договора долевого строительства.

Изменение итоговой цены объекта возможно в случае, если его реальная площадь будет отличаться от проектной, как в большую, так и в меньшую сторону. Условия изменения цены также должны быть включены в договор и подробно описаны.

Гарантии

Договором ДДУ устанавливается также гарантийный срок на объект. Для самой постройки он составляет не менее 5 лет, для инженерных систем – не менее 3 лет. Началом гарантийного срока является момент подписания акта приема-передачи жилого помещения

На основании указанного в договоре гарантийного срока, дольщик вправе предъявить претензии компании-застройщику в случае, если обнаружатся недостатки объекта. И она должна будет их устранить за свой счет, либо компенсировать финансово.

Обеспечение выполнения обязательств застройщиком

Обеспечение выполнения обязательств застройщика согласно заключенному договору реализуется посредством его обязательного страхования (договора), а также оформления залога, поручительства. Механизм детально расписывается в ДДУ.

Другие значимые аспекты заключения ДДУ

На что еще обратить внимание при заключении договора ДДУ? В первую очередь, необходимо ознакомиться с документацией, предоставляемой строительной компанией. Среди нее должны быть бумаги, разрешающие строительство, правоустанавливающие документы на землю, строительная декларация.

Кроме того, в договоре в полном объеме должна быть представлена информация о самом застройщике: кто он такой (официальное наименование), свидетельство о регистрации компании, внесении ее в ЕГРЮЛ/ЕГРИП. Нелишним будет пункт, разъясняющий сроки и порядок оформления будущей недвижимости в собственность, кто будет оплачивать процедуру.

Отдельная тема – пределы ответственности сторон договора. Нередко, застройщики норовят вписать в ДДУ пункты, уменьшающие их ответственность за невыполнение (или частичное невыполнение) взятых на себя обязательств.

Делается это путем расширения списка форс-мажоров, якобы независящих от действий исполнителя обстоятельств. Например, срыв сроков сдачи объекта может «списаться» на нерасторопность поставщиков электроэнергии, тепловых, водных ресурсов. Или на слишком затянувшиеся морозы.

Имейте в виду: подобные уловки противоречат законодательству.

То же самое касается и ответственности за качество объекта. Вопреки желанию недобросовестных девелоперов, она не заканчивается с получением разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Недочеты, недоделки в квартирах, обнаруженные после подписания акта приема-передачи, должны быть устранены застройщиком, либо компенсированы деньгами.

Сроки исправления выявленных недостатков также желательно зафиксировать на бумаге.

Это важно: любые положения договора участия в долевом строительстве, ущемляющие права дольщика как потребителя, считаются недействительными (п.1 ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 « О защите прав потребителей »).

Можно ли что-то вписать в договор по собственному желанию?

Стороны договора, как застройщик, так и дольщик, могут вносить в него пункты, исходя из собственных интересов, но только если они не идут в разрез с Федеральным законом №214. Законодательством предусмотрены тезисы, устанавливающие права и обязанности сторон ДДУ, не подлежащие корректировке условиями договора.

Расторжение договора с застройщиком: основания, алгоритм действий

Основанием для расторжения ДДУ фигурирует неисполнение обязательств одной из сторон. Если договор расторгается по вине застройщика, никакие неустойки дольщику не грозят. В случае, когда причиной разрыва деловых взаимоотношений выступает инициатива самого дольщика, к нему применяется денежный штраф в размере до 15% от стоимости объекта (предполагаемой к покупке квартиры).

Односторонний отказ одной из сторон от выполнения условий договора осуществляется путем отправления другой стороне письменного уведомления. Уведомление отправляется по почте заказным письмом, с описью вложения.

Порядок расторжения договора ДДУ, возврата средств регламентируется Федеральным законом №214-ФЗ, ст.9. В ней подробно описаны условия расторжения договора в одностороннем порядке через суд, либо по соглашению сторон.

Подведем итог. Приобретение квартиры в формате участия в долевом строительстве – сложная, дорогостоящая сделка. Зачастую, собственными силами определить, грамотно ли составлен договор ДДУ, не представляется возможным. Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, связанных с процедурой, довеьтесь специалистам, профессиональным риэлторам и юристам Городской Службы Недвижимости.

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/dogovor-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve

Договор долевого участия в строительстве в 2020 году

Как оформить договор долевого участия

Источник: Комсомольская правда

Покупая квартиру в строящемся доме, мы заключаем договор долевого участия. В строительстве ДДУ используется давно, механизм отлажен. Разбираемся, какие в нем есть тонкости в 2020 году

Что такое договор долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) заключается между компанией-застройщиком и человеком, который покупает у нее жилье в строящемся доме. Покупатель вместе со своими будущими соседями в долях вкладывают деньги в возведение многоэтажки. За это по окончании работ застройщик должен будет передать каждому дольщику заранее определенную квартиру.

ДДУ нужен, потому что застройщику пока еще нечего продавать – он только строит свой товар. Обычный договор купли-продажи не учитывает всех нюансов.

В ДДУ прописывают, когда застройщик обязан сдать дом. Если он свои обязательства нарушит, дольщики будут иметь право на неустойку. Также в договоре описано, какой именно будет несуществующая пока квартира.

Регистрация договора долевого участия

Еще один плюс ДДУ – он защищает от двойных продаж. Поскольку дом еще только строится, въехать в купленную квартиру человек сразу не может. А пока она существует только на бумаге, ее – теоретически – можно продать и второй, и третий раз.

ДДУ от этого защищает. Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. И если застройщик принесет туда еще одну бумагу на ту же квартиру, договор не зарегистрируют, то есть провернуть сомнительную, мягко говоря, сделку, не удастся.

Ниже мы расскажем, как проходит сам процесс регистрации

Подготовка документов

По словам начальника юридического отдела «Строительной холдинговой компании» Ольги Татауровой, пакет документов для ДДУ зависит от конкретной ситуации. В любом случае понадобится паспорт, а вот дальше возможны варианты:

  • если дольщик в браке, а заключает договор на себя, то согласие супруга;
  • если двое супругов заключают, то свидетельство о заключении брака или брачный контракт;
  • если дети участвуют в покупке, то свидетельства о рождении детей (паспорта);
  • если используется материнский капитал, то сертификат для внесения в ДДУ, заключение органа опеки;
  • если социальные выплаты, то сертификаты либо иные документы в зависимости от программы.

Подписание договора с застройщиком

В первую очередь запросите у застройщика проект ДДУ. Это документ, который сама компания предлагает подписать своим покупателям. Уже по этому предварительному варианту многое может статья ясно. В ДДУ, даже его проекте, обязательно должны быть указаны следующие пункты:

  • строительный адрес дома;
  • кадастровый номер участка, на котором идет строительство;
  • этаж и номер квартиры, которую вы покупаете;
  • общая площадь жилья, планировка, высота потолков;
  • дата сдачи дома.

Если их нет, или они вызывают у вас вопросы и непонимание, это повод насторожиться. Если все в порядке, и вы готовы купить квартиру в этом доме, вместе с менеджером застройщика составьте настоящий договор. Подписывать его тут же вовсе не обязательно. Вообще не нужно ничего подписывать не читая. Тем более документ о, вероятно, главной покупке в вашей жизни.

Вы можете взять пару дней, чтобы хорошенько все изучить. Сравните финальный вариант документа с проектом. Не лишним будет показать его стороннему юристу. А главное помните, договор, который кладет перед вами менеджер компании-застройщика, — это не какая-то неоспоримая аксиома. Если вам что-то не нравится, скажите об этом менеджеру.

Вы не обязаны соглашаться на условия продавца.

Предложите свои формулировки, если вас не устраивают готовые. Лучше их проработать с юристом.

Часто камнем преткновения тут становится вопрос компенсаций. Не всегда получается построить именно то, что продавали на этапе котла. Это не значит, что дом ненадлежащего качества, просто стену поставили чуть не там, и вот у вас уже одна квартира больше, а другая меньше.

Если вы случайно окажетесь обладателем пары лишних квадратов, застройщик непременно захочет получить за них с вас деньги – и включит в договор соответствующий пункт. А вот если ваша квартира окажется чуть меньше, чем планировалась, должны заплатить строители – вернуть деньги за потерянную площадь.

Об этом при составлении договора менеджеры застройщиков иногда «забывают».

— Как правило, подписание ДДУ происходит в офисе застройщика, и сразу после этого сотрудники компании подают его на регистрацию в Росреестре. Для этого у будущего дольщика попросят оформить доверенность на подачу документов. Тут важно, чтобы в доверенность не вписали право на операции по отчуждению недвижимости, — предупреждает директор компании «Новый мир» Светлана Панькова.

Регистрация договора в Росреестре

Крупные застройщики часто берут этот этап на себя. С дольщика попросят доверенность на регистрацию ДДУ (ее нужно заранее оформить у нотариуса). Через 5 дней представитель застройщика получит готовый ДДУ, и дольщику передадут его экземпляр.

Но опять же, это ваше право, соглашаться на такой вариант или нет. Если есть время и не хочется лишних беспокойств, все можно сделать самому. Для этого дольщик вместе с представителем застройщика отправляется в МФЦ или отделение Росреестра.

Там проверят, нет ли уже хозяина у этой квартиры, и если все в порядке, договор зарегистрируют. После этого вы официально владелец недвижимости, даже если она пока еще на стадии котлована.

За регистрацию ДДУ нужно заплатить пошлину. Для физических лиц это 500 рублей.

Можно ли подписать ДДУ удаленно?

— Если застройщик и дольщик находятся в разных городах, возможен вариант дистанционного подписания и электронной регистрации ДДУ.

Тогда нужно идти в банк, который берет на себя электронную подачу документов на регистрацию, — сказала Светлана Панькова из «Нового мира». — Во время самоизоляции некоторые застройщики и вовсе предлагали подписать ДДУ не выходя из дома.

Тогда к дольщику приезжал курьер, но покупателю нужно иметь доверенность на подачу документов или электронную цифровую подпись.

Что меняется в ДДУ, если его заключают супруги?

— Чуть больше документов – добавляется свидетельство о заключении брака. Плюс сама квартира будет оформлена как совместная собственность, — сказала Ольга Татаурова, начальник юридического отдела «Строительной холдинговой компании».

На что обратить внимание в ДДУ?

— В первую очередь на правильность написания своих личных и паспортных данных, — перечисляет коммерческий директор «Концерна РУСИЧ» Александр Козлов.

– В ДДУ должны быть прописаны параметры строящегося дома: разрешение на строительство, документы, подтверждающие право использовать земельный участок именно для строительства. Обязательно обратите внимание, в какие сроки вам должны будут передать ключи, а также на параметры квартиры.

Кроме того, в ДДУ перечисляют, с каким дополнительным оборудованием вам передадут квартиру, то есть будет ли там, например, газовая плита.

Кто должен подписывать ДДУ со стороны застройщика?

— Право подписи имеет генеральный директор. Если в договоре стоит чья-то другая подпись, он должен иметь на это доверенность от гендиректора, — подчеркивает Козлов. – Важно, чтобы в доверенности стояла действительная на момент заключения ДДУ дата, были сформулированы полномочия, которые она дает, в нашем случае – подписывать ДДУ.

На каком этапе нужно передавать деньги застройщику?

— После регистрации ДДУ в Росреестре, — подчеркнул Козлов.

Заключается ли договор долевого участия при покупке квартиры в ипотеку?

Да, запретов тут нет. Но при ипотеке самый большой пакет необходимых документов.

Хорошо, если у застройщика есть ипотечный брокер – человек, который как раз и должен помогать людям брать ипотеку на жилье своей компании. Брокер расскажет все про ипотеку, поможет оформить заявку и отправить ее в банки, которые сотрудничают с этим застройщиком, а также сориентирует по необходимым документам. Если такого человека нет, обращаться в банки придется самостоятельно.

Для пакета документов в каждую кредитную организацию понадобятся:

  • анкета-заявление по форме конкретного банка, куда вы отправляете заявку;
  • копия паспорта;
  • копия свидетельства о браке или его расторжении;
  • копия трудовой книжки;
  • копия справки о доходах по форме 2-НДФЛ.

Список документов может меняться в зависимости от требования того или иного банка.

Есть ли альтернативы договора долевого участия при покупке квартиры у застройщика?

— Если застройщик продает квартиры в уже построенном и сданном доме, заключать ДДУ нет смысла, квартиру покупают по обычному договору купли-продажи, — говорит коммерческий директор «Концерна РУСИЧ» Александр Козлов.

– Что касается реализации квартир на этапе строительства, то тут лишь 2 законных варианта: ДДУ и договор уступки.

Последний заключается не с компанией-застройщиком, а с физическим или юридическим лицом, которое ранее заключило ДДУ на этот объект.

РБК недвижимость

недвижимость, ДДУ, новостройки, 2020

21 Июля 2020

Источник: https://mobti.ru/press-tsentr/smi/20200721_4/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.