Как открыть эскроу счет

Содержание

Как застройщику работать со счетами эскроу | Единая информационная система жилищного строительства

Как открыть эскроу счет

Реформа долевого строительства проходит в России с 1 июля 2017 года.

Государство помогает дольщикам защитить их деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами на всех этапах строительства.

Застройщики публикуют информацию о себе и объектах строительства в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства, помогая сделать документооборот прозрачнее.

Что такое Единая информационная система жилищного строительства

часть реформы — государство запустило новый механизм финансирования строительства жилья. Раньше застройщики могли пользоваться деньгами дольщиков напрямую: деньги поступали сразу на расчетный счет девелопера. Такую схему работы пересмотрели из-за проблемы: если застройщик обанкротился, покупатели могли потерять свои деньги и квартиру.

Теперь девелоперы строят жилье на собственные и кредитные средства. Пока идет стройка, деньги дольщиков хранятся в банке — на счетах эскроу. Застройщик не сможет получить их, пока не введет объект в эксплуатацию. Так банки защищают дольщиков от банкротства строительной компании и недостроев.

п. 5 ст. 8 175-ФЗ

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов через счета эскроу станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве. Для девелоперов, которые уже работают с счетами эскроу, банк стал надежным источником финансирования. Темп стройки не зависит от продаж — банк кредитует их по заранее установленному графику.

Это банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.

Схему работы с счетами эскроу давно практикуют при строительстве жилья на Западе. В России это работает так:

  1. После получения разрешения на строительство застройщик открывает специальный расчетный счет в банке.
  2. Застройщик подписывает с покупателем жилья договор участия в долевом строительстве.
  3. Покупатель, банк и застройщик заключают трехсторонний договор счета эскроу.
  4. Банк открывает покупателю счет эскроу.

  5. Застройщик вместе с дольщиком регистрируют договор участия в долевом строительстве в Росреестре.
  6. Покупатель вносит деньги на свой счет эскроу.
  7. Банк хранит деньги до выполнения условий договора участия в долевом
  8. Застройщик сдает дом в эксплуатацию.
  9. Банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.

  10. Покупатель регистрирует собственность на квартиру в построенном доме.

Банк переведет деньги со счета эскроу покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора участия в долевом строительстве.

Заключать договор счета эскроу покупатель может сразу, как подпишет договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Но перевести деньги на счет эскроу дольщик сможет только после регистрации ДДУ в Росреестре.

В договоре счета эскроу прописывают основания передачи денег застройщику, цену и срок хранения средств на счете эскроу. Если застройщик к этому сроку выполнит условия договора участия в долевом строительстве, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Условия нарушены — банк вернет деньги дольщику.

ст. 15.4—15.5 214-ФЗ

Дольщик может вернуть деньги со счета эскроу и раньше установленного срока. Например, если строительство остановится, дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в суде. После вступления в силу судебного акта о расторжении договора участия в долевом строительстве договор счета эскроу прекращается, денежные средства со счета эскроу подлежат возврату покупателю жилья.

ст. 9 214-ФЗ Расторжение ДДУ

Схема работы с счетами эскроу защитит и от банкротства банка. Деньги дольщиков страхует Агентство по страхованию вкладов, этого требует закон. Если лицензию банка отзовут, деньги возместит Агентство — выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Дальше застройщику и дольщику нужно заключить новый договор счета эскроу, но уже в другом банке.

п. 3 ст. 12.2 177-ФЗ

Чтобы заключить договор счета эскроу с покупателем, банку нужен заключенный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В договоре участия в долевом строительстве должно быть указано, что расчеты по договору — через перечисление денег на счет эскроу в этом банке.

Рекомендуем сравнить условия нескольких банков из перечня и оценить свои возможности: если собираетесь строить на собственные средства без кредитования, заключать договоры счета эскроу можно с любым банком.

По закону участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, в котором застройщик получил финансирование строительства. После ввода дома в эксплуатацию деньгами с счетов эскроу банк погасит задолженность по кредитным договорам проектного финансирования.

Чтобы получить кредит на строительство, нужно собрать документы для конкретного банка. В двух соседних банках могут попросить разные пакеты документов — рекомендуем уточнить информацию перед визитом. Примерный список:

  • документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (участок переходит в залог банку);
  • проектная документация;
  • разрешение на строительство;
  • технические условия на электроэнергию, воду, канализацию, газ;
  • расчет экономической доходности проекта.

Если строительство началось до 1 июля 2019 года, застройщики могут сдать объект без открытия счетов эскроу. Для этого проект должен соответствовать критериям готовности многоквартирного дома. Минстрой разработал критерии недавно — на момент написания статьи законопроект вынесен на общественное обсуждение, но кое-что уже известно.

Текст законопроекта

Есть и частные — более мягкие — критерии для отдельных групп застройщиков. В некоторых случаях девелопер может завершать строительство по старой схеме, если дом достроен только на 15%. Вот когда это возможно:

  • Если начатые объекты строят в рамках комплексного освоения территории, в том числе стандартное жилье по заказу местных властей;
  • Если в рамках проекта девелопер сносит ветхое или аварийное жилье;
  • Если девелопер строит социальную инфраструктуру.

Если же застройщик занимается проблемным объектом — достраивает дома обманутых дольщиков — или включен в перечень системообразующих организаций, он вправе закончить строительство без счетов эскроу, если проект готов хотя бы на 6%. Однако второй критерий готовности для застройщиков остается неизменным: минимум 10% квартир в доме к 1 июля должны быть проданы.

  • Новая схема расчетов со счетами эскроу с 1 июля 2019 года станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве.
  • Застройщик и покупатель жилья заключают с банком договор счета эскроу. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.
  • Счет эскроу — счет дольщика в банке, на котором деньги хранятся до успешной сдачи дома в эксплуатацию. Если застройщик обанкротится, банк вернет деньги покупателю жилья.
  • Специальный счет застройщика и счет эскроу — разные счета. Счет эскроу банк открывает на имя покупателя. К этому моменту у застройщика должен быть специальный расчетный счет в том же банке.
  • Банк переведет деньги с эскроу-счета покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора долевого участия в строительстве.
  • Счет эскроу можно открыть в любом банке из перечня Центрального банка Российской Федерации.
  • Срок хранения денег на счете эскроу не должен превышать 6 месяцев от даты сдачи дома в эксплуатацию, указанной в проектной декларации.

Источник: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%BC%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D0%B0/%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D0%B8/2019/04/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%B7%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B9%D1%89%D0%B8%D0%BA%D1%83-%D1%80%D0%B0%D0%B1%D0%BE%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D1%81%D0%BE-%D1%81%D1%87%D0%B5%D1%82%D0%B0%D0%BC%D0%B8-%D1%8D%D1%81%D0%BA%D1%80%D0%BE%D1%831

Эскроу счета – что это и как используется в долевом строительстве

Как открыть эскроу счет

Счета эскроу в России использовались редко – до тех пор, пока не были приняты поправки в закон о долевом строительстве. С этого момента данный финансовый инструмент оказался в центре внимания десятков тысяч людей. В этой статье расскажем о том, что такое эскроу-счет, чем он отличается от аккредитива, как его открыть и насколько сложно пользоваться.

Что такое эскроу-счет простыми словами

Эскроу-счет (escrow account в переве с англ.

  целевой депозитный счет) – это банковский счет, на котором хранятся денежные средства одной стороны сделки до тех пор, пока вторая сторона не выполнит свои обязательства, после чего содержимое счета передается ей.

На примере долевого строительства: застройщик не получит внесеннные на эскроу-счет деньги покупателей квартиры до тех пор, пока дом не будет принят в эксплуатацию.

В сделке с использованием счета эскроу участвуют три стороны:

  1. Депонент – юридическое или физическое лицо, открывшее счет и положившее на него деньги. Проще говоря – покупатель.
  2. Бенефициар – лицо, которому будут перечислены деньги, когда условия договора будут выполнены. Продавец товара или услуги.
  3. Эскроу-агент – банк, в котором открыт счет эскроу.

Гарантом сделки выступает банк, он контролирует этапы сделки и определяет, выполнены требования договора между покупателем и продавцом, или нет. А вот сами правила сделки прописывают стороны. Именно они решают, при каком именно условии продавцу будут выданы деньги с эскроу-счета.

По форме счет эскроу напоминает банковскую ячейку или аккредитив, но есть и серьезные отличия от этих инструментов – о них мы поговорим в соответствующей главе.

Сфера применения эскроу-счета

Блокировка выплат до момента исполнения договора применяется в тех сферах, где от заключения сделки до передачи товара покупателю проходит какой-либо период времени и есть риск, что продавец не передаст товар, если получит деньги вперед, либо товар будет не с теми характеристиками, которые требуются покупателю. Это следующие сферы:

  • Долевое строительство;
  • Купля-продажа недвижимости;
  • Купля-продажа ценных бумаг;
  • Операции с товарными знаками;
  • Операции с изобретениями, моделями, промышленными образцами;
  • Операции с объектами интеллектуальной деятельности.

Пример

Продавец и покупатель квартиры договорились, что деньги за объект будут переданы сразу после подписания договора купли-продажи. Договор подписали, продавец взял деньги, но пока ехал регистрировать переход права собственности в Росреестр, попал в аварию и погиб.

Квартира перешла к его наследникам, деньги покупателя исчезли. Покупателю придется доказывать факт совершения сделки, обращаться в полицию для поиска денег и т.д. Обратный пример: стороны договорились, что покупатель заплатит за приобретение квартиры только после регистрации сделки в Росреестре.

Сделка зарегистрирована, право собственности на квартиру перешло к покупателю, а он заявил, что деньги давно уже отдал продавцу и больше ничего платить не будет. Продавцу придется доказывать, что он ничего не получал от покупателя.

Обеих неприятных ситуаций можно избежать, если деньги внесены покупателем на счет эскроу. Тогда продавец получит их только после предоставления документа из Росреестра или выписки из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН). В любом другом случае средства вернутся назад покупателю.

Но и забрать их по собственному желанию покупатель не сможет, банк ему не позволит это сделать, пока продавец не подтвердит отказ от сделки. 

По каким законам банки используют счета эскроу

Порядок работы с эскроу-счетами закреплен в параграфе 3 главы 45 Гражданского кодекса РФ.

В нынешнем виде эти законодательные новации действуют с ноября 2017 года – именно тогда и началось в РФ активное использование операций со счетами эскроу. Основная сфера применения таких счетов – долевое строительство.

Здесь операции блокировки средств до выполнения условий договора определяются Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 (статья 15.4, внесена в закон в июле 2018 года).

Как открыть счет эскроу

Порядок открытия эскроу-счета зависит от того, какая сделка проводится с использованием такого финансового инструмента. По всем сделкам, кроме долевого строительства, необходимо присутствие в банке всех участников, поскольку договор трехсторонний.

Депонент оформляет заявление по форме банка. При открытии счета сотрудник банка составляет договор, где указываются все существенные условия сделки: что именно продается/какая услуга оказывается, кем, в какие сроки, а главное – какие условия должны быть выполнены, чтобы продавец получил деньги.

К примеру, если речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, то продавец, покупатель и банк подписывают соглашение, в котором указывают: бенефициар (продавец) получит деньги с эскроу-счета тогда, когда представит эскроу-агенту (банку) выписку из ЕГРН, где новым владельцем квартиры записан депонент (покупатель).

После этого покупатель вносит на счет необходимую сумму, и стороны оплачивают услуги банка.

Несколько отличается процедура открытия счета в случае с долевым строительством по закону 214-ФЗ.

Поскольку застройщики, как правило, тесно работают с банками, процедура взаимодействия отработана, и клиенту остается подписать уже готовый документ со стандартными условиями.

Но сделать это получится только если договор долевого участия между застройщиком и покупателем зарегистрирован в Росреестре. Этот документ обязательно должен быть предоставлен в банк. Для каждого дольщика открывается отдельный эскроу-счет.

Источник: https://myrouble.ru/chto-takoe-escrow-scheta/

Как работают счета эскроу

Как открыть эскроу счет

Рассказываем, как работает механизм финансирования и как им пользоваться покупателям новостроек

VGstockstudio/shutterstock

С 1 июля прошлого — 2019 — года российские застройщики перешли с долевого строительства на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Реформа строительной отрасли направлена на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан в строительство жилья, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Рассказываем, как работает механизм финансирования и как им пользоваться покупателям новостроек.

С 1 июля 2019 года деньги дольщиков размещаются на специальных счетах в аккредитованных банках, а не поступают напрямую застройщику. Строительство объекта ведется за счет банковского проектного финансирования.

Согласно механизму, деньги за купленную квартиру в новостройке вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и находятся там до тех пор, пока не будет зарегистрировано право собственности на первую квартиру в достроенном доме.

В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства объекта покупатель может вернуть внесенную на эскроу-счет сумму.

Механизм исключает ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость жилья, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

hodim/shutterstock

Ипотека с использованием эскроу

Покупатель квартиры в новостройке может оформить ипотеку с использованием счета эскроу. Это можно сделать как в том банке, где застройщик получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия. В последнем случае эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации.

В обоих случаях заемщик будет иметь одинаковые условия обслуживания счета эскроу: комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются.

При этом если покупатель решит пользоваться услугами разных кредитных организаций, заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

Согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса по ипотеке может быть зачислена на эскроу-счет только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи жилищного кредита и зачисления всей суммы на специальный счет покупатель начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома.

При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, так как за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не влияет.

VPales/shutterstock

Банки выдают девелоперам проектное финансирование на строительство многоквартирных жилых домов. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на счетах становятся источником дешевого фондирования по кредитам застройщикам, а успешные продажи квартир на этапе строительства дают девелоперу возможность снизить процент по кредиту.

Если после регистрации сделки покупатель решил отказаться от покупки оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги, происходит расторжение договора участия в долевом строительстве в установленном законом порядке. Средства с эскроу-счета возвращаются банку, который предоставил кредит, а первоначальный взнос — покупателю.

Если расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги с эскроу-счета должны быть возвращены покупателю.

Igor Kozhin/shutterstock

Раньше покупатель терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по ипотеке. Теперь в случае возникновения у застройщика проблем покупатель получает обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.

Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решает дождаться решения о назначении другого девелопера для завершения строительства объекта, внесенные средства остаются на эскроу-счетах до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, отзывается лицензия, застройщик и участник долевого строительства должны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. При этом средства граждан на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5e70c1f19a794712664e2bc6

Что нужно знать дольщикам о счетах эскроу: когда и где открывать и можно ли это не делать

Как открыть эскроу счет
https://www.znak.com/2019-02-07/chto_nuzhno_znat_dolchikam_o_schetah_eskrou_kogda_i_gde_otkryvat_i_mozhno_li_eto_ne_delat

2019.02.07

С 1 июля 2019 года всем покупателям квартир по договорам долевого участия придется открывать специальные счета в банках, которые называются эскроу счета. Без них купить жилье на стадии строительства уже не получится. Рассказываем, для чего это нужно, как открыть такой счет и как вернуть деньги обратно, если банк лопнет или вы захотите выйти из проекта.

Что такое счет эскроу?

Счет эскроу — это своего рода «счет-сейф» в банке. Деньги, которые на нем находятся, лежат на хранении, как в сейфе, и не используются до тех пор, пока не наступит время расчета за определенную услугу.

С 1 июля 2019 года такие счета придется открывать покупателям жилья по договорам долевого участия — то есть тем, кто будет приобретать квартиру на стадии строительства.

На счет эскроу будет поступать оплата за будущее жилье, но застройщик получит деньги только после того, как введет дом в эксплуатацию и покупателю перейдет его недвижимость. Деньги на таком счете не подлежат аресту или взысканию.

Зачем нужны эти заморочки?

Авторы поправок в федеральный закон, который предписывает открытие эскроу счетов (214-ФЗ), решили, что это придаст сделке купли-продажи надежности. Это будет гарантией того, что застройщик, получив деньги на строительство вашей квартиры, не потратит их на что-то еще, из-за чего вы станете обманутым дольщиком.

Банк станет посредником, который придержит ваши деньги до того момента, пока жилье не будет построено, а девелоперу выдаст кредит (это называется проектное финансирование), чтобы было на что строить.

Так что велика вероятность, что когда дом будет простроен, все деньги, лежащие на эскроу-счетах покупателей, поступят не застройщику, а так и останутся в банке — пойдут на погашение выданного кредита.

Счет эскроу, вероятно, надо будет открывать в том банке, который будет финансировать строительство дома. Так что вряд ли у покупателя будет выбор. Ему могут даже указать, в каком отделении это надо сделать.

Счет эскроу будет бесплатным, будущему владельцу квартиры ничего не придется за него платить, но и проценты на сумму, лежащую на счете, начисляться не будут.

Те, кто не хочет два года мертвым грузом держать деньги на эскроу-счете, могут приобрести жилье ближе к сдаче дома, а до тех пор хранить деньги на обычном банковском депозите с начислением процентов. Но в этом случае можно потерять на стоимости квартиры. Как правило, чем выше готовность дома, тем дороже объект.

Как вернуть деньги, если банк обанкротится или у него отберут лицензию?

Средства на счетах эскроу будут застрахованы государством (через Агентство по страхованию вкладов), как и все вклады в банках. Более того, для владельцев эскроу-счетов максимальная сумма возмещения гораздо больше. Так, если вкладчики банков могут полностью вернуть свои средства в пределах 1,4 млн рублей, то для владельцев эскроу-счетов предельный порог — 10 млн рублей.

Есть ли практика открытия банками эскроу-счетов для физических лиц?

Новую схему строительства девелоперы начали применять меньше года назад. На Урале сейчас реализуется несколько проектов по новым правилам: один — в Екатеринбурге, пять — в Челябинской области и два — в Курганской. Во всех случаях счета открываются в Сбербанке — по России их около 500. Сначала застройщик отправляет в банк копии документов и скан договора долевого участия.

После проверки банк сообщает застройщику специальный номер (в Сбербанке называют его номер референс), который передается покупателю. С этим номером будущий владелец квартиры идет в указанное ему отделение банка, где ему и открывают счет эскроу.

К середине 2019 года, когда на новую схему должны будут перейти все застройщики, привлекающие средства населения, банк планирует открывать такие счета дистанционно.

Будут ли льготы для владельцев ипотечных кредитов? 

Банки могут сделать льготную ставку по ипотечному кредиту, когда счет эскроу открывается в этом же банке. По крайней мере, такие маркетинговые акции не исключаются. Кроме того, ставка может быть гибкой и зависеть от объема средств на эскроу-счете. К слову, чем больше средств будет на счетах эскроу покупателей, тем ниже будет стоимость проектного финансирования для застройщиков.

Может ли владелец счета эскроу забрать свои деньги?

Счет эскроу закрывается и средства возвращаются покупателю, если застройщики и клиент расторгают договор. У покупателя есть право расторгнуть договор и забрать деньги со счета эскроу, если задержка в сдаче дома составит 2 месяца.

По требованию дольщика договор с застройщиком может быть расторгнут в судебном порядке, если строительство приостановлено или прекращено, существенно изменена проектная документация дома, изменено назначение общего имущества или нежилых помещений в доме.

Хочешь, чтобы в стране были независимые СМИ? Поддержи Znak.com

Источник: https://www.znak.com/2019-02-07/chto_nuzhno_znat_dolchikam_o_schetah_eskrou_kogda_i_gde_otkryvat_i_mozhno_li_eto_ne_delat

Что такое счет-Эскроу простыми словами и как его открыть?

Как открыть эскроу счет

В этой статье расскажу, что такое счет-Эскроу простыми словами.

Ведя собственный бизнес, бывает сложно уследить за огромным количеством условий, предлагаемых при осуществлении различных операций. При крупных сделках вопрос гарантий безопасности особенно важен, и только личное изучение вопроса и вникание в его аспекты поможет разобраться в новом деле.

Договор не всегда может гарантировать безопасность сторонам, в связи с широкой распространенностью разного рода подделок и фиктивных махинаций с документами. Какой же вариант может предложить современная юридическая культура для решения этого серьезного вопроса?

статьи:

Счета-Эскроу – что это такое?

Существуют условные счета, которые учитывают все имущество, документы или финансы вплоть до момента, когда наступает срок выполнения неких обязанностей или осуществляются какие-либо договорные условия. В мире данная практика достаточно распространена и активно используется, как правило, при заключении договоров.

Эскроу — (англ. escrow) в англо-американском праве: депонирование у третьего лица денежной суммы на имя другого лица с тем, чтобы она была выдана ему лишь после выполнения известного условия.

Обычно участниками такой сделки являются три лица: продавец, покупатель и третья сторона. Последней может быть, как банк и юридические лица, так и ЭСКРОУ-агенты. Именно наличие их в договоре становится главной гарантией, так как их роль заключается в выполнении функций доверительной стороны.
Процесс создания подобного счета достаточно прост:

  • сначала составляется договор между плательщиком (депонентом), получателем (бенефициаром) и доверительным лицом;
  • затем осуществляется регистрация самого счета;
  • и наконец, на нем размещается сумма или имущество, являющиеся оплатой услуг или конкретного продукта.

Если мы рассматриваем вариант с денежными средствами, не стоит беспокоиться о возможных условиях, когда сумма будет уменьшаться из-за внутрибанковских комиссий и выплат.

Внесенные средства замораживаются и дожидаются своего часа (когда продавец приносит в Банк или коммерческую организацию подтверждающие документы) или возвращения обратно к владельцу (при невыполнении условий).

Так соблюдаются гарантии для каждой стороны, что придает эффект прозрачности и честности сторонам сделки.

Счет-Эскроу при покупке недвижимости

В нашей стране операции со счетами-ЭСКРОУ проводятся с 2017 года в сфере приобретения недвижимости у застройщика. Ну а с 2019 года данный стал обязательным.

Новая реформа запрещает прямую передачу денежных средств застройщику, так как участились случаи обмана со стороны юридических лиц продающих жилую недвижимость. Ранее, при банкротстве компании застройщика дольщики оставались без вложенных средств.

Какие плюсы и минусы данной системы? Среди положительных моментов – это определенно форма денежных средств — нет необходимости в их обналичивании, транспортировке и пересчете. Открытие счета зачастую обходиться дешевле, нежели аренда ячейки или иные варианты.

Хотите купить квартиру? Обращайтесь!

Банк может открыть счет бесплатно, если в нем взята ипотека на квартиру. Кроме того, все средства попадают под систему страхования вкладов, чего нет в случае использования ячейки.

Обязательное применение счетов-Эскроу, несомненно, усложнит жизнь застройщикам. Теперь для строительства новых объектов им придется изыскивать собственные средства, либо привлекать инвестиции, кредитуясь у банков. Банки, конечно, не альтруисты и стоимость строительства возрастет. А часть строительных компаний уйдет с рынка недвижимости.

Все это закономерно приведет к повышению цен на недвижимость.

Существуют и другие минусы, связанные с использованием счетов-Эскроу. Например, лимит суммы на счете составляет всего 10 млн. рублей (в случае договора о недвижимости). А еще, бывают сложности в сроках оформления страхования вклада.

К тому же, совсем небольшое количество банков и компаний в нашей стране имеют возможность предложить процедуру открытия Эскроу-счетов. Разобраться в ситуации поможет опытный риэлтор.

Где открыть счет-Эскроу?

На сайте Центрального банка России представлен перечень банков, в которых можно открыть такой счет. Среди них — Сбербанк, Газпромбанк, Россельхозбанк, Юникредитбанк, Совкомбанк, ВТБ, Альфабанк и некоторые другие. Всего пока насчитывается чуть более 20 кредитных организаций, но их список постепенно расширяется.

Все банки предлагают разные условия, поэтому нужно заранее позаботиться о выборе удобного для себя варианта.

В качестве примера, разберем условия двух банков — Сбербанка и Россельхозбанка.

Первый предлагает консультацию от своих сотрудников и гибкий, индивидуальный подход к каждому конкретному случаю. То есть, помимо предлагаемых услуг, клиенту будет оказана консультативная помощь в понимании данного вида счетов.

Там расскажут о возможных рисках и помогут правильно составить договор, особенно если вопрос касается приобретения доли объекта недвижимости у застройщика. При этом бенефициар не обязательно должен иметь свой счет или карту в данном банке, в отличие депонента.

В Россельхозбанке это не является обязательным условием для сторон, но если они являются клиентами банка, то у них есть возможность получить некоторые привилегии.

При открытии счета важно оформить правоустанавливающий пакет документов, в соответствии с перечнем, предоставляемым на сайте банков. Таким образом, вам не нужно обращаться к специалистам для грамотного составления документов — их формы находятся в свободном доступе.

При оформлении договора о долевом строительстве в Сбербанке обслуживание предоставляется бесплатно (действует данное условие почти во всех кредитных организациях РФ). В других случаях предусматривается лимит в 100 млн. рублей и комиссия 0,7% годовых, но не менее 15000 рублей за квартал.

Рассчитать все это помогут сотрудники банка, поэтому обычно не возникнет вопросов с внезапно всплывающими дополнительными условиями по оплате комиссий. Каждое дополнительное соглашение или изменение в текущем договоре стоит 2500 рублей.

Что касается Россельхозбанка, то установленный лимит в сутки для обоих сторон договора —300 000 рублей, месячный порог составляет 3 млн рублей. Процент комиссии, в зависимости от индивидуальных условий, колеблется от 1 до 3% от всей суммы на счете.

О тарифах на все виды вкладов и счетов можно узнать как в банке на консультации, так и на официальном сайте.

Поскольку существует множество предметов договора, невозможно охватить весь спектр услуг. Подробнее об этом можно узнать лишь на индивидуальной консультации. Пакет необходимых документов также представлен на официальном сайте.

Вот так на примере двух кредитных организаций, можно увидеть, насколько разнятся условия таких операций в разных кредитных организациях. Только самостоятельный анализ информации из открытых источников и официальных сайтов поможет подобрать максимально выгодные для себя условия в конкретной организации.

Также можно обратиться к ЭСКРОУ-агентам, однако, во избежание разного рода неприятных ситуаций, в таком случае лучше пользоваться услугами только проверенного человека, который не имеет конфликта интересов ни с одной из сторон.

Кто еще работает со счетами-Эскроу?

Мало известны у нас, но активно работают в этой сфере международные юридические компании, такие как GRANT LAW CORPORATION или DELPHY LAW COMPANY. Они могут оказать услугу сопровождения ЭСКРОУ-сделок. Однако ее стоимость может быть выше, чем в банках.

Помимо этого, можно воспользоваться юридическими услугами не только по составлению документов, но и, например, по включению представителей и иных сторон в оформляемую сделку.

Подводя итог, хотелось бы отметить, что немаловажным фактором в подобного рода договорах и сделках является понимание общей ситуации в нашей стране, возможностей и благонадежности того или иного банка, агента и юридического лица, предоставляющего ЭСКРОУ-счета.

Заключение

Надеюсь, Вам теперь понятно, что такое счет-Эскроу простыми словами. Если статья Вам понравилась, делитесь ею с друзьями.

Это может стать полезным не только для крупных бизнесменов, но и для обычных людей, покупающих недвижимость.

Нужна помощь в покупке недвижимости? Звоните сейчас.

Источник: https://pro-consalt.com/schet-eskrou-chto-eto-takoe/

Эскроу счета

Как открыть эскроу счет
×

Политика конфиденциальности АО ИК «ЦЕРИХ Кэпитал Менеджмент»

Настоящая политика конфиденциальности АО ИК «ЦЕРИХ Кэпитал Менеджмент» (далее – Политика) разработана в соответствии с Федеральным законом от 27.07.

2006 N 152-ФЗ “О персональных данных” и устанавливает правила использования АО ИК «ЦЕРИХ Кэпитал Менеджмент» (далее – Компания) персональной информации, получаемой от пользователей сайта www.zerich.

com (далее – сайт), интернет-сервисов и мобильных приложений Компании.

Получение доступа к использованию сайта, интернет-сервисов и мобильных приложений Компании означает безоговорочное согласие Пользователя с положениями настоящей Политики и указанными в ней условиями обработки Компанией персональной информации пользователя.

Под интернет – сервисами и мобильными приложениями для целей применения настоящей политики подразумеваются любое программное обеспечение, позволяющее осуществлять электронное взаимодействие между пользователем и Компанией в процессе заключения/исполнения/расторжения соглашений на финансовом рынке, а также предоставления Компанией информации о своих услугах.

Компания собирает, обрабатывает и использует в определенных настоящей Политикой целях:

– персональную информацию пользователя, которую пользователь самостоятельно предоставляет Компании при переходе на сайт, создании учетной записи/регистрации/авторизации на сайте, в мобильном приложении Компании, в интернет – сервисах Компании, в том числе: фамилия, имя, отчество, пол, возраст, дата рождения, место рождения, адрес электронной почты, номер мобильного телефона, ссылки на профили в социальных сетях, реквизиты банковской карты;

– а также иные пользовательские данные, автоматически передаваемые Компании в процессе использования сайта, мобильного приложения, интернет-сервисов Компании: IP-адрес; версия ОС; версия веб-браузера; сведения об устройстве (тип, производитель, модель); разрешение экрана и количество цветов экрана; версия Flash; версия Silverlight; наличие программного обеспечения для блокирования рекламы, наличие Cookies, наличие JavaScript; язык ОС и Браузера; время, проведенное на сайте; действия пользователя на сайте), версия операционной системы мобильного устройства, с которого осуществляется доступ к мобильным приложениям Компании, данные об активности пользователя в сети Интернет, о посещенных пользователем страницах, дате и времени URL-переходов, файлы cookies.

Персональная информация пользователя обрабатывается Компанией в целях:

– установления и поддержания связи и документооборота с пользователем,

– регистрации пользователя на сайте Компании, управление учетной записью пользователя,

– предоставления пользователю доступа к мобильному приложению и иным сервисам Компании,

– принятия Компанией решения о приеме пользователя на обслуживании е в Компанию,

– исполнения Компанией обязательств перед пользователем по соглашениям между пользователем и Компанией,

– улучшения качества обслуживания пользователя,

– исполнение требований законодательства Российской Федерации,

– исполнения обязательств Компании перед контрагентами и государственными органами,

– технического управления мобильным приложением и интернет-сервисами Компании, улучшения их работы,

– выявления, пресечения недобросовестных действий третьих лиц, а также устранения технических сбоев или проблем безопасности;

– защиты прав Компании, клиентов Компании способами, соответствующими законодательству Российской Федерации,

– предоставление пользователю информации об услугах и продуктах Компании и ее партнеров,

– проведения маркетинговых мероприятий,

– статистических и иных исследований,

– в иных целях, предусмотренных заключенными между Компанией и пользователем соглашениями.

Компания вправе предоставлять информацию пользователей аффилированным лицам Компании и контрагентам Компании в вышеуказанных целях. При этом аффилированные лица Компании, а также контрагенты Компании должны соблюдать требования сохранения конфиденциальности обрабатываемой информации пользователей.

В целях исполнения требований законодательства Российской Федерации Компания вправе предоставлять информацию пользователей уполномоченным государственным органам на основании соответствующих письменных запросов.

Компания гарантирует, что персональная информация пользователей не разглашается, а также не предоставляется Компанией иным лицам, за исключением случаев, прямо предусмотренных в настоящей Политике.

Предоставление персональной информации пользователей третьим лицам, по основаниям, не указанным в настоящей Политике, допускается только при наличии дополнительного согласия пользователя, которое может отозвано пользователем в любое время.

Сайт, мобильное приложение, интернет-сервисы Компании не являются общедоступными источниками персональных данных.

Компания принимает все необходимые и достаточные правовые, организационные и технические меры для защиты информации, предоставляемой пользователями от неправомерного или случайного доступа, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных видов неправомерного использования и неправомерных действий третьих лиц.

Компания ограничивает доступ сотрудников Компании, ее аффилированных лиц, а также контрагентов к персональной информации пользователей, которая не является необходимой для исполнения требований законодательства Российской Федерации либо выполнения существующих обязательств перед пользователями либо достижения иных целей, указанных в настоящей Политике.

Трудовые договоры с сотрудниками Компании, а также с контрагентами Компании предусматривают меры ответственности и штрафные санкции за нарушение конфиденциальности персональной информации пользователей.

Компания рекомендует пользователям соблюдать конфиденциальность данных учетных записей, логинов, паролей для доступа к мобильным приложениям и сервисам Компании.

Пользователь обязуется незамедлительно сообщать Компании о любом случае компрометации паролей, логинов для доступа к мобильным приложениям и сервисам Компании, используемых ключей электронной подписи, а также выявленного пользователем несанкционированного использования его учетной записи.

Соблюдение пользователем настоящей рекомендации позволит обеспечить максимальную сохранность предоставленной Компании информации.

Компания оставляет за собой право в любое время вносить изменения в настоящую Политику.

Новая редакция Политики вступает в силу с момента ее размещения на сайте. Продолжение пользования сайтом, мобильным приложением, интернет-сервисами Компании после публикации новой редакции Политики на сайте Компании означает безусловное согласие пользователя с новой редакцией Политики.

На пользователе лежит обязанность знакомиться с текстом Политики при каждом посещении сайта, мобильного приложения или интернет-сервисов Компании.

Источник: https://www.zerich.com/finVocabulary/escrow

Покупаем новостройку с использованием счета эскроу

Как открыть эскроу счет

Квартиры в домах с высокой степенью готовности можно будет покупать по «старым» правилам, через некоторое время всем, кто приобретает жилье у застройщика, придется пользоваться эскроу-счетом.

Что такое «эскроу»?

Счет эскроу – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Покупатель закладывает туда деньги, а продавец получает доступ к этим деньгам при выполнении тех или иных обязательств. Очень похоже на расчеты с использованием банковской ячейки на вторичном рынке.

Только там покупатель кладет в купюры в ячейку, а продавец получает ключ от этой ячейки при условии предъявления зарегистрированного договора купли-продажи.

В случае же с новостройками роль «ячейки» будет выполнять специальный счет, а условием получения денег продавцом-застройщиком станет ввод дома в эксплуатацию.

«Покупатель открывает в банке счет эскроу, куда направляет свои денежные средства (либо сразу все, либо в рассрочку в зависимости от договоренностей с Застройщиком).

Данные денежные средства хранятся на счете эскроу-агента до момента завершения строительства дома и регистрации собственности хотя бы на 1 квартиру из этого дома, – поясняет Дмитрий Соболев, финансовый директор «Сити-XXI век».

– То есть Застройщик, которому в будущем предназначаются деньги, сможет получить их лишь при выполнении вышеуказанных условий».

Таким образом, это просто новая схема расчетов. Раньше по договору долевого участия (ДДУ) дольщик направлял средства напрямую на расчетный счет застройщика, теперь – между покупателем и застройщиком появился банк, эскроу-агент. 

ДоГОВОР

Между банком, застройщиком и физическим лицом заключается трехсторонний договор.

Как выбрать банк?

БАНК ВЫБИРАЕТ ЗАСТРОЙЩИК. При проведении сделки с использованием эскроу-счета выбирать банк вам не придется. Это сделает за вас застройщик. Эскроу-счет будет открыт в том банке, которые обеспечит проектное финансирование строительства новостройки. Более того, банк будет указан в договоре долевого участия.

50 БАНКОВ. Функции агента эскроу может выполнять далеко не каждый банк. На сегодняшний день вреестре банков, имеющих возможность открытия эскроу-счетов для долевого строительства, около 50-60 банков. Среди них все крупные: Сбербанк, ВТБ, Дом.рф и проч.

Другое дело, что наличие того или иного банка, к которому «привязан» дом, может повлиять на решение по выбору объекта.

Ведь счет эскроу – это, по сути, вклад дольщика, на который распространяются все те же риски, что и на любые вклады и счета.

Так что надежность банка – далеко не последняя характеристика, которую следует рассматривать, выбирая новостройку. По крайней мере, при стоимости квартиры свыше 10 млн.

10 МЛН РУБ. – ЗАСТРАХОВАННАЯ СУММА. «На эскроу-счета распространяется защита АСВ, при этом максимальный объем все же ограничен 10 млн рублей, – продолжает Дмитрий Соболев. – Соответственно, при возникновении проблем у банка, в котором находится эскроу-счет, гражданину гарантируется возврат денежных средств. Но только в пределах 10 млн рублей».

Понятно, что когда речь идет о квартире высокого класса или просто хорошем столичном районе, уложиться в «гарантийную» сумму не получится. Но для покупки квартиры массового сегмента в большинстве регионов этого хватит. Что же касается регионов с самой дорогой недвижимостью, то разговоры о повышении застрахованной суммы идут, но решение пока не принято.

Как проходит сделка

Технически процесс происходит довольно просто.

  1. Подписываете и регистрируете договор долевого участия.
  2. Далее дольщик идет в банк, который указан в договоре, ему открывают счет эскроу.

Документы, которые необходимо при себе иметь для открытия счета эскроу в банке:

  • удостоверение личности,
  • оригинал ДДУ.

«Оригинал договора может быть предоставлен на бумажном носителе и в электронной форме. ДДУ должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. В договоре должны содержаться сведения о банке, уполномоченном на открытие счетов эскроу для уплаты цены ДДУ», – поясняетДмитрий Соболев.

Для ипотечников открытие эскроу-счета вовсе не означает «привязку» к данному банку. При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита можно оформить ипотеку в одном банке, а открыть эскроу-счет в другом, аккредитованном банке. В таком случае сумма просто переводится из одного банка в другой безналичным расчетом.

Защита для дольщика

Схема совершения сделки посредством эскроу-счета призвана обеспечить защиту дольщиков сразу в двух направлениях. 

ДЕНЬГИ ДОЛЬЩИКОВ НЕ ТРАТЯТСЯ. Прежде всего, сама стройка будет происходить не на деньги дольщиков. Средства покупателей квартир не попадут в руки застройщика до тех пор, пока он не введет дом к эксплуатацию. Соответственно, если девелопер окажется недобросовестным или допустит просчеты в бизнесе, и стройка будет заморожена, деньги дольщиков потрачены не будут.

ДЕНЬГИ МОЖНО ВЕРНУТЬ В ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ. Второе – использование эксроу-счета позволит в случае возникновения проблем с проектом расторгнуть договор и вернуть деньги дольщику незамедлительно. 

Нынешние «драконовские» меры по выплате неустоек застройщиками за нарушения сроков выполнения своих обязательств малоэффективны. Получить определенные судом сотни тысяч и даже миллионы рублей обычно не удается: счета застройщика просто-напросто пусты. В новой системе человек получает те самые деньги, которые он положил на эскроу-счет при подписании договора. 

Если объект не достроен в предусмотренный срок, то гражданин получает право на расторжение договора и возврат средств с эскроу-счета.

Если же дольщик решит дожидаться квартиру, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Впрочем, надо заметить, что на эскроу-счет не начисляются проценты. Так что если, скажем, через три года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на первичном рынке вырастут, то купить аналогичный объект не получится.

Цена вопроса

БЕСПЛАТНО. Открытие и обслуживание счета эскроу ничего не стоит для покупателя.

ДОПУСЛУГИ. В качестве дополнительных расходов для дольщика может быть оплата услуг представителя застройщика по сопровождению открытия эскроу-счета.

В этом случае оплачиваются стоимость такого сопровождения и нотариальная доверенность. Впрочем, оплата оформления документов при заключении ДДУ и сейчас существует.

Так что, скорее всего, открытие эскроу-счета в большинстве компаний просто войдет в перечень комплексной услуги.

На этом все расходы по приобретению квартиры в новостройке с использованием эксроу-счета заканчиваются.

Однако, нельзя не упомянуть, что в целом жилые проекты, реализуемые по этой схеме будут несколько дороже. «Поскольку застройщик на этапе строительства не имеет доступа к деньгам дольщиков, он вынужден вести строительство с привлечением кредитных средств, что, в конечном счете, приводит к росту себестоимости жилья», – поясняет Дмитрий Соболев.

В совокупности с сокращением количества девелоперов при переходе схему эскроу это, безусловно, вызовет рост цен. Участники рынка расходятся в объеме удорожания, возможно, рост будет на 10-30% в горизонте двух лет.

Источник: https://www.cian.ru/stati-pokupaem-novostrojku-s-ispolzovaniem-scheta-eskrou-294445/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.