Как отменить регистрацию сделки с недвижимостью

Содержание

Отказ от регистрации сделки – как это?

Как отменить регистрацию сделки с недвижимостью

Имея за плечами богатый опыт проведения сделок с недвижимостью, немногие специалисты сталкиваются с ситуацией, когда одна из сторон передумала делать сделку в последний момент, когда деньги заложены в ячейку или лежат на аккредитивном счете, а документы сданы в МФЦ-многофункциональный центр «Мои документы» – на государственную регистрацию. Причем ситуация эта бывает новой не только для риелторов, но и для нотариусов. Чтобы восполнить пробел в опыте, решил поделиться своим кейсом.

Сделка Сергея с самого начала виделась беспроблемной. Мой давнишний клиент, купивший квартиру за городом, оставлял ее родителям, а сам перебирался поближе к центру и к станции метро.  Часть денег была своя, часть планировалось взять в ипотеку в Райффайзенбанке. После некоторого количества просмотров выбор был сделан на квартире в сталинском добротном доме, прямо рядом со станцией метро.

Мы встретились с хозяевами квартиры и их риелтором на квартире и оформили авансовое соглашение, внесли аванс.  Документы – мечта риелтора – приватизация 2000-ых, на отца и совершеннолетнего тогда уже сына. Прописанная с ними мама, Ирина Сергеевна, от приватизации отказалась.

На авансе присутствовала вся семья, причем было очевидно, кто в семье главнаяJ). По всем пунктам было достигнуто согласие и понимание, все документы и нотариально заверенные заявления, и мама, и продавцы готовы были предоставить. Риелтор Алексей был на редкость толковым и тактичным человеком.

Сказать, что на авансе что-то было настораживающее в поведении хозяев или Ирины Сергеевны – нет, все было мирно, дружелюбно. И отец, Герман, и Александр, его сын, подтвердили, что планы их – продать эту квартиру и переехать в роскошный загородный дом, этакое родовое гнездо.

Вид у Александра был, правда, странноватый, хвостик на голове, козлиная бородка. Но вроде миллениалы бывают странного вида – и ирокезы, и хипстерские зачесы…Я за свою практику всякого насмотрелся…

Квартира, правда, для жилой выглядела очень пустой – как сказала мама, сын жил один и явно не утруждал себя созданием домашнего уюта. Такая спартанская обстановка.

Своим чередом мы получили одобрение в банке, наступил день сделки. Договор купли-продажи по закону надо было заверять у нотариуса, долевая собственность отца и сына.

Нотариус, услугами которого я пользуюсь, скрупулезно соблюдает все законные требования – на сделке только участники, остальные за дверью, видеосъемка, еще раз проговариваются основные условия договора. Снова отец и сын подтвердили, что они хотят продать квартиру и переехать за город. Дальше – банк, закладка денег в ячейку.

Отец и сын мирно писали расписки каждый на свою долю, мама показывала на своем телефоне роскошные картины загородной жизни – дом у них с камином, с огромным зимним бассейном. Восторженные возгласы покупателя Александр прокомментировал, оторвавшись от написания расписки: «Вот поэтому я и переезжаю!».

И каким-то диссонансом прозвучала его колючая фраза после закладки денег: «Конечно, мою квартиру продали, а мне ничего не купили!». Сказано это было явно не в шутку, а злобно и на полном серьезе. На мой вопросительный взгляд он смутился и махнул рукой.

Я отвез документы нотариусу для сдачи на госрегистрацию в МФЦ. Почему-то я попросил сделать обычную регистрацию, которая идет 5 дней плюс 3-4 дня на курьера, который отвозит документы в Росреестр и потом их привозит. Как потом выяснилось, это было озарением свыше…если бы регистрация была электронной, за два дня, проблем было бы больше.

Через два дня – а дело было накануне Нового года – когда я был далеко от Москвы, мне позвонил нотариус и сказал, что в контору приходила родная сестра Александра, дочь Германа и Ирины и требовала расторгнуть сделку. Как оказалось, главных в семье было две.

При этом она объяснила, что ее брат – шизофреник, лечится в частной клинике, и, если сделку не остановить, он потом все равно подаст в суд с требованием вернуть ему квартиру. Следом позвонил риелтор, Алексей, и сказал, что Александр подал в МФЦ заявление о приостановке регистрации сделки.

Мотив, сказал Алексей – сын не хочет переезжать к родителям, он хочет жить в Москве.

Как говорится, насильно мил не будешь, перспектива судебных разбирательств с человеком, у которого есть такой «джокер», как шизофрения, ни мне, ни покупателю не улыбалась. Однако расходы на ипотечную сделку были немалыми, да и нотариат удовольствие недешевое.

Надо отдать должное, продавцы (в лице Ирины Сергеевны) подтвердили готовность компенсировать произведенные расходы по доброй воле. Тут уместно подчеркнуть, что будь они менее порядочными людьми, Сергею пришлось бы свои расходы возмещать через суд.

Ну и немаловажную роль сыграло то обстоятельство, что нотариальный договор просто так порвать и забыть не получится, даже если сделка не была зарегистрирована. Расторгнуть его можно только через суд, или по согласию сторон нотариальным действием.

Своего рода «джокер» для покупателя.

С момента выдачи ипотечного  кредита идет начисление процентов, независимо от  того, владеет заемщик квартирой или нет. Физически деньги лежат в ячейке и вынуть их и погасить кредит, чтобы остановить начисление процентов, даже при условии, что придут и продавец, и покупатель, можно только после того, как на руках будет кредитный договор. А кредитный договор ушел на регистрацию.

После того, как мы договорились о процедуре нашего «развода», Сергей пошел в МФЦ и тоже написал заявление об отказе от регистрации сделки. Шли томительные дни, наконец документы пришли в МФЦ.

Следующая встреча была в банке. Я попросил приехать наших несостоявшихся продавцов, на случай возникновения у банка вопросов к ним. Но у банка вопросов к ним не возникло, кредитный договор расторгли, доступ уже был у покупателя.

Деньги из ячейки были вынуты и возвращены в кассу.

Так же Сергей написал заявление о расторжении договора страхования, который он заключил при выдаче кредита (его предупредили, что из денег, уплаченных за страховку, он, скорее всего, ничего назад не получит – правило страховой).

После того, как кредитный договор расторгнут, деньги заемщик вернул в кассу, банк выдает справку о погашении кредита. Без этой справки нотариус не удостоверит расторжение договора купли-продажи.

Справка выдается не день в день, а через 2-3 дня, когда деньги будут проведены по бухгалтерии банка.

Просить и умолять выдать справку в тот день, когда деньги вынули из ячейки и внесли в кассу бесполезно – регламент.

Через 2 дня Сергей получил справку и состоялась заключительная встреча. Уже у нотариуса. Продавцы возместили понесенные расходы, было подписано сторонами соглашение о расторжении договора купли-продажи. Надо сказать, что на их документах появилось множество отметок, которые сделал нотариус – сначала о том, что удостоверен договор купли-продажи, потом о том, что договор был расторгнут.

Во что вылилось это мероприятие для покупателя в финансовом исчислении?

  1. Госпошлина за госрегистрацию сделки – 2000 рублей
  2. Заказ поэтажного плана и экспликации – 4 500 рублей
  3. Оценочный альбом – 4 300 рублей
  4. Стоимость доверенности от банка «Райффайзен» на получение и сдачу закладной (мы отказались от услуг аффилированной юридической фирмы)- 2 500 рублей
  5. Стоимость аренды ячейки – 3600 рублей
  6. Страховка – 19 381 рубль
  7. Проценты по кредиту – 19 456 рублей
  8. Соглашение о расторжении договора купли-продажи – 7000 рублей
  9. Удостоверение договора купли-продажи квартиры – 25 000 рублей.

Потери Сергея были не очевидны, но весьма существенны. Помимо морального ущерба, закончилось одобрение банком его как заемщика. При переодобрении ставка выросла на 1,2 процента.

За время, пока шло оформление расторжения, поднялись цены на квартиры. Исчезли интересные для него варианты.

После того, как дело было сделано, Ирина Сергеевна поведала нам, из-за чего Александр решил все отменить (изначально было задумано все это, чтобы не оставлять одного в квартире нездорового человека). Ищите женщину, причина стара, как мир. У Александра была девушка, которую родители не воспринимали всерьез. Зато девушка всерьез воспринимали и Александра, и его жилплощадь.

После сделки она дала ему понять, что жить, во-первых, с его мамой и папой, во-вторых, за городом она не планирует (мама и папа, думаю, тоже не планировали совместное с нею проживание).  Дальше влюбленный юноша пошел сворачивать горы ради своей любимой.

Сначала он предложил родителям оформить на него (с дальнейшим его проживанием) квартиру бабушки, а получив отказ, пошел в МФЦ писать заявление об отказе от сделки.

Точку  в этой истории я поставил, заказав историю перехода прав на эту квартиру.

  Квартира кристально чистая, по-прежнему принадлежит Герману и Александру, без каких-либо особых отметок о разыгравшихся страстях…На сделку и Герман, и Александр предоставили справки о своей психической вменяемости и наркотической независимости. Только отметки на их документах на квартиру указывают на происшедшее  действо…

Ну, и, конечно же, – эта история выдумана, все сходство персонажей с реальными людьми случайное.

Источник: https://re77.ru/poleznoe/istorii-iz-praktiki/158-otkaz-ot-registratsii-sdelki-kak-eto

Как запретить сделки с недвижимостью без личного участия?

Как отменить регистрацию сделки с недвижимостью

Что сделать, чтобы юридически защитить свой дом или квартиру от мошенников? Росреестр предлагает внести запрет на регистрационные действия с недвижимостью без личного участия собственника.

Что означает запрет регистрации без личного участия собственника?

По заявлению собственника в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится отметка о запрете регистрационных действий с объектом недвижимости без личного участия собственника или его законного представителя.

Другими словами, будет включаться правило: есть хозяин – есть сделка.

А как же нотариальная доверенность? В этом случае не работает. Установленный собственником запрет будет требовать «личного участия» в сделке собственника или его законного представителя.  

Для физических лиц  «законные представители» – это родители, усыновители, опекуны, попечители. А представители по доверенности (даже нотариальной) сюда не относятся. 

Что даст запрет сделок без личного участия правообладателя? 

цель: оградить собственника от разных мошеннических схем. 

На деле это означает следующее.

Если в отношении объекта недвижимости в дальнейшем будет подано заявление о государственной регистрации права (продажа, мена, дарение и так далее) от иного лица, которое не является ни собственником, ни его законным представителем, такое заявление Росреестр просто вернет заявителю без рассмотрения. А вам на адрес электронной почты придет уведомление о факте такого обращения.

На какую недвижимость можно оформить запрет?

 

На любой объект недвижимости, который состоит на кадастровом учете.  Например, на дом, квартиру, комнату или машино-место. 

Как оформить запрет?

Для внесения в ЕГРН отметки о невозможности регистрации, нужно подать заявление

Есть три варианта: 

  • обратиться в Росреестр
  • обратиться в МФЦ «Мои документы»
  • отправить через личный кабинет на портале gosuslugi.ru

Какие документы нужны, чтобы оформить запрет?

Для обращения в МФЦ (или в Росреестр) с заявлением о запрете сделок с вашей недвижимостью без вашего личного участия, вам потребуется:

  • паспорт;
  • снилс;
  • документ, подтверждающий право собственности.

Как выглядит  заявление о невозможности регистрации и как его заполнить? Заявление о запрете государственной регистрации права без личного участия правообладателя не пишется в свободной форме от руки.

Есть специально установленная форма.

Полная версия заявления есть на сайте росреестра здесь. 

Образец заполнения заявления о запрете сделок с недвижимостью без личного участия собственника есть также на сайте россреестра.

Могу вас порадовать: разбираться и заполнять такое заявление вручную не потребуется, если вы обратитесь в МФЦ «Мои документы». 

Оператор МФЦ самостоятельно заполнит заявление от вашего имени, останется только проверить правильность всех внесенных данных и поставить свою подпись.

Услуга по заполнению заявления оказывается бесплатно.
 

А если собственников у недвижимости несколько?

Если у объекта недвижимости не 1 собственник, а например, два, и у каждого есть выделенные доли (речь идет о долевой собственности), то прийти в МФЦ (в Росреестр) для подачи заявления нужно каждому собственнику, но не обязательно вместе.

Можно в любое время и отдельно. Может прийти и всего 1 собственник, и наложить запрет регистрации без личного участия только в отношении его доли.

Если собственников несколько, а собственность совместная (без определения долей), то прийти нужно всем и в одно время.

Нужно платить госпошлину за запрет?

Нет, госпошлины нет. Оплачивать работу Росреестра не придется.

Но при этом госпошлина есть, чтобы снять этот запрет – 350 рублей. 

Статья 333.33 Налогового кодекса РФ

Что будет после подачи заявления о запрете сделок с недвижимостью без личного участия собственника?

После принятия заявления вы получите расписку. 

Запись о невозможности регистрации вносится в ЕГРН в срок не более 5 рабочих дней со дня получения такого заявления. При подаче документов через МФЦ срок увеличится на 2 дня.

О том, что отметка о запрете появилась в ЕГРН, вас уведомят дополнительно. Уведомление о результатах можно получить также в МФЦ или попросить направить вам по почте.

Сколько действует запрет сделок с недвижимостью? Запрет действует бессрочно. 

Но закон предусматривает три случая снятия установленного запрета:

  • заявление собственника (или его законного представителя) об отзыве ранее установленного запрета;
  • погашение регистратором при регистрации сделки и при личном участии собственника;
  • вступившее в законную силу решение суда.

Источник: https://pravodocs.ru/article/kak-zapretit-sdelki-s-nedvizhimostyu-bez-lichnogo-uchastiya

8 причин остановки регистрации права собственности на недвижимость

Как отменить регистрацию сделки с недвижимостью

«Периодом страха» в Екатеринбурге называют срок, который длится с момента сдачи документов на регистрацию до получения свидетельства о праве собственности на квартиру.

Нервничать приходится покупателю – деньги за квартиру уже отданы, а право собственности возникнет только через 10 дней. Если в Росреестре что-то пойдет не так, то покупателю предстоит забирать у продавца отданные деньги.

Как показывает практика, остановка регистрации явление нередкое. Это может случиться, как минимум, по 8 причинам.

Исторически сложилось так, что в столице Урала расчеты между продавцом и покупателем производятся в момент подписания договора купли-продажи. Бумаги подписывают, покупатель отдает деньги продавцу и теряет покой.

Во-первых, продавец по пути в Росреестр может скрыться в неизвестном направлении.

Во-вторых, регистрация сделки может быть остановлена и отклонена сотрудником Росреестра уже после того, как документы благополучно сданы на оформление.

Если регистрация права собственности будет остановлена, покупатель будет обязан вернуть продавцу квартиру, а продавец – деньги. Правда, денег к этому моменту может уже не быть. Тогда покупателю придется начинать судебное разбирательство и взыскивать отданные средства всеми законными способами.

Вот основные причины остановки регистрации:

1. На регистрацию подан неполный пакет документов

Неполный пакет документов – наиболее распространенная причина остановки регистрации. Сотрудник Росреестра не вправе отказать в приеме документов. Даже если отсутствуют какие-то важные для регистрации бумаги, пакет на регистрацию принят будет, а продавцу скажут, какие документы необходимо будет донести.

По словам участников рынка, продавцы чаще забывают приложить нотариальное согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества, отказ сособственников от преимущественного права выкупа либо согласие от органов опеки на совершение сделки с квартирой, на которую существуют права несовершеннолетнего.

Людмила Плотникова, юрист УПН: «В обязанности приемщика не входит проверка содержания договора и полноты пакета документов. Все, что стороны принесли на сделку, он то и обязан принять. Полный пакет или нет, выяснять будет регистратор ». Впрочем, в некоторых случаях регистрация останавливается из-за того, что государственному регистратору необходимы документы, которых в общеобязательном перечне нет.
Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности: «В последний раз мы проводили сделку, объект был зарегистрирован в БТИ (сделка до 1999 года), в Росреестре не был зарегистрирован. Соответственно, нужно было предоставить справку (которой нет в перечне обязательных документов) «О принадлежности объекта недвижимости».

Чаще всего запрашиваются документы, устанавливающие связь между собственником и объектом недвижимости. К примеру, если в свидетельстве о праве собственности и паспорте владелицы квартиры указаны разные фамилии, регистратор запросит свидетельство о браке.

2. Ошибки в документах

Регистрация может быть остановлена, если в документах на квартиру есть ошибки технического характера. К примеру, есть расхождение в площади квартиры или допущены ошибки в написании имен/ адресов.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»: «В нашем агентстве была сделка с объектом на улице Краснолесья, в новом кадастровом паспорте было указано КраснолесьЕ». Благо к нам проявили лояльность в этой ситуации, и сделка состоялась. А так – это техническая ошибка, которая могла привести к остановке регистрации».
 

Иногда к остановке регистрации приводят не ошибки, а неточности, связанные с изменением законодательства.

Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности: «Регистрация последней сделки с загородкой была приостановка из-за неточности. В том случае была одна тонкость – раньше существовала категория земельного участка – «земли поселений». Сейчас такого вариант в классификаторе нет. Сегодня есть только «земли населенных пунктов». Продавец уехал отдыхать за рубеж, вовремя документ не предоставил, соответственно, регистрацию остановили. Нам пришлось переделывать договор купли-продажи».

3. Двойная продажа одного объекта

Это может произойти только в случае, когда продавец сознательно пытается обмануть покупателя.

Наделение МФЦ функцией по приему документов на регистрацию права собственности открыло поле для махинаций с недвижимостью.

Продавец подписывает договор купли-продажи с покупателем и сдает документы на регистрацию в Росреестр. А потом все то же самое проделывают еще один раз в МФЦ, но теперь уже с другим покупателем.

Людмила Плотникова, юрист УПН: «Летом была история – продавец сдал пакет документов на регистрацию повторно. Через 15 дней был выявлен факт повторной сдачи документов на регистрацию. Сейчас, скорее всего, будет возбуждаться уголовное дело по факту мошенничества. Квартиру продавали по доверенности, пострадали два покупателя».
 

Дело в том, что у специалистов МФЦ нет доступа к базе Росреестра, поэтому факт двойной продажи выявляется только тогда, когда два пакета документов на одну и ту же квартиру оказываются на столе у сотрудника в Росреестре.

Игорь Обухов, директор АН Антей: «Теоретически, дважды сдать документы на регистрацию можно и сейчас. В Екатеринбурге подлинники документов не забираются, соответственно, они остаются на руках у продавца. При желании он может сдать документы на регистрацию повторно. В любом случае, двойной пакет документов попадет к регистратору, по обоим пакетам будет приостановка и разбирательство».

Срок доставки пакета документов из МФЦ в Росреестр (занимает не менее суток) может быть использован мошенниками для того, чтобы скрыться с полученными деньгами. Покупателям останется только писать запросы в правоохранительные органы и надеяться, что аферист будет пойман.

4. Отказ от регистрации по инициативе продавца

Продавец волен отказаться от совершения сделки и потребовать остановить регистрацию права собственности. Подписанный договор купли-продажи и переданные продавцом деньги не мешают ему написать заявление в Росреестр об остановке регистрации. Никаких уважительных причин, подтвержденных документами, для этого не требуется.

Игорь Обухов, директор АН Антей: «Любая из сторон сделки может написать заявление о прекращении регистрации. Причины никакие для этого указывать не нужно, это законодательством не предусмотрено. В этом случае, сначала регистрация приостанавливается на один месяц, вторая сторона уведомляется о том, что я поступило такое заявление. Если месяц истек, иных заявление не поступило, то регистрация прекращается, сторонам сделки возвращаются документы, сданные на регистрацию и уведомление о прекращении регистрации. Продавец с покупателем либо в добровольном порядке решают свои вопросы, либо обращаются в суд».

Отметим, что из-за подобного поведения сторон сделки участники рынка стараются лишний раз не распространяться о возможности остановки сделки после подачи документов на регистрацию. И, тем не менее, практике известно немало примеров, когда продавец умудрялся передумать в самый последний момент.

Надежда Легостаева, специалист по недвижимости АН «Новосел»: «В течение срока регистрации продавец может развернуть сделку, при этом покупателю должны вернуться деньги в полном объеме. У клиента до работы со мной был случай: квартира выбрана, расчеты произведены, документы сданы на регистрацию. Во время регистрации продавец решил, что продешевил с продажей квартиры и предложил доплатить еще полмиллиона рублей. На что мой клиент ответил отказом. В результате продавец развернул сделку, вернул себе квартиру, клиент получил свои деньги обратно. Кстати, продавец до сих пор не может продать ту квартиру».

Возможность остановки регистрации может использоваться собственниками для шантажа и даже обмана покупателя.К примеру, продавец может сначала настоять на занижении цены в договоре, а потом написать заявление об остановке регистрации. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю полученную сумму, указанную в договоре, а покупатель – квартиру.

Артем Денисов, управляющий партнер Юридической компании «Генезис»: «На моей практике был случай, продавец в одностороннем порядке подала заявление о возврате документов из регистрирующего органа, хотя каких-либо оснований к этому не имелось – сделка была исполнена сторонами надлежащим образом: квартира была передана покупателю, расчеты произведены. После этого продавец обратилась в суд для признания заключенного договора купли-продажи недействительным. Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга принял решение о признании указанной сделки недействительной. Изначально стороны намеревались заключить договор по цене 10 500 000 рублей, однако продавец отказалась от подписания соответствующего дополнительного соглашения.

При подписании договора продавцу были переданы денежные средства в размере 10 500 000 рублей, из которых – 3 700 000 в качестве покупной цены по договору, 6 800 000 – безосновательно.

Следовательно, последствие применимые к недействительной сделке – двухсторонняя реституция: продавец получил обратно квартиру, а покупатель – обратно 3 700 000 в качестве покупной цены по договору».

5. Наличие судебного разбирательства в отношении объекта

Перед совершением сделки большинство покупателей запрашивают справку из ЕГРП об отсутствии наложенных на объект обременений. Однако арест может быть наложен в процессе регистрации перехода права собственности.

Ирина Карпухина, помощник генерального директора по правовым вопросам ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»: «В моей практике был такой прецедент: документы были сданы на регистрацию. Параллельно с этим шло судебное дело, о котором, естественно, покупатели не знали. Продавец судился с банком. Технически это произошло так: в пятницу был наложен арест, в Федеральную регистрационную службу (ФРС) никаких данных об этом не пришло, и в понедельник зарегистрировали сделку. По идее, только исходя из положений Гражданского кодекса и законодательства, регистрации не должно было быть, если бы в ФРС поступили данные о наложении ареста. Банк, естественно, обратился с исковым заявлением о признании сделки недействительной, но суд оказался на стороне покупателей, банку отказали, потому что у покупателя двое детей и беременная жена. Сделка осталась в силе».

Отметим, что самой полной информацией об арестах обладают специалисты Росреестра – они могут увидеть наличие наложенного обременения при приеме документов на регистрацию. У сотрудников МФЦ такой возможности нет, поэтому покупателям рекомендуется заранее заказывать срочное изготовление выписки из ЕГРП (оформляется за 1 день).

6. Продажа по доверенности + запрет совершать операции с квартирой без личного участия собственника

В октябре 2013 года у собственников появилась возможность запрещать проводить сделки с квартирами без личного участия владельца. Для этого нужно написать соответствующее заявление в регистрирующий орган.

Получается, схема по обману покупателя может выглядеть так: квартира продается по генеральной доверенности. Документы сдаются на регистрацию, однако, когда пакет оказывается у регистратора, выясняется, что проводить сделку без личного участия правообладателя запрещено.

Регистрация останавливается, документы возвращаются сторонам сделки, а покупателю предстоит получить назад деньги от представителя продавца.

7. Смерть продавца в процессе регистрации

Если в течение 10 дней регистрации права собственник умрет, то сделка будет считаться несостоявшейся. Покупателю придется возвращать квартиру наследникам продавца. А кто вернет отданные деньги – вопрос.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости, АН «Новосел»: «Предположим, собственник сегодня жив и здоров, сделка совершена, деньги за квартиру отданы. Остается 10 дней ждать перехода права собственности. В течение этого срока владелец умирает. Переход права собственности не состоялся. В этом случае у покупателя есть риск остаться без денег и без квартиры».
 

Все вопросы покупателю предстоит направлять родственникам продавца, которые могут оказаться не в курсе дел умершего.

8. Не оплачена либо оплачена неверно пошлина за регистрацию

Это самая редкая причина остановки регистрации. Впрочем, даже она может сыграть с покупателем злую шутку. Дело в том, что с октября 2013 года заявители не обязаны предоставлять квиток об оплате госпошлины в бумажном виде.

Информация об оплате отражается в системе платежей, и эту информацию регистраторы проверяют самостоятельно. И только в процессе регистрации может выясниться, что информация затерялась или платеж был проведен по неверному тарифу.

И это станет основанием для остановки регистрации. Поэтому участники рынка настоятельно рекомендуют прикладывать квиток к общему пакету документов.

В этом случае, если заявитель забыл оплатить госпошлину или сделал это неверно (к примеру, оплатил по неверному тарифу), приемщик сразу сообщит об ошибке. Заявителю предложат оплатить государственную пошлину повторно.

Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности: «Одним из существенных условий приема документов является оплаченная пошлина об оплате государственной регистрации. Без оплаченной пошлины регистратор даже не примет документы. Если заявитель ошибся в сумме, специалист попросит оплатить заново. А уплаченные ранее денежные средства будут возвращены по заявлению (заявления о возврате денег принимают в отделении на ул. Крестинского). К примеру, я платил пошлину за удаленную регистрацию, но сделал это не на тот счет, пришлось оплачивать повторно».

***

Остановка регистрации не всегда приводит к срыву сделки. Чаще всего, сотрудники Росреестра запрашивают недостающие документы у сторон сделки. Приостановка может длиться от месяца до трех в зависимости от сложности ситуации. Если продавец и покупатель пропустят эти сроки, то документы будут возвращены почтой России, и им предстоит разбираться самостоятельно в обратном порядке взаиморасчетов.

Евгения Курмачева

Рубрики на сайте:

  • Каталог новостроек Екатеринбурга.
  • Продажа квартир в Екатеринбурге.

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/8065

Порядок оформления договора купли-продажи квартиры

Как отменить регистрацию сделки с недвижимостью

Расторжение договора купли-продажи недвижимости — затяжной процесс, требующий юридической подкованности и знания законодательных норм.

В данной статье мы ответим на следующие вопросы: можно ли расторгнуть договор купли продажи недвижимости? каковы основания для подобного действия? когда это возможно — до или после регистрации? как правильно произвести отмену сделки? Ответы на эти и другие вопросы читайте в настоящей статье.

Можно ли расторгнуть?

В соответствие с действующим законодательством, отмена сделки купли-продажи недвижимости возможна, но только в том случае, если обе стороны сделки согласны на это. Расторгнуть договор в одностороннем порядке возможно только через суд.

При аннулировании сделки продавец и покупатель должны осознавать, что все действия, совершенные до момента расторжения сделки (например, передача аванса) необратимы, за исключением случаев, когда в договоре прописан иной порядок действий на случай прекращения сделки.

Основания

Основания и условия прекращения сделки купли-продажи регламентируются статьей 450 Гражданского Кодекса РФ, согласно которой расторжение возможно только при наличии серьезных нарушений, прописанных в договоре купли-продажи.

Нарушением сделки может считаться какое-то действие одной из сторон, в результате которого другой стороне причиняется ущерб. Наиболее часто встречающимися основаниями для аннулирования договора являются следующие:

  • после регистрации квартиры в Росреестре и перехода права собственности от продавца к покупателю, последний отказался вносить оплату за квартиру;
  • продавец отказался снимать объект недвижимости с регистрации и выписываться из квартиры;
  • возникновение непредвиденных обстоятельств (другие собственники, административный арест, задолженность по ЖКХ и другие обременения);
  • одна из сторон отказывается исполнять условия, прописанные в договоре;

Расторжение до регистрации

Отменить сделку до государственной регистрации намного проще, чем после, ведь до неё объект недвижимости является собственности её первоначального владельца (продавца).

В этом случае процедура расторжения договора купли-продажи будет заключаться в следующем:

  • достижение обоюдного согласия между участниками;
  • составление договора о расторжении сделки купли-продажи;

Образец договора о расторжении сделки купли-продажи квартиры

Если регистрация пройдена

В отличии от предыдущих обстоятельств, отменить сделку купли-продажи квартиры после государственной регистрации намного сложнее. Если право собственности на недвижимость уже перешло от продавца к покупателю, аннулировать сделку можно только при наличии особых обстоятельств, прописанных в договоре или отечественном законодательстве.

Внимание Так, в соответствие с Гражданским Кодексом РФ, расторгнуть договор можно только в тот период времени, когда он еще не истек. Если документ уже не действителен, аннулирование невозможно.

Аннулирование  по обоюдному согласию

В случае, если расторгнуть сделку хотят оба её участника, а государственная регистрация уже пройдена, придется составить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры.

После того, как документ вступит в силу, продавец и покупатель произведут обратную процедуру, оформят документы на продажу, заново пройдут процедуру перерегистрации имущества.

Расторжение через суд

Отмена сделки через судебную инстанцию практикуется в тех случаях, когда её частникам не удается достичь понимая и разрешить ситуацию в добровольном порядке по взаимному согласию.

При составлении искового заявления о расторжении сделки купли-продажи важно указать необходимость возврата не только объекта недвижимости, но и имущества. Если этого не сделать, суд удовлетворит только то требование, которое указано в иске (возврат квартиры), при это решать судьба остального имущества будет его прежний владелец.

В  соответствие с Гражданским Кодексом РФ, если суд постановил аннулирование сделки купли-продажи недвижимого объекта, который уже был перерегистрирован на нового владельца, он потеряет право собственности только на квартиру. Право на пользование имуществом сохранится у покупателя и после расторжения договора, если в иске не будет прописано об аннулировании права и на квартиру и на имущество.

Если в исковом заявлении такого требования нет, продавец будет вынужден снова обратиться в суд, но уже с иском о возврате права на имущество.

Чтобы избежать необходимости обращаться в суд дважды, при составлении иска о возврате квартиры в одностороннем порядке требуется указать:

  • о расторжении договора купли-продажи и причиной, по которым это должно произойти;
  • о возвращении имущества, находящегося в квартире, обратно его прежнему владельцу;
  • о возмещении морального и материального ущерба, если таковой был при нарушении условий договора купли-продажи квартиры;
  • о других нюансах, которая каждая из сторон обязуется выполнить после окончания сделки (например, оплата ЖКХ после прохождения государственной регистрации).

Весь перечень прав и обязанностей покупателя и продавца при расторжении сделки купли-продажи недвижимости представлен в статье 395 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

(2 votes, average: 4,50 5)
Loading…

Источник: https://zakon.center/kvartira/kuplya-prodazha/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-do-i-posle-registratsii.html

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после его регистрации?

Как отменить регистрацию сделки с недвижимостью

Особенностью любого договора по купле-продаже недвижимого имущества является необходимость его обязательной регистрации в органах Росреестра. Фактически, при приобретении недвижимости происходит два процесса регистрации – сначала регистрируется сам договор, затем должен быть зарегистрирован переход права владения этим объектом к её приобретателю.

Именно это законодательное требование об обязательном осуществлении регистрационных действий серьёзно осложняет любые намерения по отмене договора покупки. Можно выделить два основных случая аннулирования договора в зависимости от того, в какой момент времени возникла эта необходимость:

  • расторжение договора после его регистрации, но до того, как зарегистрирован переход права владения недвижимостью;
  • расторжение договора после всех предусмотренных законом регистрационных действий.
  1. Расторгнуть договор о приобретении объекта недвижимости после его регистрации в отделении Росреестра можно, если обе стороны этого договора считают такое действие возможным. Соглашение об аннулировании договора купли-продажи составляется в письменной форме участниками и подаётся в отделение Росреестра, где на его основании будут проведены действия, прекращающие сделку.

В тексте соглашения должны быть прописаны данные участников полностью совпадающие с теми данными, которые указаны в тексте договора о приобретении недвижимости. Обязательно указание на тот факт, что решение о прекращении сделки является обоюдным и совершённым без какого бы то ни было принуждения. Естественно, что соглашение должно иметь собственноручные подписи участников.

Если желание аннулировать договор имеется только у одного из участников, то порядок действий будет следующий:

  • второму участнику договора должно быть направлено предложение об аннулировании сделки; предложение должно быть в письменной форме, и направлено заказным письмом с уведомлением о вручении;
  • после получения официального ответа, содержащего отказ в аннулировании договора о купле-продаже объекта недвижимости, или при отсутствии ответа в течение 30 дней, следует подать иск в суд с просьбой расторгнуть договор.

Портал bukva-zakona.com обращает ваше внимание на то, что подписанный и прошедший регистрацию договор купли-продажи объекта недвижимости имеет законную силу и его отмена без указания веских причин невозможна. То есть требовать расторжения соглашения о покупке потому, что одна из сторон поменяла своё решение, не имеет смысла – суд не примет такой иск к рассмотрению.

  1. Прекращение действия договора о приобретении недвижимости после прохождения полной процедуры регистрации на основании только соглашения между участниками сделки становится невозможным. Если обе стороны договора считают возможным и допустимым прекращение договора после осуществления всех регистрационных действий, то необходимо выполнить следующее. Оформить новый договор о продаже объекта недвижимости, по которому бывший владелец выкупает её обратно, зарегистрировать сначала договор, а потом и снова своё право собственности. В итоге собственность возвращается прежнему владельцу, а материальные средства – покупателю.

Но это возможно только в том случае если обе стороны договора согласны аннулировать его действие. В случае нежелания одной из сторон расторгать договор, сделать это возможно только по решению суда.

Прежде чем обращаться в суд по поводу отмены действия договора следует проконсультироваться с юристами по поводу того, насколько обоснованы выдвигаемые требования.

Вообще будет лучше, если ваши интересы будет представлять специалист, поскольку вопросы жилищного законодательства, как правило, представляют серьёзные сложности для обычных граждан.

Какие причины суд может посчитать достаточными для принятия решения о прекращении договора о покупке недвижимости:

  • продавец не оплатил (или оплатил не полностью) приобретаемый объект недвижимости; следует заранее продумать вопрос о том, каким образом будет происходить оплата, каким образом эта оплата будет подтверждена и так далее; специалисты юридического портала bukva-zakona.com рекомендуют в договоре указывать полную стоимость покупки и в любом случае сохранять подтверждающие эту покупку документы (банковские выписки, расписки и так далее);
  • одной из сторон договора являлся человек, не способный к самостоятельным поступкам и не способный отвечать за них; на стадии подписания договора следует узнать как можно больше информации о второй стороне, чтобы заранее оценить потенциальные риски;
  • в приобретаемом объекте недвижимости имеют право проживать другие люди; как правило, такие ситуации возникают, когда люди возвращаются после отбытия тюремного срока или длительной командировки; следует заранее узнать «историю» объекта недвижимости, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей;
  • на одного из участников договора оказывалось давление или к нему применялось физическое воздействие для оформления сделки;
  • существенно изменились обстоятельства; имеются в виду случаи, когда такие обстоятельства возникли внезапно, независимо от любой из сторон договора, когда они ухудшают положение одной или обеих сторон сделки.

Подать иск об аннулировании сделки с недвижимостью можно в течение 3 лет после её регистрации.

(1 votes, average: 5,00 5)
Загрузка…

Источник: https://bukva-zakona.com/zhilishhnoe-pravo/rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registratsii

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.