Как оформить задаток при продаже квартиры

Содержание

Как оформляется задаток при покупке квартиры в ипотеку

Как оформить задаток при продаже квартиры

Задаток при покупке квартиры в ипотеку — конкретная сумма, которая передается от покупателя продавцу и гарантирует проведение сделки купли-продажи в будущем. В чем особенности такого платежа? Как он правильно оформляется? Нужно ли оставлять деньги при покупке? Что говорит законодательство? Эти и другие вопросы требуют рассмотрения.

Законодательство

При покупке квартиры в ипотеку человек, который получает недвижимость, часто оставляет покупателю аванс или задаток.

В ГК РФ (статье 380) указано, что задаток представляет собой сумму, которая передается от покупателя продавцу в счет оплаты товара и выступает в виде доказательства серьезности намерений. Предварительный договор по совершению платежа оформляется в письменном виде.

Главное отличие в том, что при нарушении обязательств средства не возвращаются, а вот аванс переходит обратно к покупателю без каких-либо последствий.

Кроме того, в статье 454 ГК РФ расписан порядок передачи предмета сделки, а в статье 381 рассматриваются последствия, которые влечет за собой нарушение требований предварительного договора. Также существует и ряд законодательных актов, регулирующих процесс перевода денег при покупке недвижимости в ипотеку.

Главные правила

К этапам перечисления задатка (аванса) можно отнести составление соглашения между сторонами (оформляется в письменном виде), а также заполнение расписки, которая подтверждает факт передачи наличных при покупке жилья. Главные правила:

  • В соглашении прописывается сумма средств, которые отданы продавцу, а также условия и день выплаты всех средств. Здесь же оговаривается дата заключения базового соглашения.
  • Человек, который продает недвижимость, подтверждает право собственности на нее.
  • В процессе оформления участвуют все владельцы реализуемого объекта (если их 2 и более).

Закон допускает передачу денег при покупке квартиры с участием двух сторон. Но лучше, если присутствует третье лицо — к примеру, работник нотариальной конторы, юрист или представитель агентства недвижимости. При появлении спорных моментов упомянутые лица выступают в роли свидетелей.

Тонкости составления договора

Документация, которая подтверждает факт выдачи задатка (аванса) должна составляться правильно, с указанием условий, сведений об участниках и при условии соблюдения требований законодательства.

Стоит учесть, что нюансы оформления бумаг в каждом агентстве или банке могут отличаться, поэтому интересующую информацию важно получить непосредственно в офисе или на сайте организации.

Как правило, упомянутые структуры размещают образец расписки и договора, подразумевающего передачу авансового платежа при покупке жилья.

Если речь идет о приобретении квартиры или дома в ипотеку, о желании перечислить задаток требуется оповестить банковское учреждение. Последнее вычитает указанную сумму из размера первоначального взноса. Средства могут передаваться наличными или перечисляться на счет (карту).

Составление документов при покупке недвижимости в ипотеку ничем не отличается от классической сделки:

  • Соглашение составляется в двух вариантах — для одной и другой стороны.
  • Делается копия упомянутой выше бумаги, которая направляется в банк-кредитор.
  • Покупатель выдает финансы в оговоренном объеме.
  • Получатель средств (продавец) составляет расписку.
  • Банку-кредитору передается копия расписки.

Соглашение оформлено с учетом законодательства, если в нем прописаны хозяева недвижимости, указаны стороны сделки, упомянуты сведения о стоимости жилья и размере задатка (аванса). Кроме того, в документе должна быть информация о самой недвижимости и ответственности за невыполнение условий.

Давать или нет?

При покупке квартиры в ипотеку или напрямую многие сомневаются, нужно ли давать деньги в виде гарантии совершения сделки. Делать это не обязательно, но для защиты личных интересов и во избежание потери времени продавец часто требует внесение определенной суммы. Последняя подтверждает, что покупатель не откажется от намерения приобрести недвижимость.

Тонкости передачи средств и оформления договора

При составлении предварительного соглашения в процессе покупки важно указать определение (характер) передаваемой суммы. Если в документе не оговорено, что деньги являются задатком, судебный орган будет считать платеж авансом.

Как результат, при отказе покупателя от покупки продавец обязан будет вернуть деньги, ведь они не имеют функции обеспечения сделки между сторонами. Обязательства участников при купле-продаже (по условиям ст.

359 ГК РФ) обеспечиваются поручительством 3-их лиц, залогом или гарантией банка.

Размер платежа

Законодательно размер задатка не оговаривается, и вопрос решается посредством согласования между участниками сделки.

Сегодня применяется два пути определения размера:

  • В процентном виде от цены недвижимости. Как правило, величина аванса составляет до 5%, но бывают ситуации, когда выплаты достигают 10-12% от цены жилья.
  • В фиксированном виде. В этом случае размер платежа не зависит от каких-либо факторов. Как правило, эта сумма составляет от 50 до 100 тысяч рублей (по договоренности сторон). Размер может меняться в большую или меньшую сторону (закон этого не запрещает).

При этом размер задатка (аванса) должен указываться в соглашении между сторонами.

Как оформить расписку?

При покупке квартиры в ипотеку или напрямую (если принимается решение о передаче взноса) продавец должен написать расписку о получении денег. Документ оформляется на белой бумаге и без конкретной формы. Главное, чтобы в нем были отражены следующие моменты:

  • Название документа.
  • Личные сведения участников.
  • Стоимость покупки недвижимости (определяется с учетом кадастровой или рыночной цены).
  • День передачи, объем, цели и основания.
  • Дата оформления базового договора.
  • Краткая характеристика объекта (адрес, номера документации, которая устанавливает права на недвижимость).
  • Условия возврата денег (в случае задержек с оформлением базового договора).
  • Нюансы зачета передаваемой суммы в общую стоимость квартиры (в том числе при оформлении ипотеки).

В расписке ставят подписи обе стороны (после проверке указанной в документе информации). Лучший вариант, если при совершении сделки будет присутствовать два человека, которые при необходимости подтвердят факт передачи средств. Деньги отдаются сразу после получения расписки. Получатель обязан убедиться, что ему передали оговоренную сумму. Пересчет производится в присутствии свидетелей.

Какие документы потребуются?

При передаче задатка (аванса) потребуется еще ряд бумаг, среди которых личные документы (покупателя и продавца), паспорта (кадастровый и технический), справка об обременении (при оформлении ипотеки), выписка из ЕГРН, а также правоустанавливающий акт.

Чем рискует продавец?

В процессе продажи наибольшие риски несет владелец квартиры. Но каждая ситуация индивидуальна и единых рекомендаций по защите интересов нет. Чтобы избежать проблем, важно проследить за составлением договора и указанием в нем ряда сведений (указаны выше). Кроме того, продавец должен быть уверен в наличии средств у покупателя на совершение сделки.

Стоит учесть следующие моменты:

  • Способ и дату передачи денег при оформлении покупки квартиры в ипотеку или за наличные.
  • Тонкости проведения взаимных расчетов (оговариваются в договоре).
  • Вариант передачи денег (лучший вариант — с применением банковской ячейки).

Стоит внимательно подойти к изучению покупателя, ведь последний может уверить в готовности совершить сделку, но на самом деле он не намерен делать покупку по различным обстоятельствам. Внесение определенной суммы и составление предварительного соглашения позволяет избежать рисков и убедиться в серьезности второго участника.

Как вернуть задаток при отказе кредитной организации в ипотеке?

Возможны ситуации, когда при оформлении ипотеки банк отказывает в выдаче средств. Здесь возникает вопрос, как вернуть переданные ранее деньги. Чтобы избежать трудностей, важно внимательно подойти к оформлению предварительного договора.

В нем важно прописать сумму, которая выплачивается за покупку недвижимости, а также объем средств, которые выдает банковское учреждение в пределах ипотеки. Необходимо, чтобы в документе были описаны гарантии, а также последствия за невыполнения обязательств.

Важно указать, что задаток возвращается покупателю в случае, если кредитная организация откажется от оформления соглашения.

Как оформить возврат денег?

Хорошо заканчиваются ситуации, когда стороны выполняют обязательства. Но так происходит не всегда. Здесь можно выделить несколько ситуаций:

  • Покупатель поменял решение и требует вернуть переданные ранее средства. Продавец вправе рассчитывать на компенсацию издержек (в полном объеме или частично в зависимости от условий соглашения).
  • Владелец квартиры умолчал о проблемах с недвижимостью и затянул с продажей. В таком случае, покупатель вправе требовать возврата денег в удвоенном размере.
  • Покупатель получил отказ от банка, а вторая сторона не хочет отдавать средства. Рассмотрение дела переносится в судебный орган, который в большинстве случаев находится на стороне покупателя.

Тонкости оформления соглашения при ипотеке в Сбербанке

Принцип покупки квартиры в Сбербанке по ипотеке имеет ряд отличий. В частности, после получения одобрения кредитная организация выделяет 120 дней на поиск подходящего жилья и решение юридических вопросов.

В этот период требуется подготовить бумаги и оформить договор. При этом Сбербанк не выдвигает жестких требований к дому, но выставляет их к жилплощади. Последняя должна быть узаконена.

Кроме того, оформление предварительного соглашения купли-продажи обязательно. В нем должно быть описание размера задатка (аванса) и особенной их возврата.

Кроме того, покупатель перечисляет авансовый платеж на счет банковского учреждения, что является дополнительной гарантией для продавца.

Как оформляется договор аванса — образец

Чтобы правильно составить документ о передаче аванса при покупке недвижимости (в ипотеку или напрямую) желательно иметь перед глазами образец договора. В договоре указывается:

  • Место и время оформления (в верхней части), то есть наименование населенного пункта и день заключения.
  • Информация сторон — ФИО, адреса, сведения из паспорта и телефонные номера.
  • Сведения о квартире — объект сделки, цена жилья и дата оформления базового договора.
  • Величина залога или аванса (цифрами и текстом).
  • Особенность передачи денег.
  • Права и обязательства участников (при заполнении за основу берется ГК РФ, статья 381).
  • Указание действительности договора со дня подписания.
  • Форс-мажор и его действие на документ.
  • Реквизиты покупателя и продавца, а также их подписи.

Ипотека без аванса

Бывают ситуации, когда человек покупает квартиру и не желает оформлять договор на передачу аванса или задатка. Такая ситуация возможна. Более того, многие банки разрешают оформить ипотеку без внесения первоначального платежа, но в таких случаях процентная ставка возрастает. Рассчитывать на услугу вправе лица, которые имеют гражданство РФ и могут подтвердить доход.

Итоги

Выше мы рассмотрели, нужен ли задаток при покупке квартиры, какие функции он выполняет, и как оформить передачу денег с учетом законодательства. Практика показывает, что при покупке квартиры предварительная выплата части стоимости квартиры защищает интересы продавца и дает гарантии покупателю, поэтому игнорировать такой инструмент не рекомендуется.

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://IpotekaKredit.pro/nedvizhimost/zadatok-pri-pokupke-kvartiry-v-ipoteku

Задаток при покупке квартиры – процесс оформления

Как оформить задаток при продаже квартиры

Задаток — это денежные средства, передаваемые покупателем квартиры продавцу до заключения основной сделки и подтверждающие намерения покупателя осуществить покупку через какое-то время. Рассмотрим основные особенности и правила его оформления при покупке жилья.

Советуем ознакомиться с тем как правильно оформить расписку в получении денежных средств за квартиру — подробное руководство читайте тут.

Основные правила передачи

  • Внесение осуществляться с оформлением специальных документов.
  • Этапами внесения являются:
  1. составление договора и согласование его пунктов
  2. составление расписки, подтверждающей передачу денежных средств
  • В договоре (предварительном договоре купли-продажи) обязательно указывается сумма переданных денежных средств, а также условия и дата внесения остальной суммы и заключения основного договора.
  • Продавец должен предоставить на обозрение оригиналы документов, подтверждающих его право собственности на квартиру.
  • На заключении сделки должны присутствовать все собственники продаваемой недвижимости (в случае, если их несколько).
  • Если собственник у квартиры один, но при этом у него есть официальная жена/муж, супруг тоже должен быть участником сделки.
  • В случае развода, право получить долю в совместно нажитом имуществе, сохраняется на протяжении трех лет. Поэтом, чтобы обезопасить себя как покупателя, до передачи денег потребуйте оформления согласия супруга продавца на продажу недвижимости.
  • До передачи денег проверьте соответствие квартиры ее плану, представленному в документах. Любые виды перепланировок должны быть согласованы и утверждены соответствующими органами. Согласование перепланировки должно подтверждаться документально. В противном случае все расходы на оформление разрешительных документов лягут на покупателя.
  • Закон разрешает осуществлять передачу денег при участии в сделке только двух сторон. Однако, рекомендуется привлечение третьих лиц, например сотрудников агентства недвижимости, юристов или нотариуса. В случае возникновения спорных вопросов, эти лица смогут выступать в качестве свидетелей, подтверждающих факт передачи денежных средств.

Об основных различиях с юридической точки зрения между задатком и авансом мы подробно рассказывали ранее тут.

Для чего оформлять договор

Исполняет три функции:

    1. Обеспечительная. Внесение предоплаты становится для продавца гарантией того, что покупатель не станет рисковать своими деньгами и исполнит свои обязательства. В то же время, и покупатель получает обеспечение того, что продавец не передумает и сделка состоится. Согласно законодательству, при ненадлежащем исполнении обязательств продавец должен вернуть покупателю сумму задатка, увеличенную вдвое. Кроме этого, сторона, нарушающая условия договора, возмещает второй стороне все убытки, нанесенные своими действиями.
    2. Платежная. Когда обязательства продавца выполнены в полном объеме, общая сумма долга за жилье уменьшается на сумму внесенного ранее.
    3. Доказательная. При возникновении спорных ситуаций, передача денег произведенная в присутствии свидетелей, становится доказательством вступления сторон в договорные отношения.

Как определяется размер

Законодательно размер предоплаты не определен. Этот вопрос решается путем согласования суммы между продавцом и покупателем. Существует два способа определения размера предоплаты:

  1. В процентном соотношении от стоимости продаваемой недвижимости. Как правило, величина устанавливается в пределах пяти процентов от цены квартиры. Но бывают случаи, когда предоплата достигает и 12%.
  2. Фиксированная сумма, не зависящая от стоимости жилья. Обычно в пределах 50000 — 100000 рублей.

Банковский аккредетив как способ безопасной передачи денег от покупателя к продавцу — советуем почитать об этом способе тут.

Договора задатка при продаже квартиры: правила составления

  1. В верхней части указывается место и время заключения договора, то есть название город и дата.
  2. Далее определяется, кто является сторонами договора.

    Указываются данные продавца и покупателя (ФИО, адрес, данные паспорта, номер телефона)

  3. Вносится информация о продаваемой квартире — объекте договора (адрес, общая площадь, жилая площадь), а также стоимость недвижимости и сроки заключения основного договора.
  4. Указывается размер внесенной суммы, она должна быть написана цифрами и прописью.

  5. Отдельным пунктом определяется порядок передачи денежных средств.
  6. Далее описываются права и обязанности сторон договора. Санкции за неисполнение договорных обязательств закреплены законодательно и содержатся в 381 статье Гражданского Кодекса России.

    К обязанностям продавца относится, например, передача квартиры новому владельцу в том виде, в котором она была при осмотре. К обязанностям покупателя относится, например, своевременное внесение оставшейся суммы за квартиру.

  7. В отдельном пункте прописывается, что договор действителен с момента его подписания.

  8. Обязательно расписываются форс-можорные обстоятельства и их влияние на действие договора.
  9. В заключении прописываются реквизиты сторон, и ставятся подписи.

Зачастую будет полезно составить предварительный договор купли продажи, который сможет уберечь вас от многих рисков, подробнее об этом читайте тут.

Нюансы при оформлении. На что обращать внимание

  • Составляется по количеству сторон сделки. То есть если купля-продажа квартиры сопровождается услугами агентства по недвижимости, необходимо подписать 3 экземпляра: для покупателя, для продавца, для агента.
  • Договор задатка отличается от договора аванса. Аванс должен быть возвращен покупателю при отказе от совершения сделки. Задаток же при таких условиях останется у продавца.
  • Он является частью общей суммы, предусмотренной за оплату квартиры. Например, если стоимость жилья составляет 3 млн рублей, а задаток внесен в размере 200 тысяч рублей, сумма основного договора купли-продажи составит 2 800 тысяч рублей.

Расписка

При совершении купли-продажи квартиры расписка может являться отдельным документом, а может быть дополнением к подписанному договору. Чаще всего применяется второй вариант.

Расписка составляется в произвольной форме, никаких строгих форм и бланков ее оформления не установлено.

Однако, это документ, который имеет юридическую силу, а значит он должен содержать некоторые обязательные сведения;

  1. Информация, позволяющая идентифицировать стороны (ФИО должны быть указаны полностью, без сокращений)
  2. Паспортные данные
  3. Адреса регистрации и фактического проживания сторон
  4. Необходимо указать, что денежные средства передаются именно в качестве залога. В противном случае, при возникновении спорных вопросов суд может отнести предоплату к авансовому платежу или залогу. А к этим понятиям применяются другие меры регулирования.
  5. Сумма — указывается и цифрами, и словами
  6. Указание реквизитов соглашения о задатке
  7. Подписи сторон. Расписка оформляется от руки. Оптимальным вариантом является присутствие при составлении расписки нотариуса, который засвидетельствует передачу денежных средств. Перед тем, как подписать документ, обязательно нужно сверить указанные в расписке паспортные данные и место жительства. Составляется и подписывается расписка непосредственно в момент передачи денег.

Образец расписки

Расписка о подтверждении получения задатка за квартиру

г. Батайск 22.04.2017г.

Источник: https://2ann.ru/zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

Договор задатка при покупке квартиры: 6 правил для оформления

Как оформить задаток при продаже квартиры

Информация актуальна на: октябрь 2020 года

Договор задатка при покупке квартиры образец 2020 скачать бесплатно который можно ниже, кликнув на ссылку – один из ключевых документов сделки купли-продажи недвижимости, ошибки в котором могут стоить Вам денег и времени!

Скачать образец соглашения о задатке при покупке квартиры

Нет времени вникать в юридические нюансы? Спросить юриста – быстрее, чем читать! Получите БЕСПЛАТНУЮ онлайн консультацию от лучших специалистов в сфере Права – прямо сейчас!

Что такое задаток?

Исходя из информации, установленной в 380 статье Гражданского кодекса Российской Федерации – под термином «задаток» понимается некая денежная сумма, передаваемая от одной стороны сделки другой.

В 2020 году, чаще всего, такие средства передаются:

  1. Для обеспечения исполнения установленных сторонами условий договора;
  2. в счёт причитающихся платежей, согласно условиям соглашения;
  3. в качестве гарантии исполнения основного договора.

Таким образом, при заключении сделки купли-продажи квартиры – в качестве задатка может выступать часть суммы, которая была определена продавцом недвижимости как цена жилья.

При этом, расчёт по основному соглашению должен будет производиться покупателем с учётом уплаченной им ранее суммы задатка (то есть – за вычетом суммы, которая была выплачена им раньше).

Опытные юристы сайта «Юридическая скорая помощь» рекомендуют осуществлять передачу денег после составления соответствующей расписки, которая может быть оформлена прямо на месте заключения сделки в простой письменной форме.

Стоит отметить, что в случае «срыва сделки» продавцом, согласно 2 части 381 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации – данное лицо обязано вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере! Если же вина лежит на самом покупателе – продавец должен вернуть ему всю сумму.

Ещё одним видом гарантийного платежа, передаваемого от одной стороны другой – является аванс, оформляемый аналогичным договором. Однако, суть аванса и задатка – различна и каждый из вариантов используется в чётко установленных законодателем случаях.

Как правильно составить договор задатка в 2020 году?

Составленный правильно договор задатка, отвечающий требованиям, предъявляемым законодателем к подобным документам, вступает в силу сразу же после подписания соглашения продавцом и покупателем квартиры.

И, хотя такой документ не требует обязательного заверения в нотариальной конторе – стороны сделки могут обратиться к нотариусу или юристу для того, чтобы обезопасить куплю-продажу жилья.

Согласно действующему законодательству Российской Федерации – в соглашении о задатке должны присутствовать следующие данные:

  • место, а также точная дата составления договора;
  • реальная сумма передаваемого задатка (обязательно указывается цифрами и прописью!), а также ссылка на то, что данная сумма передаётся продавцу именно в качестве задатка по основной сделке;
  • реквизиты обеих сторон – ФИО, паспортные данные, место рождения и проживания на момент оформления соглашения;

Кроме того, в данном документе нужно указать важные сведения о предмете основной сделки, такие как:

  • почтовый адрес реализуемой квартиры;
  • площадь помещения;
  • общую стоимость квартиры, совпадающую с ценой на неё, установленную в основном договоре купли-продажи;
  • кадастровый номер;
  • другие особенности и технические характеристики, выделяющие данный объект недвижимости из числа аналогичных.

Порядок и способ передачи задатка в 2020 году

Договор о предоставлении задатка при покупке квартиры или дома – стороны могут оформить на типовом бланке (см. ссылки в начале статьи) с указанием особенностей конкретной сделки.

Основанием для недействительности документа в 2020 году – выступают любого рода исправления, опечатки и прочие ошибки в его содержании.

Порядок действий сторон до внесения денег

Передача незнакомым лицам денежных средств – всегда граничит с риском стать жертвой мошенников. А потому, рекомендуем Вам, как можно внимательнее и осторожнее отнестись к процедуре внесения задатка, заранее убедившись в том, что в роли продавца выступает надёжное и законопослушное лицо.

Перед передачей денег – нужно обязательно:

Нет времени вникать в юридические нюансы? Спросить юриста – быстрее, чем читать! Получите БЕСПЛАТНУЮ онлайн консультацию от лучших специалистов в сфере Права – прямо сейчас!

  1. Проверить правоустанавливающие и другие документы на покупаемую недвижимость. Настоящий собственник обязан иметь на руках выписку из ЕГРН, а также технический паспорт на жильё.
  2. Убедиться, что квартира не имеет каких-либо ограничений (арестов/обременений), которые могли бы помешать законному заключению сделки. Проверить это можно, опять же – изучив внимательно выписку из ЕГРН.
  3. Проверить, является ли квартира частью совместно нажитого имущества. Если жилплощадь была куплена продавцом во время брака – потребуется письменное разрешение его супруга/супруги.
  4. Также, крайне желательно, чтобы на момент заключения договора купли-продажи по квартире не имелось каких-либо задолженностей (например, долгов по коммуналке). Убедиться в отсутствии долгов можно, потребовав предоставить соответствующие квитанции или справку из организации, представляющую интересующую Вас услугу.
  5. Проверьте, сколько граждан прописаны в приобретаемой квартире и обязательно установите сроки их выписки (особенно, это касается несовершеннолетних граждан, которые прописаны в квартире).
  6. Установите список форс-мажорных обстоятельств и определите ответственность каждой из сторон за срыв сделки.

Разрешение на реконструкцию частного дома

Передача задатка продавцу

После проверки документов, осмотра покупаемой квартиры и обсуждения условий/цены договора купли-продажи – стороны могут составлять договор о задатке, который гарантирует заключение предстоящей сделки, что, несомненно, выгодно, как продавцу, так и покупателю.

Опытные юристы нашего сайта рекомендуют также заключать на этом этапе предварительный договор, в содержании которого необходимо отдельным пунктом вынести условия предоставления денежного задатка.

В нашей практике регулярно появляются случаи, когда после предоставления задатка без оформления предварительного договора и срыва сделки одной из сторон, задаток признаётся в суде авансом.

Учитывая всё вышеизложенное, давайте рассмотрим ещё несколько ключевых этапов сделки.

Правильно рассчитайте сумму задатка. Как правило, размер передаваемой покупателем суммы определяется договорённостью сторон и составляет от 5 до 10% от стоимости квартиры, установленной в основном договоре купли-продажи.

Общая стоимость жилплощади составляет 2 000 000 российских рублей, в то время как в качестве задатка покупателем передаётся сумма от 100 000 до 200 000 российских рублей.

Передача денежных средств в качестве задатка за квартиру, чаще всего, происходит сразу же после подписания соглашения задатка продавцом и покупателем. При этом, очень важно, чтобы проверка наличных средств на подлинность и точность суммы осуществлялась при свидетелях.

После передачи задатка продавец должен составить от руки в свободной форме соответствующую расписку о приёме задатка. Этот документ является подтверждением того, что часть установленной в основном договоре стоимости – уже выплачена покупателем.

Хотя, расписка и составляется в свободной форме – в её содержании обязательно следует указать:

  1. Реквизиты соглашения о задатке.
  2. Сумма задатка (цифрами и прописью) с указанием статуса (проще говоря, нужно отметить, что данная сумма была выплачена именно в качестве задатка).
  3. Свидетельские данные (опционально).
  4. Реквизиты всех лиц, участвующих в сделке.
  5. Место и дату оформления.

После составления – расписка должна быть подписана лицом, получившим денежные средства, а также гражданами, которые выступали в роли свидетелей передачи задатка.

Образец расписки о получении задатка

Что делать сторонам после внесения задатка?

Так как договор о задатке между сторонами является лишь предварительной частью купли-продажи квартиры – после передачи/получения денег продавец и покупатель:

  • подписывают основное соглашение в установленный ранее срок;
  • передают/получают оставшуюся сумму;
  • обращаются в регистрационные органы для перерегистрации права собственности на квартиру.

Правомерность заключённой сделки, может быть в любой момент подтверждена любой из сторон — экземплярами расписки, договора о задатке и основного соглашения.

Как вернуть задаток при покупке квартиры в 2020 году?

Согласно действующему российскому законодательству (состоянием на 2020 год) — продавец и покупатель имеют право расторгнуть соглашение о задатке на законных основаниях. К примеру, покупателем в квартире были обнаружены после подписания договора недостатки, которые ранее не могли быть им замечены.

Процесс возврата задатка сегодня по-прежнему регулируется положениями 381 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации:

  1. Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон, после чего вся сумма задатка возвращается покупателю.
  2. Покупатель сорвал сделку, отказавшись от условий предварительного договора. Вся сумма задатка остаётся у продавца.
  3. Продавец игнорирует или отказывается исполнять условия, подписанного им соглашения. Покупателю возвращается вся сумма задатка + компенсация в размере суммы задатка.

Согласно данным нашей статистики, чаще всего отказываются исполнять свои обязанности именно продавцы. И для того, чтобы защитить свои права (и, конечно же, вернуть деньги) – покупателям остаётся лишь обратиться в суд с исковым заявлением с требованием взыскать с виновника двойной задаток.

Соответствующее заявление подаётся:

  • Если сумма иска превышает 50 000 российских рублей – в районный суд.
  • Если сумма иска не превышает 50 000 российских рублей – в мировой суд.

После начала судебного разбирательства продавцу нужно будет доказать факт неисполнения продавцом обязательств, взятых им, согласно условиям договора задатка.

Также, необходимо упомянуть о существовании ряда ситуаций, наличие которых не позволит покупателю вернуть свой задаток.

К примеру, такое может произойти, если, участвующий в сделке риэлтор и был тем лицом, которое попросило и получило задаток (до оформления договора о задатке и предварительного соглашения купли-продажи!). Таким образом, если сделка будет сорвана, то задаток – не будет возвращён покупателю, поскольку данные денежные средства не могут быть рассмотрены в качестве задатка. Вот почему мы предостерегаем наших Читателей от передачи денег риэлторам! Помните, что для Вашей безопасности – денежные средства должны передаваться только после подписания договора о задатке сторонами настоящей сделки купли-продажи!

Итог

Как видите, договор задатка при покупке квартиры образец 2020 года скачать бесплатно который Вы можете по ссылкам в начале статьи – важный шаг для успешного завершения сделки, игнорирование правил которого – может доставить серьёзные проблемы уже на этом этапе покупки жилья.

Предыдущая

Остались вопросы после прочтения статьи? Спроси юриста и ПОЛУЧИ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ!

Источник: https://law-03.ru/obrazets-soglasheniya-o-zadatke-pri-pokupke-kvartiry/

Как правильно оформить договор задатка при покупке квартиры?

Как оформить задаток при продаже квартиры

Приобретение объекта жилой недвижимости всегда сопряжено с определенными рисками, которые вызваны отказом продавцов от сделки, а также наличием нечестных на руку покупателей. Поэтому перед тем как решится на покупку квартиры или дома, стороны должны обезопасить себя от возможных рисков. Поэтому всегда составляется договор задатка, или как его еще называют – предварительное соглашение.

Законодательное регулирование договора задатка

Особенности договора задатка прямо указаны в нормах Гражданского кодекса. Именно он регулирует его особенности и порядок составления.

Согласно статьи 380 данного кодекса, под задатком подразумевается некая денежная сумма, которая передается от одной стороны сделки (покупателя) другой стороне (продавцу) равная определенной части от стоимости покупаемой недвижимости. Она свидетельствует о намерениях сторон совершить оговоренную им сделку через некоторый промежуток времени.

ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Также данный нормативный акт говорит о том, что передача и получения задатка является неотъемлемой частью основной сделки (в данном случае мы говорим о договоре купле-продаже) и оформляется письменным соглашением.

При нарушении сторонами взятых на себя обязательств, тот, кто пострадал, имеет право сатисфакции (возмещения убытков). На практике это происходит таким образом. В случае отказа от сделки продавцом он обязан отдать двойную сумму задатка. Если отказался покупатель, то переданная денежная сумма остается продавцу.

Исходя из этого, договор задатка имеет следующие обязательные требования:

  • стороны заключают между собой письменный договор, в котором прописывают все тонкости передачи задатка;
  • задаток всегда определяется в твердой денежной сумме, не передача ее влечет за собой недействительность соглашения;
  • передает его только покупатель;
  • наличие штрафных санкций в виде возврата двойного задатка либо оставление его продавцом себе.

Как происходит оценка кадастровой стоимости квартиры, читайте здесь.

Также следует обратить внимание на судебную практику по часто возникающим спорам. Она четко разграничивает понятие задатка и аванса. Под авансом тоже подразумевается передача определенной суммы в счет будущих намерений, но при несоблюдении договоренностей, отданные деньги не возвращаются в двойном размере.

Что такое договор задатка, расскажет это видео:

Исходя из этого, судебная практика говорит о том, что в случае с покупкой объектов недвижимости, договор задатка должен быть оформлен не только в письменной форме, но и заверен нотариально. В противном случае, если кто-то откажется от сделки, то покупатель не получит право на компенсацию, равно как и продавец.

Оптимальная сумма задатка и процесс передачи денежных средств

Больше всего вопросов возникает при определении суммы задатка и процесса передачи средств. Закон не дает рекомендации по сумме задатка, но говорит о том, что она составляет часть стоимости покупаемого недвижимого имущества в процентном соотношении.

Практика выработала следующие рекомендации по определению суммы задатка:

  1. Она не должна быть меньше 10% от стоимости жилья. Данный процент, с учетом сегодняшних цен на недвижимость является самым оптимальным, поэтому как покупатель, так и продавец, при невыполнении сделки несут значительный финансовый риск.
  2. Обычно передаваемая сумма рассчитывается в долларах США и евро, поскольку рубль является нестабильным и благодаря его колебаниям, через некоторое время покупательская способность на полученную сумму задатка может резко упасть.

Доказать факт передачи будет трудно. Передачу денег можно оформить двумя путями:

  • прописать сумму задатка в самом договоре, в котором отдельным пунктом указать, что подписание данного соглашения всеми сторонами свидетельствует о передаче и получении денег (то есть если все поставили свои подписи, деньги переданы и получены);
  • либо сделать это дополнением к договору, например, в соглашении о задатке (предварительном договоре) стороны укажут, что моментом передачи денежных средств является расписка о получении и передачи денег.

Интересно знать, что если задаток передан в иностранной валюте, то при подаче иска в суд ее нужно будет перевести в рубли по курсу Центрального банка. В противном случае суд откажет взыскивать его в долларовом эквиваленте.

Нужно ли регистрировать предварительное соглашение

Следующий момент, о котором необходимо знать потенциальным покупателям и продавцам недвижимого имущества, состоит в том нужно ли регистрировать такое соглашение в государственном реестре. Ответ на данный вопрос лежит в правовой плоскости.

Разница между задатком и авансом за квартиру. myrealtor.by

Выше было указано, что задаток не является юридическим фактом осуществления купли-продажи жилья, а только подтверждает намерения сторон. Поэтому он не подлежит регистрации, но обязательно должен быть заверен нотариусом, чтобы можно было рассчитывать на соответствующую компенсацию, в случае невыполнения сторонами своих обязательств.

Для чего заключается данный договор

В принципе законодательные акты не говорят, что задаток — это обязательное соглашение при сделках, связанных с отчуждением и приобретением имущества. По такому пути идет практика, и в большинстве случаев риелторы, которые помогают купить или продать квартиру получают с задатка свой процент, либо на эти деньги покупатель осуществляет действия по выселению из квартиры.

Как продать комнату в коммунальной квартире, подробности в этой статье.

Но основной функцией такого предварительного соглашения является не столь показание намерений сторон на отчуждение и приобретение имущества, сколько перестраховка от возможных рисков.

По крайней мере, продавец и покупатель, если они все сделают правильно могут рассчитывать на некоторую компенсацию, в случае невыполнения обязательств другой стороны. Именно такую функцию и несет в себе соглашение о задатке.

Интересно знать, что даже если суд признает, что между сторонами был заключен договор аванса, то все равно пострадавшая сторона, обратившись в суд, может наложить арест на имущество виновника.

Что лучше — задаток или аванс при покупке квартиры, смотрите в этом видео:

Составление договора задатка

Теперь перейдем к вопросу составления договора задатка. Для этого нужно придерживаться ниже приведенной инструкции.

  1. Само соглашение должно быть заключено в письменном виде, и пройти нотариальное заверение.
  2. Сторонами по данному договору будет покупатель и продавец.
  3. Само соглашение должно иметь предмет, цену, а также сроки его реализации. Под предметом подразумевается намерения сторон купить и продать конкретный объект недвижимости (указать его место расположения, а также технические характеристики).
  4. Обязательными реквизитами такого соглашения должны быть следующие пункты. Полные анкетные данные сторон, а также их правовое положение (например, от имени продавца или покупателя может действовать представитель по нотариальной доверенности). Описание объекта недвижимости. Сроки, когда продавец освободит квартиру, снимет с регистрации прописанных там лиц, а также придет на подписание сделки по отчуждению своего имущества. Сумма задатка, а также возможные правовые последствия при отказе от сделки (например, покупатель получит право на получение двойной суммы задатка, покупатель оставить его себе или потребовать еще дополнительной оплаты в виде инфляционных потерь). Порядок передачи и получения денежных средств. Порядок утраты предварительного договора своей юридической силы (на практике это подписание соглашения по купле-продаже, и момент регистрации недвижимого имущества на нового владельца). Образец договора, можно скачать ниже.

В принципе у нотариуса и агентствах по недвижимости всегда есть предварительные договора, поэтому придумывать его форму и типовые пункты самостоятельно не нужно. Как было указано выше, не заверение данного договора нотариусом влечет его недействительность.

Пошаговая инструкция по оформлению тех. паспорта на квартиру, находится тут.

Главное обратить внимание перед подписанием на наличие обязательных реквизитов, которые указаны выше. Нужно понимать, что только соблюдение всех юридических требований обезопасит и продавца, и покупателя от мошеннических действий.

Нюансы и подводные камни

Обо всех нюансах, которые могут возникнуть, было рассказано выше. Теперь надо рассмотреть некоторые подводные камни такого соглашения.

Юридическая практика говорит о том, что подписать такие соглашения могут представители, которые наделены полномочиями продавцом. Заверяя предварительный договор у нотариуса, последний обязательно проверит полномочия представителя, поэтому ссылаться на то, что квартиру продавал мошенник, у продавца не получится.

Пример договора. msknovostroy.ru

Суд станет на сторону покупателя и арестует все имущество виновника. А тот в свою очередь может подавать иск на представителя, если они не работают вместе. Последний подводный камень состоит в том, что бывают ситуации, когда продавец или покупатель отказался от сделки.

Не нужно паниковать, нужно сразу обращаться в суд с исковыми требованиями взыскать задаток, и требовать обеспечения иска в виде наложения ареста на спорную квартиру. Это сразу заставит нерадивых участников сделки задуматься о своих действиях.

Важно запомнить, что после поступления в суд материалов, где содержится требование обеспечения иска, они должны быть рассмотрены в течение 5 дней. Договор задатка при покупке квартиры играет важную роль. Он подтверждает намерения сторон, а также служит защитой материальных интересов покупателя и продавца.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (495) 725-58-91 (Москва)

+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://proprietor.ru/nedvizhimost/prodazha/dogovor-zadatka-pri-pokupke-kvartiry.html

Зачем вносить задаток при покупке квартиры и как это правильно сделать

Как оформить задаток при продаже квартиры

Подготовка документов для продажи недвижимости у продавца может занять значительное время, и гарантий того, что в этот период он не найдет более выгодного покупателя, нет. Если документы для продажи квартиры не подготовлены, покупку придется отложить.

Чтобы убедить продавца в серьезности намерений и приостановить продажу выбранной квартиры, а также избежать рисков с изменением цены на последнем этапе сделки, надо оформить задаток за квартиру. Несмотря на то, что задаток — широко применяемая практика, даже не все риелторы правильно его понимают и нередко путают с авансом или залогом.

Поэтому перед тем, как оформить задаток при покупке квартиры, надо внимательно изучить все условия.

Суть задатка при покупке квартиры

Задаток — это сумма, передаваемая одной стороной договора другой как доказательство подтверждения договора, в качестве меры по обеспечению сделки и в счет причитающихся с нее платежей.

Иными словами, когда клиент намерен купить квартиру, он передает продавцу некую сумму, чтобы продавец воспринимал его как серьезного партнера, если сделка состоится, сумма задатка засчитывается в счет оплаты товара. Задаток — традиционная форма гарантии исполнения обязательств, ее использовали еще в древнем Риме, и сегодня она не потеряла своей актуальности.

Основные положения о задатке сформулированы в ст. 380 и 381 § 7гл. 23 ГК РФ. В этих двух простых статьях суть всех споров в залах судов всех юрисдикций и инстанций.

Задаток при покупке квартиры ─ акт многофункциональный:

  1. Прежде всего у него роль обеспечительная ─ стимул для должника к выполнению всех условий договора.
  2. Следующая функция – доказательная, подтверждение заключения договора.
  3. И, наконец, платежная ─ при выполнении всех условий договора задаток засчитывается в счет оплаты.

При покупке квартиры риелторы обычно сразу предлагают своему клиенту подписать соглашение о задатке за выбранную квартиру. Если сделка сорвалась по вине покупателя (в случае выбора более интересного варианта и т. д.), задаток остается у продавца. Если отказывается продавец (например, ему предложили большую сумму), он обязан уплатить первому покупателю задаток в двойном размере.

Ориентировочная сумма задатка

Размер задатка при покупке квартиры правовыми нормами не закреплен, но общепринятые стандарты для аванса ─ 5% — 10% от стоимости квартиры.

Более точная сумма задатка при покупке квартиры определяется конкретной выгодой, например, покупатель очень хочет сохранить за собой именно этот вариант.

Продавец настаивает на повышении суммы задатка в случае, когда цена была завышена. В обеих ситуациях стороны ─ лица заинтересованные в обязательном заключении сделки.

Если клиент до конца не определился в своем выборе, он будет настаивать на минимальном задатке, параллельно подыскивая более удачные варианты, даже если ему не хотелось бы терять деньги.

Иногда и продавец настаивает на минимальной сумме задатка при покупке квартиры. Это возможно в случае, если изначально для привлечения покупателей цена была занижена, а теперь продавец имеет возможность продать квартиру покупателю, предложившему более выгодные условия.

Первая трудность

Задаток принято вносить по предварительному договору. Причины, по которым составляется предварительный договор, самые разные: риелтор отработал схему, которая никогда не давала сбоев, документы на квартиру не подготовлены и т.д.. По ст.

429 ГК РФ, предварительный договор подтверждает желание сторон заключить сделку на условиях, которые определены в этом договоре. Имущественные (денежные) обязательства при этом не возникают.

Кроме этого, задаток обеспечивает лишь договоры, которые вступили в действие.

Напрашивается вывод, что задаток все три функции не выполняет и перестает быть таковым. Поэтому, если появились сомнения относительно уплаченной суммы, суд посчитает эту сумму в качестве аванса, не применяя положения о задатке, а, значит, получить задаток в двойном размере, который предусмотрен законом, не удастся.

Отличается ли задаток от аванса при покупке квартиры и чем ─ на эти нюансы стоит обращать внимание.

Ведь у аванса ─ только платежная роль, и если сделка сорвалась, он возвращается покупателю полностью, в таком случае продавец лишается компенсации, если покупатель передумает, он и сам деньгами не рискует, если придется сделку отменить.

Следует помнить, если в рамках предварительного договора соглашение о задатке  не будет действительно, а, значит, отказ от сделки не разрешает продавцу присваивать себе полученный аванс. Эти деньги возвращаются покупателю, иначе такое действие классифицируется как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Вторая трудность

Задаток при покупке квартиры вносят по агентскому договору. Перед началом работы с клиентом риелтор предлагает подписать агентский договор, по которому определяются его комиссионные. При этом, самые настойчивые умудряются взять с неопытных клиентов задаток за квартиру, которую еще надо найти.

Размер задатка здесь будет фиксированной суммой или рассчитывается на основании данных о предпочтительном варианте недвижимости. Надо учитывать, что то, что в этом случае объявлено задатком, на самом деле им не является. Эту сумму даже авансом не назовешь, так как деньги предназначены посреднику, а не продавцу или уполномоченному лицу.

По сути, эту сумму можно считать обогащением и требовать ее возврата через суд в свою пользу (согласно гл. 60 ГК РФ).

С такими риелторами лучше дела не иметь и агентские договоры с ними не заключать. В рамках агентского договора соглашение о задатке целесообразно, когда он вносится в счет оплаты услуг риелтора.

Трудность третья

Продавец получает задаток, не оформляя его письменно. Подобное небрежное отношение к деньгам еще встречается, когда в деловых отношениях доверяют всего лишь честному слову. Важно помнить: соглашение о задатке надо оформлять письменно и по всем правилам, независимо от суммы задатка (ст.380п.2 ГК РФ).

Если это условие не соблюдается, клиент может ссылаться в суде на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ). В крайнем случае, сделку можно попытаться признать незаконной и недействительной (ст.168 ГК РФ).

Итак, деньги передаются при наличии оформленных документов, содержание которых отражает истинную картину сделки.

Трудность четвертая

Судебная. При рассмотрении дел в суде задаток нередко признают авансом, так как к определению природы обязательств относятся весьма осторожно. Ключевой аргумент в суде ─ расписки, платежные и другие документы, подтверждающие факт передачи денег. Если задаток указан только в договоре, а в расписке упоминания об этом нет, суд признает деньги авансом..

Сложность пятая

Если обязательства выполнены не полностью, покупатель не может требовать возврата суммы задатка в двойном размере. К сожалению, сложилась судебная практика, когда положение о задатке не применяют из-за нарушения выполнения обязательств.

Например, покупатель не может вселиться в квартиру, потому что там проживает бывший хозяин или посторонние лица. Сроки освобождения жилплощади, указанные в договоре, нарушаются и отбивают всякое желание продолжать сделку.

Но в суде выясняется, что часть обязательств продавец выполнил (например, снялся с регистрационного учета).

Если договор частично выполнен (даже с нарушениями сроков), требовать задаток в двойном размере бессмысленно. В следующий раз такой покупатель будет выбирать жилье, свободное от зарегистрированных или проживающих граждан.

Предварительный договор купли-продажи

Кроме аванса и задатка дотошные юристы разработали еще один вариант «закрепления» соглашения между сторонами ─ предварительный договор купли-продажи. Это полноценный документ с прописанными всеми обязательствами и санкциями для нарушителей:

  • определяет срок заключения основного договора;
  • фиксирует условия договора купли-продажи (в частности, стоимость);
  • прописывает санкции, например, принудительное выполнение обязательств через суд.

Резюмируя все условия оформления задатка при покупке квартиры, можно прийти к выводу:

  • договор о задатке (скачать) заключают только в письменном виде и только в рамках договора купли-продажи;
  • условия о задатке вступают в силу только в случае госрегистрации договора, так как он может считаться заключенным только с даты регистрации;
  • при передаче задатка в расписках и документах надо четко указывать, что передаваемые деньги являются задатком. В остальных случаях, любая предварительная оплата будет считаться авансом, у которого есть и свои преимущества (не является обеспечением, а значит, в любой момент можно передумать и отказаться от сделки, требуя свои деньги.

Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/zadatok-pri-pokupke-kvartiry-ili-kak-pravil-no-zaklyuchit-sdelku.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.