Как зарегистрировать договор аренды на 5 лет

Содержание

Как составить договор аренды

Как зарегистрировать договор аренды на 5 лет

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере.

С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Как составить договор аренды

Скачать бланкПосмотреть образец

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Рассказываем о законах простым языкомПодпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить изменения в стране

Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ.

Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.

Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения арендной платы.

Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд Санкт-Петербурга взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.

В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.

Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность.

Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.

В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.

Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/arenda-imushchestva/

Регистрация долгосрочной аренды помещения (здания)

Как зарегистрировать договор аренды на 5 лет

Необходимость регистрации договора аренды возникает при заключении ее на срок от одного года.

Зачем нужна регистрация? Неужели не проще подписать договор, перевести официально оплату и спокойно пользоваться помещением? Нет, не проще… Законодатель вполне обоснованно установил требование, оно возникло как ответ на огромное количество судебных исков, в которых истец стремился доказать один-единственный факт – аренда реальна.

Минусы подписания договора долгосрочной аренды без регистрации

  • Право пользования помещением может быть передано третьим лицам (при наличии согласия собственника);
  • Нет компенсации при ремонте или закрытии здания;
  • Может быть внезапно повышена арендная плата, выставлены незапланированные счета на коммунальные услуги;
  • Могут быть навязаны дополнительные услуги (например, за охрану, консьержа и т.д.);
  • При аренде коммерческого помещения – полная неопределенность на неопределенный срок (извините за тавтологию, но это действительно так).

Возможно, Вам кажется, что для всех этих пунктов и придуман договор. Да, конечно, Вы правы. Но если его не зарегистрировать, договор признается законом недействительным, и в расчет будут приниматься только положения Гражданского кодекса Российской Федерации. Поверьте, это не лучший вариант.

И еще! Арендная плата в случае своевременной ее регистрации может быть вычтена из налоговой базы. Подробнее об этом – у наших юристов.

Как зарегистрировать договор долгосрочной аренды помещения (здания)

Данный вид соглашения подразумевает оформление его в виде единого документа, подписанного обеими сторонами (страницы нумеруются и скрепляются). Желательно проставить подпись обеих сторон (арендатора и арендодателя) на каждой странице. В противном случае возможна подмена части содержимого, и возникнет необходимость технической экспертизы документа. Недешевое удовольствие.

Подписанный договор с полным пакетом сопроводительных документов несут в Управление Росреестра. Важнейший документ – акт приемки-передачи помещения.

Закон не обязывает подписывать его до регистрации сделки, но по смыслу соглашения желательно провести осмотр и прием объекта до посещения регистрирующего органа, так как доказывать несоответствие объект аренды позже будет сложно.

Сделку регистрируют, запись об этом вносят в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Арендатор получает выписку, подтверждающего его право пользования.

Какие документы необходимы для регистрации договора долгосрочной аренды помещения (здания) 

Для юридических лиц:

1. Оплаченная государственная пошлина (22000 рублей);
2. Регистрационные документы арендатора и арендодателя (ИН, ОГРН, выписки и т.д.);
3. Три копии подписанного договора аренды;
4. Заявления о регистрации договора;
5.

Документы, подтверждающие правомочия заявителей (доверенности, приказы о назначении на должности и т.д.);
6. Технические документы на объект аренды;
7. Свидетельство о регистрации права собственности на помещение;
8. Акт приемки–передачи помещения;
9.

Иные документы, предусмотренные законом.

Для физических лиц и ИП (при аренде жилого помещения у собственника – физического лица):

1. Три копии подписанного договора аренды;
2. Свидетельство о регистрации права собственности на помещение;
3. Техническая документация;
4. Заявления о регистрации договора;
5.

Акт приемки–передачи помещения;
6. Оплаченная государственная пошлина (2000 рублей);
7. Ксерокопии паспортов;
8. Документы, подтверждающие претензии третьих лиц (например, разрешение от супруга арендодателя);
9.

Иные документы, предусмотренные законом.

Подтверждено годами работы – составление пакета документов вызывает сложность у 99% собственников. И проблема вовсе не в неграмотности заявителей.

Основная причина заключается в законодательной неразберихе и отсутствии налаженных связей между государственными органами. Нет единого бланка для справок и выписок, нет единой формы печатей, сроки получения той или иной справки сильно разнятся.

В итоге заявитель запутывается еще больше и раз за разом приносит в регистрирующий орган непригодные для работы бумаги.

Можно ли упростить регистрацию?

Обратитесь к нам! 

Юристы компании «Антей подготавливают договора долгосрочной аренды, проводят правовую экспертизу уже существующих соглашений и регистрируют их в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Московской области.

Мы быстро подготовим для Вас полный пакет регистрационных документов, предоставим грамотную консультацию и сделаем все, чтобы оформление прав прошло быстро и без проблем. Для нас не существует слишком длинных очередей, чересчур запутанных процедур и чрезмерно сложных договоров.

Срок оказания услуги – до 20 дней. Он сугубо индивидуален, зависит от полноты предоставленных клиентом документом и объема необходимых ему услуг.

Стоимость услуги:

Мы оказываем комплекс услуг по регистрации договора долгосрочной аренды помещения: составляем тесты договоров, проводим правовую экспертизу ваших форм договоров, восстанавливаем непригодные или недостающие справки и бланки, сопровождаем сделку в ФРС и т.д. Стоимость услуг – от 15000 рублей.

Государственная пошлина по состоянию на 01.01.2016 год составляет: для физического лица – 2000 рублей, для юридического лица – 22000 рублей. Есть льготные категории граждан, освобожденные от уплаты государственной пошлины. Подробнее – у наших юристов после подписания соглашения об оказании правовой помощи.

Будем рады Вам помочь!

Важно! Не следует воспринимать приведенную в статье правовую информацию как руководство к самостоятельной регистрации договора долгосрочной аренды помещения. Гражданское законодательство регулярно меняется, и сегодня требования к актам и процедурам могут сильно отличаться от тех, что были вчера. Любые действия по регистрации договоров предполагают очную консультацию юриста.

Источник: https://ahtey.ru/pages/registratsiya-dolgosrochnoy-arendy-pomescheniya-zdaniya

Как правильно зарегистрировать долгосрочный договор аренды в МФЦ? – ВБИЗНЕСЕ!

Как зарегистрировать договор аренды на 5 лет

При составлении договора придерживайтесь положений Главы 34 Кодекса. А если у вас нет времени на то, чтобы детально изучать информацию – мы предлагаем вам прочитать эту статью и выяснить все основные моменты, необходимые для регистрации договора.

Первое, с чего стоит начать – определитесь, на какой срок вам требуется зарегистрировать долгосрочный договор аренды. Потому что, если он составляется менее, чем на 1 год, вы можете проигнорировать данную процедуру.  

Когда требуется регистрировать договор долгосрочной аренды:

– Когда срок действия договора превышает 1 год.

– Когда вы планируете дальнейшее приобретение объекта аренды.

– Если вам требуется внести поправки или расторгнуть прежнее соглашение об аренде.

Как подготовиться к регистрации договора в МФЦ?

1. Зарегистрируйтесь на сайте Государственных услуг, позвонив в службу поддержки МФЦ или в нужное вам отделение центра.

2. Посетите сайт «Мои документы» и запишитесь там на прием (если в вашем населенном пункте значится данная услуга).

3. Обратитесь в пункт МФЦ, ближайший к месту расположения выбранной вами недвижимости (можно записаться заблаговременно или через электронную очередь).

Вам понадобятся следующие документы (оригиналы)

Для аренды нежилой недвижимости:

1. Заявление (заполняет работник МФЦ).

2. Паспорта авторов заявления или тех, кто их представляет.

3. Соглашение об аренде с требованиями и положениями – по 1 бланку для: арендосъемщика, арендодателя, органа регистрации.

4. Соглашение залогодержателя, написанное от руки – о том, что он предоставляет объект залога в аренду (если объект находится под ипотекой).

5. Чек, подтверждающий оплату госпошлины.

Необходимо дополнительно предоставить

• Юридическим лицам:

– Карту реестра организации и учредительный договор.

– Учредительную документацию с необходимыми правками. Если ваша компания ранее уже проводила подобного рода сделки, то вам требуется предоставить только выписку из ЕГРЮЛ, подтверждающую отсутствие изменений.

– Выписку из ЕГРН (подойдет как оригинал, так и нотариальная копия).

– Доверенность представителя, дающая ему полномочия действовать от лица компании. Если предоставляется не оригинал, а копия, ее необходимо заверить у нотариуса и подписать у руководителя организации.

– Идентификационный номер налогоплательщика (требуется и оригинал, и копия с печатью нотариуса).

– Решение по поводу проведения сделки.

– Справку Основного государственного регистрационного номера с кодами статистики.

• Физическим лицам:

– При наличии доверенного лица требуется оригинал доверенности.

– В случаях, когда имущество принадлежит недееспособным гражданам либо гражданам до 14 лет, требуется разрешение, выданное органом опеки о сдаче объекта в аренду.

– В случаях, когда имущество принадлежит гражданам в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо разрешение от органа опеки на согласие родителей сдавать объект в аренду.

– Если имущество является совместно нажитым в браке, необходимо нотариальное согласие мужа (или жены).

– Если же объект аренды принадлежит только одному из супругов и не является совместно нажитым в браке имуществом, требуется брачный договор, подтверждающий это, или соответствующее решение суда.

Для найма жилого объекта:

1. Паспорта (или свидетельства о рождении) квартиросъемщика и его родственников (при социальном найме) или нанимателя (при коммерческом найме).

2. Паспорт собственника имущества.

3. Паспорт и доверенность лица, представляющего наймодателя.

4. Документация на заключение договора соцнайма о правах нанимателя.

5. Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора.

6. Оригиналы соглашения о соцнайме и свидетельство о передаче жилого объекта с подписью сторон, или договор коммерческого найма и акт приема-передачи жилого помещения.

Когда вы подаете договор найма с актами и другими приложениями в МФЦ — следите, чтобы их число совпадало с числом участников соглашения и помните, что еще один дубликат необходимо оставить для Росреестра.

Как оплатить госпошлину?

ИП и физическим лицам требуется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей.

Для юридических лиц размер госпошлины составляет уже 22 000 рублей.

Госпошлина распределяется между сторонами договора поровну при условии, что они принадлежат к одной и той же организационно-правовой форме.

Вы можете получить реквизиты для ее уплаты от сотрудников МФЦ, когда будете сдавать документы на регистрацию.

Оплатить госпошлину можно любым удобным для вас способом: 1. Через любой банк. 2. Почтовым переводом. 3. Через платежный терминал МФЦ (или любой другой). 4. Интернет-банкинг. 5. Электронные системы платежей.

По результатам госрегистрации обе стороны могут получить выписку из ЕГРН с пометкой об аренде требуемого им объекта. Сама процедура в МФЦ проводится в течение 9 дней.

Когда истекает период договора аренды, необходимо написать двустороннее заявление о погашении регистрационной записи, обратившись в МФЦ.

Если вы приобретаете бизнес при помощи нашей компании – мы предоставляем вам бесплатную консультацию по всем юридическим вопросам, в том числе связанным с арендой.

Источник: https://www.vbiznese.ru/articles/kak-pravilno-zaregistrirovat-dolgosrochnyy-dogovor-arendy-v-mfts/

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Как зарегистрировать договор аренды на 5 лет

/ Нежилые помещения / Аренда нежилого помещения

Передача в аренду нежилого помещения оформляется письменно составленным договором аренды нежилого помещения.

К договорам субаренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к соглашениям об аренде, если иные правила не установлены правовыми актами.

Договор аренды заключается:

  1. На неопределенный срок;
  2. На определенный срок менее года;
  3. На определенный срок – на год и более.

По правилам, установленным Гражданским кодексом, государственная регистрация необходима для тех договоров аренды нежилых помещений, которые заключены между арендатором и арендодателем на срок не менее года.

Следовательно, в первых двух случаях государственная регистрация договора не нужна. В последнем же случае договор будет считаться заключенным и повлечет возникновение определенных правоотношений между сторонами соглашения лишь с момента регистрации.

В том случае, если обязательное условие о государственной регистрации не будет соблюдено, сделка будет считаться ничтожной, а сам договор аренды – недействительным.

Вместе с тем, если арендатор или арендодатель уклоняются от государственной регистрации соответствующего договора, другая сторона соглашения имеет право в судебном порядке потребовать обязать уклоняющуюся сторону зарегистрировать данный договор.

Рекомендуем прочесть статью как правильно сдать квартиру в аренду.

Что такое межевание земельного участка читайте здесь.

В правоприменительной практике иногда возникают вопросы, связанные с определением срока договора аренды нежилого помещения.

Во избежание споров информационное письмо №66 Президиума ВАС определило, что договор аренды, заключенный с первого числа любого месяца текущего года до тридцатого (или тридцать первого) числа предыдущего месяца в следующем году, имеет срок действия равный одному году. Следовательно, такое соглашение подлежит обязательной государственной регистрации.

Много вопросов возникло и в связи с принятием в 2012 г. закона № 302-ФЗ, который отменил с 1.03.2013 года государственную регистрацию всех совершаемых сделок с объектами недвижимости.

Однако в своем письме Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы пояснил, что положения данного закона не распространяются на договоры аренды жилых и нежилых помещений.

Таким образом, договоры аренды продолжают, как и раньше, регистрироваться, если они заключены на год или более.

Документы для регистрации

Государственная регистрация любых сделок с недвижимыми объектами, в том числе и аренды , производится территориальным регистрационным органом путем внесения соответствующей записи об аренде в Единый реестр, содержащий сведения обо всех правах на регистрируемую недвижимость и сделки с ней.

В регистрационный орган стороны регистрируемого договора аренды должны представить определенный перечень документов:

1. Заявление о регистрации соглашения;

2. Договор аренды нежилого помещения, составленный и оформленный с соблюдением всех обязательных требований законодательства. Договор передается в регистрирующий орган в двух (или более) оригинальных экземплярах.

Чаще всего требуется предоставить подлинник договора аренды в трех экземплярах.

Два экземпляра возвращаются после государственной регистрации сторонам договора аренды нежилого помещения (по одному каждой из сторон), а один подлинный экземпляр остается в органе регистрации для помещения в дело с правоустанавливающей документацией;

3. Кадастровый паспорт сдаваемого в аренду нежилого помещения, в котором указан размер арендуемой площади;

4. Для физических лиц, выступающих сторонами договора аренды – общегражданский паспорт или другое удостоверение личности.

Если одной (или обеими) стороной договора аренды нежилого помещения является индивидуальный предприниматель, он должен предъявить в регистрационном органе удостоверение личности и свидетельство, подтверждающее его регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.

Для юридических лиц, являющихся арендатором и (или) арендодателем нежилого помещения нужно представить для регистрации:

  • учредительные документы;
  • документ о назначении директора или избрании единоличного исполнительного органа данной организации (например, протокол собрания акционеров);
  • приказ о вступлении директора (единоличного исполнительного органа) в должность;
  • свидетельство о государственной регистрации организации.

Если от имени арендатора или арендодателя при заключении договора аренды нежилого помещения или его регистрации выступает доверенное лицо, нужна нотариально заверенная доверенность для подтверждения полномочий этого лица.

5. Оформленное в соответствии с требованиями Семейного кодекса (ст. 35 п. 3) и заверенное у нотариуса согласие супруга (супруги) на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося общей собственностью супругов, либо заявление об отсутствии у лица брачных отношений (для физических лиц, выступающих стороной регистрируемого договора аренды);

6. Согласие собственника нежилого помещения, являющегося объектом муниципальной или государственной собственности на заключение данного договора аренды, если соглашение об аренде заключается казенным или унитарным предприятием, владеющим нежилым помещением на праве оперативного управления или хозяйственного ведения;

7. Квитанция, подтверждающая оплату пошлины в размере, установленном законодательством.

Особенности государственной регистрации договора аренды

Говоря о регистрации договоров аренды, нужно отметить некоторые особенности и правовые нюансы, которые могут возникнуть у сторон при регистрации.

Государственная регистрация возможна лишь в отношении того арендуемого помещения, на которое были соответствующим образом зарегистрированы ранее возникшие права арендатора.

К примеру, невозможно зарегистрировать договор долгосрочной аренды нежилого помещения, которое расположено в здании, построенном, но не принятом в эксплуатацию, поскольку право на данное помещение так и не было зарегистрировано.

Узнайте, как правильно внести задаток при покупке квартиры

Можно ли прописаться на даче, вы поймете из этой публикации.

В последнее время распространена практика заключения предварительных соглашений между субъектами предпринимательской деятельности, в которых они в дальнейшем обязуются заключить основной договор аренды нежилого помещения. Такое предварительное соглашение не нуждается в регистрации.

Договор субаренды нежилого помещения напротив подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок от года.

Законом не определен точный срок, в течение которого арендатор и арендодатель нежилого помещения должны зарегистрировать свой договор в регистрационном органе. Тем не менее, договор вступает в юридическую силу лишь с момента получения соответствующего документа, подтверждающего государственную регистрацию.

Для предотвращения конфликтных ситуаций между сторонами сделки рекомендуется сразу при заключении договора определить, кто из сторон и в какой срок обязан подать документы на регистрацию. Включение соответствующего пункта в договор пригодится и в случае уклонения арендатором или арендодателем от государственной регистрации.

Источник: https://infonedvizhimost.com/nezhilye-pomeshheniya/arenda-nezhilogo-pomeshheniya/registratsiya-dogovora-arendy.html

Документы для создания и ведения бизнеса

Как зарегистрировать договор аренды на 5 лет

Договор аренды нежилого помещения может быть заключен сторонами:

а) на неопределенный срок;

б) на определенный договором срок менее года;

в) на определенный договором срок год и более.

Рассмотрим специфику правовой регламентации указанных сроков договора аренды нежилого помещения.

Неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон договора аренды нежилого помещения вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Такая позиция следует из буквального толкования п. 2 ст.

651 ГК РФ (который предусматривает обязательность государственной регистрации только срочных договоров, заключенных на срок не менее года) и подтверждается арбитражной практикой (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 февраля 2002 г. по делу N А79-146-2001-СК2-170, Постановление ФАС Московского округа от 23 января 2001 г.

по делу N КГ-А40/6418-00, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2004 г. по делу N А56-27225/03, от 25 января 2008 г. по делу N А26-394/2007).

Не подлежит государственной регистрации также договор аренды, возобновленный в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок после окончания основного срока при отсутствии возражений сторон (см. п.

11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г.

N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, далее — информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59).

Определенный договором срок менее года.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.

При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации.

Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Определенный договором срок год и более.

Договор аренды нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

При отсутствии государственной регистрации такой договор аренды нежилого помещения является незаключенным. Однако, если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (см. п.

7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Для целей применения п. 2 ст. 651 ГК РФ срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Соответственно, такой договор аренды подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).

При государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в территориальный орган федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) представляются:

а) заявление о государственной регистрации (которое, как правило, составляется непосредственно в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);

б) договор аренды, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов). Как правило, договор аренды представляется на государственную регистрацию в трех экземплярах-подлинниках: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр — в регистрирующий орган (в дело правоустанавливающих документов);

в) кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади;

г) документы, подтверждающие правовой статус арендодателя и арендатора:

— для физических лиц — документ, удостоверяющий личность (для российских граждан — паспорт гражданина РФ);

— для индивидуальных предпринимателей — документ, удостоверяющий личность, и свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;

— для юридических лиц — учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров)) и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;

д) документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателя или арендатора при заключении и государственной регистрации договора аренды (в случае если арендодатель или арендатор действуют через представителя);

е) нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды, оформленное в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, или заявление об отсутствии брачных отношений (в случае если арендодателем или арендатором является физическое лицо, в т.ч. индивидуальный предприниматель);

ж) согласие собственника объекта государственной или муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, если договор аренды нежилого помещения заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления);

з) документ об уплате государственной пошлины.

Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав арендодателя на объект аренды (права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления).

Так, например, невозможно осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения, расположенного в здании, которое построено (и возможно, даже подключено к коммуникациям), однако не принято в эксплуатацию в соответствии с установленным порядком, в связи с чем документы о регистрации права собственности арендодателя на это здание не переданы в регистрирующий орган.

На практике между субъектами предпринимательской деятельности часто также заключаются предварительные договоры аренды, в соответствии с которыми стороны обязуются заключить в будущем основной договор аренды.

Такие предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, независимо от того, на какой срок предполагается заключить основной договор аренды (п.

14 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора аренды арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Условия реализации арендатором данного преимущественного права следующие:

а) преимущественным правом может воспользоваться только добросовестный арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды.

Соответственно, например, в случаях, когда арендатор несвоевременно уплачивал арендную плату, использовал объект аренды не по назначению или с нарушением условий договора, ненадлежащим образом выполнял свои обязанности по содержанию объекта аренды и т.д., преимущественное право у арендатора отсутствует;

б) арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Такое уведомление должно быть сделано арендатором в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора;

в) арендатор вправе воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, предлагаемых другим потенциальным арендаторам.

Соответственно, это могут быть иные (в сравнении с первоначальным договором аренды) условия по размеру арендной платы, порядку и целям использования объекта аренды и т.д. Следует учитывать, что при заключении договора аренды на новый срок арендатор не вправе навязывать арендодателю условия первоначального договора аренды.

Как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Такой вывод косвенно следует и из абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Абзац 3 п. 1 ст.

621 ГК РФ предусматривает правовые последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. При этом по смыслу указанной нормы не имеет значения, предполагал ли арендодатель заключить договор аренды с другим лицом непосредственно в момент истечения срока предыдущего договора аренды, или такое намерение появилось у арендодателя позднее (в течение года).

Обратим внимание, что п. 1 ст. 621 ГК РФ имеет диспозитивный характер. Соответственно, стороны в договоре аренды вправе исключить преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Следовательно, договор аренды по истечении установленного в нем срока аренды автоматически не прекращается. Стороны договора аренды нежилого помещения часто забывают о практическом значении этого положения.

По смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ, сторона договора аренды, намеревающаяся прекратить договор аренды по истечении установленного срока аренды (или предполагающая перезаключить его на иных условиях), должна совершить действия, свидетельствующие о таком намерении.

Соответственно, следует своевременно направить другой стороне уведомление о своем нежелании продолжать арендные правоотношения и о необходимости произвести прием-передачу объекта аренды либо предложение перезаключить договор аренды на иных условиях.

В противном случае договор аренды нежилого помещения возобновится на неопределенный срок на тех же условиях и отказаться от него будет уже не так просто: необходимо будет уведомить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Читайте так же:

Перейти в сервис Turbodoc

Источник: https://turbodoc.ru/content/%D1%80%D0%B5%D0%B3%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8F-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%B0-%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B

Регистрация договора аренды: порядок, срок, помощь адвоката

Как зарегистрировать договор аренды на 5 лет

   В законодательном порядке отношения между участниками договора аренды регулируются статьей 609 ГК РФ.

Государственная регистрация договора аренды представляет собой обращение обеих сторон в специальный орган, где производятся все необходимые процедуры по признанию договора аренды правомерным с точки зрения актуальных законодательных актов обозначаются права и обязанности всех сторон.

ВНИМАНИЕ: наш юрист по договорам знает все правила составления договоров, поможет в представлении Ваших интересов в регистрирующем органе.

Когда необходима государственная регистрация договора аренды?

   Государственной регистрации подлежат все договоры по аренде имущества, для которых участниками сделки установлен срок более года. Соглашения с меньшим сроком рассматриваются в индивидуальном порядке как самими сторонами сделки, так и различными контролирующими органами.

Порядок государственной регистрации аренды

   Сама государственная регистрация договора аренды предполагает прохождение нескольких стадий:

  1. на первоначальном этапе происходит знакомство сторон, обмен требованиями и пожеланиями в устной форме или письменно
  2. составление и подписание договора аренды
  3. участникам процесса предстоит пройти процедуру сбора обязательных документов, входящих в стандартный пакет, который будет предоставлен для самой правовой фиксации факта аренды
  4. регистрация договора в Росреестре посредством обращения в ближайшее отделение многофункционального центра — МФЦ

Документы необходимые для регистрации договора аренды

   К заявлению о проведении необходимой регистрационной услуги прикладываются следующие документы:

  • договор аренды является главным в перечне документов
  • документы, подтверждающие полномочия представителей
  • учредительные документы юридического лица — стороны по сделке
  • свидетельство о правах собственника на землю или недвижимость (в настоящее время данный документ может заменять простая выписка из ЕГРП).
  • различные основания-приложения, на которых базируется свидетельство
  • справка, содержащая сведения о конкретном объекте недвижимого имущества, из государственного кадастра недвижимости будет также уместна к предоставлению при прохождении процедуры государственной регистрации
  • подтверждение оплаты государственной пошлины

   В некоторых случаях, если предстоит нотариальное заверение документа, то необходимо наличие справки о стоимостной оценке базового предмета соглашения.

ПОЛЕЗНО: хотите проверить любую сделку, смотрите видео с советами адвоката

Стоимость и порядок оплаты услуг по регистрации договора

   При регистрации договора аренды необходимо оплатить госпошлину в размере, который установлен подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ и составляет:

  • для физических лиц — 2 000 рублей;
  • для юридических лиц – 22 000 рублей.

ВНИМАНИЕ: налоговым кодексом предусмотрены льготы при оплате госпошлины, а также предусмотрена возможность заплатить госпошлину частично, исходя из количества лиц, обращающихся за регистрацией договора.

Например, если обращаются за регистрацией договора две стороны и обе стороны являются юрлицами, то госпошлина между ними разделяется пополам. Подробно об условиях оплаты можно изучить положения пункта 2 статьи 333.

18 Налогового кодекса РФ, а также изучить информацию на официальных сайтах Росреестра.

   Госпошлина подлежит оплате до обращения с заявлением о регистрации договора аренды. Оплата производится по месту совершения действий по регистрации.

   Оплата госпошлины может быть произведена как в наличной, так и безналичной форме.

   Для осуществления оплаты госпошлины необходимо узнать реквизиты территориального органа Росреестра, по которым должна производиться оплата.

Сроки регистрации договора аренды

Сроки регистрации договора аренды зависят от того, куда были поданы заявления, а именно,

  • ♦ если заявление с документами на регистрацию было подано в орган регистрации прав, то договор должен быть зарегистрирован в течение 7 рабочих жней;
  • ♦ если заявление и документы были поданы для регистрации в МФЦ, то договор зарегистрируют в течение 9 рабочих дней;
  • ♦ при подаче в орган регистрации договора, который нотариально удостоверен, срок регистрации составляет 3 рабочих дня, а при обращении в МФЦ – 5 рабочих дней.

Сроки считаются с даты, когда были приняты документы для регистрации.

  • ♦ в случае, когда сделка была нотариально удостоверена, и документы поданы в электронном виде, тогда сделка регистрируется в течение следующего рабочего дня.

ВАЖНО: нотариус является лицом, по заявлению которого может быть осуществлена госрегистрация прав.

В ситуации, когда вместе с регистрацией договора аренды проводится кадастровый учет части объекта недвижимости, сроки регистрации выглядят следующим образом:

  • ♦ при обращении в Россреестр – срок регистрации составляет 10 рабочих дней;
  • ♦ при обращении в МФЦ – срок регистрации составляет 12 рабочих дней.

Основания для приостановления и отказа в регистрации соглашения

   Основания для приостановления и для отказа в регистрации прав указаны в статьях 26 и 27 закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, который посвящен госрегистрации недвижимости.

В качестве основания приостановки госрегнистрации права может быть:

  1. обращение с заявлением о регистрации ненадлежащего лица;
  2. не предоставление документов, которые необходимы для госрегистрации права, например, не представлен техплан части помещения;
  3. неправильное оформление документов;
  4. установлены противоречия между заявляемыми правами и уже зарегистрированными, например, не погашена запись о предыдущем договоре аренды, который прекратил свое действие;
  5. иные основания, предусмотренные законом.

   Отказывают в госрегистрации договора аренды по причине того, что в течение срока, когда была приостановлена госрегистрация, не были устранены причины, по которым госрегистрация не могла быть произведена.

Обжалование отказа или приостановления в регистрационной услуге

   В случае приостановления или отказа в госрегистрации права заявитель вправе обжаловать такие решения Росреестра в судебном порядке по правилам, установленным КАС РФ или АПК РФ.

   При обжаловании необходимо определить суд, в который будет обжаловаться решение, а именно, в арбитражный суд или в суд общей юрисдикции.

В арбитражный суд заявление подается, если заявителем выступает юрлицо или ИП и спор является экономическим.

Иногда возникают трудности с определением подведомственности, в связи с чем не исключен вариант отказа судом в принятии заявления, поскольку он подлежит рассмотрению другим судом.

   Срок для подачи заявления по КАС РФ и по АПК РФ составляет 3 месяца со дня, когда лицо узнало о нарушении своих прав.

   После определения подведомственности необходимо подготовить заявление в суд с учетом требований процессуального законодательства, приложить копии всех доказательств, направить или вручить заявления иным лицам, которые указаны в заявлении и подать заявление в суд со всеми приложенными документами, в том числе, документами о направлении заявления иным лицам.

ПОЛЕЗНО: наш адвокат составит для Вас исковое заявление за 24 часа после обращения

   После принятия судом заявления к рассмотрению, необходимо принять участие в судебном заседании и обосновать свои требования, т.е. изложить то, что указано в заявлении. По результатам рассмотрения суд примет решение об удовлетворении заявления или об отказе.

   При нашем юридическом сопровождении сделок сбор и анализ документов поручается ответственному юристу, который будет информировать Вас о всей процедуре полно и в срок.

Читайте еще о работе адвоката в договорном праве:

Узнайте, можно ли расторгнуть договор по ссылке

Проведите анализ договоров с нашей помощью

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры” А.В. Кацайлиди

Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста прямо сейчас

Записаться на БЕСПЛАТНУЮ консультацию юриста

Источник: https://katsaylidi.ru/article/gosudarstvennaya-registratsiya-dogovora-arendyi

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.